”房“不胜防 购买房屋谨防”房钱两空“（二）

　　“小产权房”风险大　购房不可取

　　2010年8月， A公司将位于密云县某村即将建设的“四合院”中的一套房屋使用权及所占用的土地（含庭院）使用权转让给刘某使用，双方约定：房屋金额47万元，签订合同时一次性付清，房屋交付时间为2011年7月30日，使用期限为20年，到期后刘某可以再续订合同继续使用房屋。刘某于签订合同当日即付清全部房款。但到约定交房日期时，房屋却未动工修建，刘某与A公司沟通多次退款事宜后，均被A公司以调换其他房屋为由予以拒绝。

　　经审理得知，北京市国土资源局于2010年11月对A公司作出行政处罚决定，认定其未经批准擅自在某村土地上建房，违反了我国《土地管理法》第四十三条规定，决定对非法占用的土地上的建筑物予以没收，对非法占用土地处以罚款。无奈刘某于2012年7月将A公司诉至法院要求确认合同无效，退还购房款并支付利息。法院判决支持了刘某的诉讼请求。

　　律师说法：

　　我国《土地管理法》第四十三条规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。本案中，A公司在某村经济组织农民集体所有的土地上兴建房屋对外名为出租实为出售，其行为违反了上述规定，因双方签订的合同违反法律的强制性规定应属无效。故A公司与刘某所签合同为无效合同。按照《合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故法院支持了刘某要求A公司还房款、支付利息的诉讼请求。

　　法官提示：

　　实践中，因城市房价蹿升、郊区环境优美等诸多原因，小产权房颇受购房人的青睐。小产权房不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓，是指在未缴纳土地出让金等费用的情况下，在农村集体土地上建设的房屋，其产权证并非由国家房管部门颁布的合法有效的产权证，而是由乡镇府或村政府颁布。按照国家的相关要求，小产权房不得确权发证，不受法律保护。2013年底，国土部与住建部联合发布《关于坚决遏制违法建设、销售小产权房的紧急通知》，之后两部委再度联合召开视频会议，“对在建、在售的坚决叫停，并依法查处”，强调了小产权房的非法性，很多购房者在购房时盲目听信宣传人员的夸大介绍，对建房手续是否齐全、房屋是否可以出售等疏于审查，即盲目交付购房全款。提醒大家在签订购房合同前，特别是在交付购房款前，一定要核实所购房屋是否具备合法的销售条件，以免日后麻烦。