李晓晨与北京某房地产公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

               北 京 市 朝 阳 区

                     民事判决书

                               （判决书中人物名称均为化名） 

原告李晓晨（以下称原告）与被告北京某房地产经纪有限公司（以下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理：原告委托代理人张杰到庭参加了诉讼，被告经本院公告传唤无正当理由拒不到庭应诉，本案依法缺席审理，现己审理终结。

原告诉称：2012年3月5日，我和被告签订租赁合同，我从被告处租赁房屋，租赁期限自2012年3月5日至2013年2月底，租金一次性付清，如发生出租方违约情况，则应支付承租方两个月租金作为违约金。合同生效后，我按照约定履行了全部合同义务，但被告因未按期向房主交纳后续代理费，导致2012年11月16日房主要求收房，我只能在当日搬离租赁房屋。被告的违约行为造成了我极大的经济损失，故我诉至法院，请求判令：1、被告退还2012年11月16日至2013年2月29日的房租9100元及押金2600元；2、被告赔偿违约金5200元；3、被告赔偿搬家运输费1500元、误工费1000元及通信费500元。

被告未出庭，亦未提交书面答辩意见。

经审理查明：2012年3月5日，原、被告签署《北京市房屋租赁合同》，约定原告向被告承租北京市朝阳区某房屋（以下简称涉案房屋），租赁期限2012年3月1日至2013年2月29日，租金每月2600元，支付方式为年付。合同第八条约定：租赁期内单方解除合同视为违约，由提出解除合同一方支付对方二个月租金作为赔偿对方的违约金。上述合同签订后，原告向被告支付了押金2600元、燃气费165元、有线电视费216元、卫生费120元及租金31200元。

此前，被告与涉案房屋房主赵婷娟签订《北京市房屋出租委托合同》，自赵婷娟处取得涉案房屋出租代理权，合同约定出租代理期自2011年11月17日至2012年11月16日。

2012年11月18日，原告与赵婷娟签署《证明》，内容为“涉案房屋所有人赵婷娟与被告签订的代理租赁合同于2012年11月16日到期，被告并没有按合同如期交付后续房租，因此房屋所有人赵婷娟决定于2012年11月16日收回涉案房屋：因上述原因，与被告签订租赁合同的原告在2012年11月16日搬离涉案房屋，特此证明。”

庭审中，原告陈述因房主提前收回房屋导致其发生了搬家费、误工费及通信费用，但未提供任何证据证明。上述事实，有当事人陈述、《北京市房屋租赁合同》、收款收据、收据及上述证据在案佐证。

本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《北京市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，应予履行。被告作为出租人应当保证租赁物在租赁期间符合正常用途：根据庭审查明的事实及现有证据，被告自涉案房屋房主处获得的租赁代理期限至2012年11月16日截止，但却与原告约定租期至2013年2月底，在与房主代理期限到期后，被告未与房主续约延长代理期，未获得房主追认，故2012年11月17日至2013年2月底被告对涉案房屋无权代理，原、被告在此期间的租赁合同应属无效。原告提供的证据能够证明己经在2012年11月16日搬离涉案房屋，其交纳的剩余期间的租金及押金被告应予退还，但原告计算的租金数额有误，本院予以重新计算。被告未与房主续约导致超期代理是导致房主收回房屋、租赁合同无法继续履行的根本原因，属于违约行为，应当按照合同约定向原告支付违约金。原告主张的搬家费、误工费及通信费均未提供证据证明，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十六条、第六十条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告北京某房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内退还原告李晓晨房屋租金八千八百四十元及押金二千六百元；
二、被告北京某房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告李晓晨违约金五千二百元；
三、驳回原告李晓晨的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费295元，由原告李晓晨负担25元（已交纳），由被告北京某房地产经纪有限公司承担273元（于本判决生效后七日内给付原告）；公告费560元，由被告北京某房地产经纪有限公司负担（于本判决生效后七日内给付原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

                                                      审  判  长   陈  洁

                                                      审  判  员   赵一平

                                                      人民陪审员   杜月霞

                                                      二O一三年八月二十日

                                                      书  记  员   王冠群
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