因担心出台新政而违约 法院酌情判定责任承担

案件回放：

　  2013年1月20日，孟某、刘某签订房屋买卖合同，孟某以1280万元的价钱将一处房产卖给了刘某，并约定200日内办理权属转移登记手续。另外，双方约定：应于2013年6月15日前办理贷款申请手续并于贷款机构签发批贷函后3个工作日内办理房屋所有权转移登记手续；如果孟某将房屋出售给第三方则应以相当于该房屋总价款的20%向刘某支付违约金。

    2013年3月22日孟某发短信告知刘某不能把房子卖给他了，并表示会酌情补偿。双方对此协商未果，刘某诉至法院要求孟某赔偿400万元并负担全部居间费及评估费。

    庭审中，孟某主张其将房屋卖于他人的原因在于当时“新国五条”马上出台，北京的实施细则当时有传言是3月25日开始实施，刘某因家庭有三套房屋而迟迟未取得购房资格，且双方对于如果实施“新国五条”产生的税费问题也没有达成一致，因此才将房屋于3月22日以同样价格卖于第三人。刘某对此不予认可，主张双方一直就刘某的购房资格问题进行沟通且自己以最快的速度在双方约定的期限内已经具备购房资格。

    刘某在庭审中则明确表示不向孟某主张违约金，其要求孟某赔偿其房屋的差价损失。经刘某申请，法院委托评估公司对于该房屋的现市场价格进行评估，评估涉案房屋在2013年9月25日的房地产总价为1550.88万元。刘某为此支付评估费28600元。

     一审法院认为刘某在签订买卖合同及补偿协议时虽不具备购房资格条件，后刘某亦积极采取措施，将两套房屋卖出以符合购房资格条件，故双方签订的买卖合同是合法有效的。对于房屋买卖合同无法继续履行的原因，双方均有过错。在此基础上判决孟某赔偿刘某一半的居间费并赔偿损失三十万元。

    一审宣判后，刘某以一审法院认定孟某违约的情况下判定的赔偿数额过低为由向北京一中院提起上诉。二审法院在审理中另查明：刘某于2013年3月18日递交了购房资格审查申请，于同月22日取得购房资格。案外人孟虎弟于同月20日递交申请，同月26日取得购房资格。

    二审法院认为双方通过口头协商将办理网签合同时间提前到“新国五条”出台前。由于该政策何时出台，双方均不知晓，故双方不断用短信方式协商以加快合同的履行。至2013年3月22日，刘某已经卖掉了自己家庭的另外两套住房并取得购房资格。此时，新政策尚未出台，但孟某却已将房屋卖与他人且迅速办理了过户手续，其行为已构成违约，并给刘某造成一定损失，因此孟某应当承担一定责任。结合刘某取得购房资格的时间，二审认为一审法院酌定的30万元数额过低，但刘某主张的400万元损失数额过高，故二审法院酌定孟某赔偿刘某损失100万元。

【律师观点】

     本案的争议焦点为违约行为导致的后果的认定及责任的分担问题。 

     双方虽在合同中对于合同履行的过程约定了具体明确的时间和步骤，但由于新政策出台在即，双方均认可通过口头协商的方式达成了将办理网签的时间提前到新政策出台之前的一致意见。新政策涉及的百分之二十个税的问题将会对双方当事人的利益产生巨大影响，而且即将出台的新政策在当时引发的效应是众所周知的，这是双方当事人通过口头协商的方式变更合同履行时间的客观情况，也应成为法院认定本案事实的一个重要的背景。

    从本案证据中我们可以看到，双方在变更合同履行时间后，进行了有效的沟通和积极的努力。尤其是刘某，在十分有限的时间内以最快的速度出售了家庭的两套房屋并取得了购房资格，只是孟某在刘某取得购房资格时已将房屋卖给了案外人并迅速办理了过户手续。孟某的行为已构成违约，其在发给刘某的短信中也表示了愿意给予刘某一定的赔偿。另一方面，即将出台的新政策涉及的巨大的利益调整对双方均施加了巨大的压力，且双方均无法确定刘某取得购房资格的具体时间，故对于合同无法履行的后果刘某亦有一定过错，不能完全由孟某承担责任。

     《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。”刘某在其诉讼请求及庭审中明确表示双方在合同中约定的违约金数额不足以弥补孟某的违约行为给其造成的损失，故其要求孟某赔偿损失400万元。

     《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”合同一方的违约行为给另一方造成损失的情况下，另一方仅能主张补偿性损害赔偿，而不能主张惩罚性损害赔偿，所以本案中刘某所能够主张的赔偿数额应以其损失数额为限。本案中刘某所能主张的赔偿额应为评估价格与成交价格的差价及居间费、评估费损失的总和。但由于孟某的违约行为确实在一定程度上由刘某取得购房资格的时间过晚所引发，所以二审法院综合考虑以上情况酌定孟某赔偿刘某损失100万元并负担一半的居间费。