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房地产项目的评估重点和难点全解析

来源:北京房产律师   作者:未知  时间:2014-06-05

房地产项目评估的基本内容主要包括借款企业财务及资信评价、项目评价、项目投资估算与资金筹措评价、项目市场与销售前景分析、项目财务指标测算与偿债能力分析、贷款担保评价,银行效益与风险分析等。评估的重点和难点则主要有以下几个方面:

 

1、房地产项目评估资本金内涵

 

  项目资本金是项目融资的基本保障,房地产项目开发贷款项目资本金的比例原则上要求不低于35%(部分银行规定商业用房项目资本金比例不低于40%)。项目资本金属于非负债性质的资金,严格界定的项目资本金不应突破企业"所有者权益"(央行121号文件规定),对新设的房地产项目公司而言,其"实收资本"即项目资本金,对仍用原公司开发项目的房地产项目公司而言,其只能为"所有者权益"中可以使用到该项目的现金部分。

 

  新设房地产项目公司,其"注册资本"通常不高,一般为800万元或2000万元,而目前规模稍大的房地产项目总投资均在亿元以上,显然对项目资本金不得低于总投资35%的要求难以达到,在实际操作中,新设房地产项目公司多是接受股东的资金进行开发,往往仅以取得“土地使用权”的费用计,投入项目的资金即基本达到和超过总投资35%的比例。

 

  项目公司和股东互为独立法人,其资金往来应为负债性质,但对于民营房地产项目企业具有特殊性,母公司和项目公司的董事长常为同一人(或股东基本相同),资金也为其统筹操纵,在此意义,上股东投资款可理解为项目资本金。在项目评估中,可以用项目实际投入资金为依据,对子公司、母公司的股东实质上为一体的,将股东投入资金视同为项目资本金,而将关联性不强的两个公司之间的往来资金认定为负债性质。

 

  对存量房地产项目公司项目资本金的界定,首先要把握其在建的所有项目,并按照项目总投资和已投入资金测算出其它项目所占用的自有资金;其次,要遵循长期负债与长期资产匹配的财务原理,剔除“固定资产”和“长期投资”等长期资金的占用,并按照谨慎性原则对“应收账款”中账龄较长、收回希望渺茫的非有效资产予以剔除,但与此同时,对于开发商其它项目待销售房屋的预期利润、且可用本项目开发的资金部分,亦可视情况将之认定为项目资本金。存量房地产项目公司可使用于贷款项目的资本金最高不超过下面公式的测算:

 

2、房地产项目评估建设分期

 

  由于央行要求在项目“四证”齐全、项目资本金到位后才能发放开发贷款,而地块越大,项目总投资越多,对项目资本金要求也越高,为规避此规定,在项目评估中常存在将项目人为分期不良现象。房地产项目多为滚动开发,其常用项目前期开发楼宇的销售回笼款投入到后期楼宇的建设中,使资金链得以衔接,故人为分期既不合理,也易导致信贷资金监管困难。

 

  建议:一是根据项目开发计划和进度,考察项目是否为分期开发,分期的依据可参考“工程规划许可证”和“施工许可证”上所批建房屋的情况,在同一或相邻时间内所批建的房屋不能认为是分期开发;二是在项目总投资、房屋开发面积等方面加以规定,必须达到合理的下限指标,对中小型项目禁止分期;三是对办理同一“土地使用权证书”地块上的开发项目审慎分期,坚决杜绝人为分期。

 

3、房地产项目评估贷款周期

 

  根据现行规定,房地产项目贷款在“四证”齐全后才能发放,由于项目贷款内部运作周期较长,贷款发放时项目常已取得“预售许可证”,而在当前房地产项目市场需求较旺的情况下,项目所开发房屋销售收入在预销售以后的短斯内就可能集中实现,如果现金回流即要求开发商还贷,那么贷款期间仅为取得“四证”日期到“预售销许可证”颁发之后的较短时间,银行出于自身效益的考虑,通常不太愿意收回贷款,而根据金融监管规定,房地产项目开发贷款在偿清前,不允许将本项目销售回笼款项挪作它用,使银行和企业均面临两难选择。

 

  商业银行首先要提高运作效率,评估可先行介入,力争在项目“四证”取得时贷款即可发放。其次,分类指导,根据不同项目特点制定差异化贷款期限策略。再次,对于项目销售款项在贷款偿还前使用,可根据实际情况灵活把握,在贷款偿还确有保障前提下,允许其适度运用。

 

4、房地产项目评估财务指标评价体系

 

  房地产项目财务评价极为重要,要通过对项目开发经营成本、租售收入、投资期限、租售期限等因素综合测算,得到项目总投资利润率、自有资金利润率、财务内部收益率、财务净现值、项目投资回收期等静态和动态经济指标,并对项目还款能力进行分析,测算贷款偿还期,同时要对项目进行盈亏平衡分析,并根据对项目动态经济指标影响程度,确定租售收入、租售成本、开发周期等敏感性因素进行敏感性分析。对于开发周期较长的大型项目,按照上述财务指标体系进行全面评价,可直接采用利润总额、投资利润率等静态指标进行分析。

 

5、房地产项目评估贷款抵押担保方式

 

  首先确立合理抵押值。以竞拍方式取得、且在一定取得期限以内的土地使用权抵押的,按土地实际取得成本作为抵押值;以取得时间较长、土地价值上涨幅度较大土地使用权抵押的,按土地使用权评估值作为抵押值;以在建工程抵押,扣除施工单位垫资、预售房款等相关费用后,确定抵押物价值。

 

  因此,要想采取适当抵押比率,开发周期较长、项目销售前景不定性较大的土地使用权,在抵押率上严格控制。再次做好抵押担保的衔接,确保抵押足值有效。

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