一房多卖引争议

1.案例的经过和结果

（1）案例的经过

1998年5月15日某开发商分别出售15套商品房卖给15位购房人，并签订了商品房买卖合同，15位购房人中有些人一次性付清全部购房款，有个别人付了6成购房款，其余购房款约定由开发商代办按揭。

该开发商由于1998年5月18日将上述房屋以出售给其职工的名义，签订了商品房买卖合同，办理了商品房买卖登记，同时以职工的名义向某商业银行申请抵押贷款500万元，办理了商品房抵押登记。1999年11月该开发商将房屋交付15位购房人使用或出租，2002年2月前后上述购房人陆续入住或出租。因该开发商一直没有为上述15位购房人中申请贷款部分的部分购房人办理银行按揭手续，购房人到房屋管理部门查知上述商品房被登记到开发商的职工名下并全部被抵押给银行，于是购房人起诉到法院，要求取得房屋所有权。

（2）案例的结果

法院最终驳回15位购房人的诉讼请求，判决开发商对15为购房人进行损失赔偿。

2.案例的反映出的问题

本案涉及的事开发商与购房人之间的商品买卖房合同以及房屋所有权转让登记的关系，因房屋时典型的不动产，而且通过买卖来转让所有权，所有本案的房屋买卖实际上是依法律行为发生的不动产物权变动。

（1）    问题一：谁拥有房屋的所有权？

在本案中，开发商与15位购房人之间是房屋买卖合同关系，即不动产物权合同关系。而在开发商与其职工之间也存在房屋买卖合同关系，并且办理了商品房买卖登记，商品房已经登记到职工名下。也就是说，在开发商与其职工之间通过合同产生了不动产物权变动，并且符合法律所要求的生效条件。在这里，房屋买卖登记起了关键作用。它决定了开发商与其职工之间行为的有效性，即职工取得了房屋所有权。而15位购房人因没有办理登记手续，他们与开发商之间的房屋所有权转让行为并未生效，即他们虽然交了购房款但没有取得房屋所有权。《物权法》第16条规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。根据该条文，本案中只有职工拥有房屋所有权。

（2）    问题二：15位购房人与开发商签订的商品房买卖合是否有效？

虽然15位购房人没有取得房屋所有权，但他们仍有救济途径，因为他们签订了商品房买卖合同，根据《物权法》第15条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有规定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，该合同仍是合法有效的，开发商仍要受到约束。

（3）    问题三：15位购房人应该怎么做？

15位购房人可以向法院提起违约损害赔偿之诉，请求法院判决开发商赔偿他们因此所受到的损失，甚至可以请求强制履行，即要求开发商为其办理房屋过户登记手续，但这必须以前一登记被撤销为前提。