购房如何避免合同陷阱

在时下房地产市场中，购房者与开发商对比无疑是弱势群体，此时购房合同是他们唯一的"护身符"。但由于一些购房者对合同不了解，结果在交房时吃了亏才如梦方醒。笔者选取今年以来北京楼市中有代表性的案例，以此剖析合同，希望让购房者明明白白买房。

　　1、违约金双重标准

　　2009年8月，北京市某小区在延期近两年之后，终于向业主交房。随之而来便是计算违约金的数额，但业主在翻看合同的约定时才恍然大悟，自己掉进合同的陷阱里。

　　原来，在合同第九条(出卖人逾期交房的违约责任)中的第1条款中规定，延期交房超过60天后，开发商每天支付的违约金为已付款的2%。据了解，北京市大部分楼盘标准为3%。而让业主更难以接受的是，合同中约定"一旦延期超过60天，每日违约金为已付房款的万分之二，上限为房款的5%"。也就是说，由于违约金被封顶，所以开发商在延期时间上不受束缚，而对购房者而言，拿到的违约金都一样。有购房者算了一笔账(以40万购房款为例)，按照别的楼盘标准，两年的违约金为29200元，而以该小区房价5%标准计算，违约金为2万元，少了近1万元。

　　日前，业主邓先生说:"原以为违约金是一道紧箍咒，能够督促开发商按时交房，但合同的陷阱让我们很受伤。"他认为，违约金"封顶"导致他们整天低声下气地"哀求"开发商尽快施工，生怕开发商一生气，再延个半年时间。

　　回想当初买房时，几名购房者表示:"没有办法呀，当时大家都争着买房"。这份合同是开发商事先打印好的，购房者只有"签"和"不签"两种选择，开发商根本不同意对条款作丝毫协商。

　　今年9月份，笔者在北京市西乡塘区某小区的《商品房买卖合同》上看到，乙方(购房人)如果逾期交接的，其间按每天20元向甲方(开发商)支付违约金，该房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付日起由乙方承担。同时，又规定甲方或其委托人怠于履行该商品房工程质量保修责任的，应当承担下列责任:按每拖延一天10元计算，向乙方支付违约金。

　　业主刘先生表示，一般来说商品房属于大宗消费，购房者很少有不按时交接的，开发商在合同中注明了违约金虽不近人情，但也无可厚非。但反过来，开发商不承担保修责任，违约金却只有业主的一半，"这不是双重标准吗，怎么让业主信服"。北京市盈科律师事务所曹晓静律师介绍说，依据民法通则及合同法的规定，合同当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。在上述合同中却规定，出卖方逾期履行义务只需每天支付10元，显然违反了民法通则及合同法的公平原则。

　　对于此类现象，曹晓静律师表示，由于商品房的价格较大，违约金数比例看起来差不多，但最终的差别很大。类似条款的实质是设置陷阱，违反了法律的公平原则，消费者可依法申请人民法院或仲裁机构予以撤销或变更。

　　2、面积误差不作明确限定

　　早在2006年，家住北京的蔡女士为配合拆迁，与开发商签订了《协议书》。《协议书》约定她现住的房屋拆除后，面积按1∶1比例安置新房，建筑面积为80平方米，误差面积按市场价互相结清差价。2009年9月，开发商正式交房，但她却得知，这套房屋面积为92平方米，比协议中规定的多出了12平方米。她赶忙拿出协议细看，这才明白协议中没有对超面积的范围作出要求。

　　由于蔡女士家中经济紧张，购买这多出的12平方米需要5万元，使得她不得不东奔西走借钱买房。她表示，由于当初看不懂协议，就草草签字，造成现在的进退不得。

　　北京曹晓静律师表示，开发商交付使用的面积与合同有误差的，如合同有约定，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，应该按照以下原则处理：面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，购房者不能解除合同。一旦误差超出3%，购房者可以解除合同、开发商还要返还已付购房款及利息。

　　蔡女士表示，由于该地段目前房价(6500元/平方米)比协议约定(3年前价格为4200元/平方米)的价格涨了不少，所以还是买下这12平方米。"幸亏房价上涨了，如果是下跌了，要我按当时价格买，那我肯定承受不了。"

　　北京曹晓静律师提醒各位购房者，在合同或者协议中，对于面积误差的范围及其处罚方法一定要明确，这样才能避免遭遇"强买强卖"时无法可依。