二手房买卖合同纠纷之如何认定房屋买卖合同违约之诉中的“根本违约”

案例：

2008年9月，徐晓将其一处房屋卖予李某，双方签订《房屋买卖合同》一份，约定房屋买卖价总金额为580000元，自2008年9月起，徐晓购房时在办理的30万元房屋按揭贷款全部由李某承担，并需按贷款合同的约定按时足额还款，徐晓已偿还的贷款及其他购房款由李某在签订合同当日一次性支付，如李某未按贷款合同约定按时足额还款造成徐晓信用受损，则李某应按贷款额度的5‰每月赔偿给徐晓；双方必须于2011年3月以前办理房产过户手续；任何一方违约，应支付对方违约金50000元。合同订立后，李某按期了支付购房款，同时按贷款合同的约定按时足额支付房屋按揭贷款。但自2010年6月起，李某停止支付贷款至今。

2010年9月，徐晓起诉到法院，主张被告李某连续三个月未依约还贷，造成原告信誉严重受损，影响原告今后的融资能力。原告迫于无奈而自己垫付，但被告李某至今未支付原告垫付的还贷款，可见被告李某没有继续履行合同的意思。李某构成根本违约，请求法院判决依法解除双方之间签订的房屋买卖合同并支付违约金5万元。

被告李某辩称：自己的付款义务大部分已履行，只在2010年6月至8月未按期去银行还贷，且自己并非恶意不履行合同，而是由于自己该时间段内因患病在上海治疗而遗忘。后因原告提起诉讼，自己再去银行还贷则银行拒绝接收。故李某认为其行为只构成一般违约，合同应继续履行。

法院经过审理认为，徐晓与李某之间签订的房屋买卖合同，为双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、法规禁止性规定，应为合法有效，双方当事人应依约履行义务。本案中李某已向徐晓支付了大部分购房款，主要合同义务已经依约履行，虽因未按期归还贷款造成违约，但并不足以导致不能实现合同目的。现李某在庭审中表示愿意并且能够继续履行合同，因此，双方当事人应依约继续履行合同，徐晓解除合同的请求不符合法律规定，不予支持；然而，由于李某未能按合同约定按时归还房屋贷款，在客观上造成了徐晓一定程度的信用损失以及徐晓代李某归还贷款所产生的相关损失，故李某应当承担相应的违约责任。双方签订的合同中即约定了概括性赔偿违约金50000元，又约定了具体性赔偿违约金即当李某未按期归还房贷应按贷款额度的5‰每月赔偿给徐晓，徐晓依法可以选择适用，但赔偿违约金的支付应与违约所造成的损失相当，鉴于李某的违约行为系非根本性违约，实际造成徐晓的损失亦较轻，故对李某提出要求减少违约金的意见予以采纳。遂判决：一、驳回徐晓、熊某某要求解除双方签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求；二、李某于判决生效后十日内支付徐晓、熊某某违约金5000元。

律师点评：

本案的争议焦点在于被告李某未按期支付银行按揭贷款的行为是否构成根本违约，原告徐晓是否就此享有解除合同的权利。从本案查明的事实来看，被告哦啊李某已按约支付大部分购房款，但在2010年6月至8月连续三个月未按期支付银行按揭贷款。由于双方在合同中对根本违约情形没有约定，故被上诉人的该违约行为是否构成根本违约应依据法律规定来认定。根据《合同法》第九十四条的规定，根本违约是指一方当事人的违约行为致使合同目的不能实现，另一方当事人可以解除合同。本案被上诉人李某已经履行主要合同义务，且有继续履行合同的意愿，其三个月未按期支付银行按揭贷款的行为并未导致合同目的无法实现，不符合《合同》关于根本违约的规定。故法院判决合同继续履行并无不当。从原告所受损失来看，主要为银行信誉受损，法院综合本案案情将违约金调整为5000元亦无不当。