私自处分夫妻共同房屋纷争

1.案例的经过和结果

（1）案例的经过

2012年甲男和乙女登记结婚后，共同出资购买了一套房屋居住，但是仅以甲男的名义进行了房屋买卖登记。

2013年，甲男和乙女因感情不和，甲擅自将房屋以时价出售给不知情的第三人丙，并办理了房屋所有权变更登记手续。乙女知道后，甲男遂和乙女发生纠纷，乙女诉讼到法院要求第三人丙归还其房屋。

（2）案例的结果

法院最终驳回乙的诉讼请求，房屋所有权归第三人丙所有，乙女只能向甲男主张侵权责任，让甲男对其进行赔偿。

2.案例的反映出的问题

本案涉及到《物权法》、《婚姻法》以及《合同法》一系列法律。甲男私自处理夫妻共同财产，但是交易还是成立，房屋归丙所有。

（1）  问题一：甲男是否有权把该房屋卖给丙？

虽然房屋登记在甲的名下，但是它是夫妻共同出资购买的，根据《物权法》第一百零三条规定：“共有人对共有的不动产或者动产没有约定按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系外，视为按份共有。”所以，夫妻家庭关系中的共有是一种共同共有（有约定或者法律另外规定的除外）。甲和乙是夫妻，对该房屋是共属于夫妻共有财产。甲是不能够在乙不知情的情况下私自把房屋卖给第三人丙的。

（2）  问题二：甲男与第三人丙所签署的房屋买卖手续是否有效？

甲、丙之间就房屋所有权之变动达成合意，则合同成立，又根据《合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”此即合同效力“待定”。本该适用《物权法》第十五条，但是该条有例外规定，适用《合同法》，则买卖合同自成立时生效。夫妻家庭关系中的共有是一种共同共有（有约定或者法律另外规定的除外）。甲和乙是夫妻，对该房屋是共同共有关系，要处分该房屋，根据《物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。” 本案中，甲、乙二人共同共有房屋一套，属于夫妻共同财产，甲未经乙同意，擅自处分夫妻共同财产的行为，已经违反了《物权法》的规定，事后也未得到乙的许可，则又违反了《合同法》。所以是无效的法律行为。即房屋买卖合同无效。

（3） 问题三：第三人丙是否对该房屋享有所有权？

这个问题就是物权变动。甲、乙是共同共有人，则甲无权单独处分夫妻共有房产，甲是无权处分，如果事后甲的行为没有得到乙的同意，则甲与丙的房屋买卖合同效力待定成为无效。虽然甲、丙之间的房屋买卖合同无效，但是房屋的物权变动仍有效。本案中因为丙是不知情的第三人，法律设立了善意取得物权制度。《物权法》第一百零六条规定了该制度。即：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一)、受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）、以合理的价格转让；（三）、转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。《物权法》第一百零八条：“善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭，但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。”这是对善意取得制度的法律规定，而物权变动则根据《物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。房屋属于不动产，其所有权转移以变更登记为要件。本案中涉案房屋已经办理了所有权变更登记手续，因而，所有权已经发生转移。房屋登记在甲的名义下，由于物权登记具有公信力，因而根据《物权法》规定的善意取得制度，不知情的善意第三人丙合法取得该房屋所有权，并且乙无权对丙的所有权抗辩。