买家“带户买房” 租户不腾房该告谁

【案情简介】

“带户买房”是房屋买卖中一种常见现象，指买卖行为发生时，房子有承租人在用，而且买方认同这一事实。2013年，本市某咨询公司购买了某房地产公司所有的一处房子，该房由王某承租且一直用于经营。卖房时，卖家把这一情况明确告诉给买家，买家也认可，未提异议。在两家签订的房屋买卖合同中，“交房时间”一栏是空着的。合同签订后，双方共同办理了房屋过户手续，买家拿到了产权证。但此后，因王某拒绝搬出，买家将卖家告到法院，理由是其逾期交房。原告索赔包括租金在内的损失30万余元。

被告抗辩称，咨询公司属“带户买房”，房地产公司无需向其实际交房，更不存在所谓逾期交房。本案属物权纠纷，应当由咨询公司向王某主张权利，与房地产公司无关。

经审理后认为双方签订的房屋买卖合同真实合法有效，双方均应当遵守。现原、被告已经履行了缴纳房款和房屋过户手续，咨询公司在购买涉案房屋时，已经知晓该房屋由案外人王某占用，且双方在合同中并未约定交付房屋的时间，因此原告要求被告向其赔偿包括租金在内的各项损失共计30万余元的诉讼请求，依据不足。最终法院驳回了咨询公司的诉讼请求。

【律师点评】

专业房产律师团队认为，本案中，咨询公司在购买房屋时明知该房屋由王某占有和使用，未提出异议，其继续购买该房屋的行为表明其认可并同意房地产公司对其进行“带户交付”。因此，自房屋过户之时起，咨询公司基于所有权可以向占有和使用该房屋的王某主张权利。

《物权法》第9条规定，不动产物权的变更和转让，经依法登记后发生效力。由于咨询公司已经取得了产权证书，因此咨询公司此时即成为该房屋的产权人。同时根据《物权法》第34条的规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。现咨询公司认为由于王某拒绝搬出导致其不能占有和使用该房屋，该纠纷明显属于物权纠纷，应当由咨询公司向王某提起返还原物之诉，要求王某腾房。