中介公司迟延履行合同导致住房限购政策出台时未能办理网签需承担违约责任

一、案情介绍

　　经被告A中介公司居间介绍，被告邢某作为买受人与作为出卖人的原告马某于2010年12月30日签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，合同约定由邢某购买马某所有的位于北京市通州区某小区的163室楼房（以下简称163号房屋，建筑面积56.69平方米），该房屋成交价格为91.5万元，合同第十条权属转移登记（一）规定：“当事人双方同意，自本合同签订之日起60日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续”。该合同的“补充协议及其他约定”一项载明“过完户在2011年3月19号交房”。同日，马某作为甲方、邢某作为乙方与作为丙方的A中介公司签订了《过户、按揭代理合同》，该合同第二条“三方义务”中第1项规定：“甲、乙双方应在签署本合同之日将过户所需全部资料（包括但不限于身份及户口证明、房屋权属证明、物业结清证明等资料）交付丙方”，第2项规定：“重要的代理业务办理过程中（包括但不限于递交权属转移资料原件、交纳税款等），在丙方向甲、乙双方发出要求到场办理的通知所确定的时间内，甲乙双方须到场配合办理。”，第3项规定：“为确保房屋交易及时、有效、合理的完成，丙方负责组织、联络甲方与乙方办理产权过户、房屋抵押登记、贷款申请等事宜”。邢某和马某未就马某办理解除抵押时间、邢某办理抵押贷款时间做出具体的书面约定。邢某、马某与A中介公司未就办理网签时间做出明确约定。

　　在合同签订之前的2010年12月28日，邢某已给付马某定金2万元，2011年1月15日，邢某给付马某购房首付款30万元。2011年1月26日和2011年2月15日，国务院和北京市人民政府相继出台了限购政策。2011年2月17日，马某至中国工商银行将163号房屋的剩余贷款还清，将163号房屋解除抵押。北京市限购政策出台后，因不符合购房条件，邢某与A中介公司及马某一方就购房事宜进行了商谈，邢某提出了延期五个月履行的请求，但双方未能达成一致意见。后邢某提出解除合同，但马某认为邢某存在违约行为，故拒绝退还邢某给付的购房定金及首付款，并要求邢某支付违约金，邢某遂将马某诉至法院，要求解除其与马某签订的《房屋买卖合同》，并要求马某返还购房定金、首付款，法院以“京十五条”的出台导致邢某不符合购房条件为由，判决解除了邢某与马某所签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，判决马某返还邢某购房定金、购房首付款。2011年9月11日，马某将163号房屋以78万元的价格卖给李某。马某遂将邢某、A中介公司诉至法院，要求二被告赔偿房屋差价损失13.5万元和上述案件的诉讼费11 195元。

　　在案件审理过程中，A中介公司梨园店的员工称马某与邢某需在签订合同当日提交身份证、结婚证、户口本，但当时双方只提交了身份证和房产证，马某次日补交了户口本和结婚证，邢某则一直未提交户口本。经该公司多次催促，邢某才于2011年2月14日提交户口本。邢某称签订合同时，A中介公司要求其提供户口本、身份证、单身证明，因户口本原件在老家，故由家人将其户口本原件邮寄至北京，邢某于1月15日至20日之间将户口本交付A公司。

　　法院经审理认为，A中介公司在居间服务中未能尽到积极、勤勉的义务，对于房屋买卖合同的解除存在过错，对于马某因房价下降所产生的房屋差价损失，A中介公司应当承担赔偿责任，但考虑到合同对网签时间并无明确约定，故应适当减轻A中介公司的责任，由该公司承担房屋差价损失之百分之七十的赔偿责任，即赔偿马某9万余元。

　　二、相关法律问题分析

本案的争议焦点问题在于中介公司对于房屋买卖合同的解除存在是否过错，是否应当承担赔偿责任，笔者分析如下：　 

（一）合同被解除的原因

　 邢某与马某于2010年12月30日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，但由于2011年2月15日《通知》出台，邢某不符合购房条件，导致合同目的无法实现，最终导致合同解除。马某认为邢某存在违约行为，但本案中合同无法继续履行的原因在于《通知》的出台，邢某对此并无预见和控制能力。虽然邢某在《通知》出台前没有办理贷款手续，但合同对于邢某办理抵押贷款的时间未作出明确约定，且自双方签订合同到《通知》出台，仅有一个半月时间，期间还经历了春节长假。邢某办理抵押贷款的时间未超出合同约定的2个月内办理权属转移登记的时限，故不能认定邢某在此期间没有办理贷款手续的行为属于违约。

　　（二）合同被解除的过错认定

　　当事人应按照合同约定全面履行自己的义务，并遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。当事人一方履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。中介机构未谨慎履行受托义务，致委托人利益受损的，应当根据其过错程度对委托人承担相应的损害赔偿责任。

　　本案中，在A中介公司的居间介绍下，原告马某与第三人邢某于2010年12月30日签订了存量房屋买卖合同，并与A中介公司签订了《过户、按揭代理合同》，A中介公司应当对居间服务事宜尽到积极、勤勉的义务。虽然房屋买卖合同解除的客观原因在于邢某不符合“京十五条”规定的购房条件，但A中介公司未能及时为双方办理网签手续是导致邢某最终被纳入“京十五条”限购范围的原因。笔者认为，国家对于房地产市场的宏观调控并非是一个令所有市场主体猝不及防的突变过程，经历了一个由限贷到限购逐步加强调控的发展过程，作为长期从事房地产市场中介服务和研究的大型中介机构，A中介公司理应对房地产市场政策变动、风险及履行障碍有所预见，在“国八条”出台后，A中介公司理应及时向双方告知合同履行可能存在的风险，并及时督促双方办理网签手续，以避免新政策的出台导致合同无法履行。即便邢某在合同履行过程中存在迟延提交材料的事实，但根据本案双方当事人的陈述，自邢某补齐材料至“京十五条”正式实施，A中介公司仍有时间和机会为买卖双方办理网签手续，但该公司怠于办理，最终导致邢某被限购，房屋买卖合同无法继续履行。在此次居间服务过程中，虽然合同未对网签时间做出明确约定，但A中介公司未能尽到积极、勤勉的义务是合同目的无法实现的重要原因，该公司对于房屋买卖合同的解除存在过错，因此对于马某因房价下行所产生的差价损失应承担赔偿责任，考虑到合同对网签时间并无明确约定，故适当减轻A中介公司的责任，最终法院判决A中介公司对此差价损失承担百分之七十的赔偿责任。

　　综上，法院的判决是正确的。