国家房屋买卖限贷政策背景下情势变更原则在房屋买卖合同中的适用

原告（反诉被告、被上诉人）王某。

被告（反诉原告、上诉人）葛某。

原审被告美邦公司。

一、案情

2009年6月26日，王某、葛某、美邦公司签订《北京市存量房屋居间合同》，约定王某与葛某在美邦公司提供的居间服务下签订房屋买 卖合同。当日，王某与葛某签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定葛某将诉争房屋出售给王某，房屋建筑面积104.89平方米；葛某（甲 方）、王某（乙方）、美邦公司（丙方）签订《补充协议》，约定：甲方同意将诉争房屋出售给乙方，成交价为160万元；乙方于合同签订 之日起向甲方支付购房定金2万元，剩余房款48万元乙方于2009年6月29日前支付甲方；甲方拿到房屋所有权证后，甲方应在7个工作日内配 合乙方办理乙方的房屋贷款手续，乙方的银行贷款批款后，甲乙双方应在3个工作日内办理房屋产权转移手续；甲方取得房产证后，丙方有 责任协助甲、乙双方办理贷款及房屋产权转移手续；因合同未全之处造成房屋未能按时办理过户手续的，由甲、乙、丙三方协商解决；补充 协议与合同正文约定不符的，以补充协议为准。

合同签订后，王某于2009年6月26日支付葛某2万元、于2009年6月29日支付葛某48万元。葛某于2009年6月29日向王某交付房屋。

2010年6月7日，葛某取得诉争房屋的所有权证。后王某未办理贷款购买该房屋的手续。2010年7月27日，葛某向王某发出告知函，要求 王某于2010年7月31日前，将剩余购房款110万元一次性支付我，届时我将配合你办理房屋过户手续；若逾期不履行上述义务，将依法追究其 违约责任。2010年8月5日，葛某以特快专递邮件形式向王某发出告知函，主张王某构成根本违约，要求解除双方购房合同及补充协议，王某 腾退房屋并支付占用房屋期间的使用费。王某主张未收到该告知函。2010年8月23日，王某通过银行转账方式支付葛某购房款110万元。

王某起诉到原审法院，要求葛某将其所有的诉争房屋的产权转移给我，美邦公司协助葛某办理过户手续。

葛某答辩并反诉称：鉴于王某一直拒付剩余购房款，且在我给予的合理期限内仍拒绝履行付款义务，其根本违约行为导致我订立合同的 目的无法实现，故要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议；要求王某将诉争房屋腾退，并按每月4500元赔偿我2009年6月29日起 至其将房屋腾退时止的占用房屋使用费。

王某辩称无违约行为。

美邦公司辩称其已履行告知义务。

二、审理结果

一审法院经审理认为：王某与葛某签订的房屋买卖合同及其补充协议系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规 定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行合同义务，不得擅自变更或解除合同。根据合同，葛某应在取得房屋所有权证后的7个工 作日内配合王某办理房屋贷款手续。但在合同履行过程中，遇国家政策调整，限制了为第三套及以上房产提供贷款，由于王某的丈夫婚前曾 购买过一套房产，王某名下也有一套房产，王某能否再以贷款方式支付本案中所购房产的剩余购房款，存在不确定性。此后王某提出变更付 款方式，由其一次性支付剩余购房款，但双方就付款期限及何时办理产权证变更手续并未协商一致。在此情况下，葛某要求王某于2010年7月31日前支付剩余购房款，并以王某未按该期限付款为由主张解除房屋买卖合同不妥。因王某已于2010年8月23日支付葛某剩余购房款，本 案不存在葛某不能实现合同目的之情形，故对葛某要求解除房屋买卖合同的反诉请求，不予支持。

王某要求葛某办理房屋产权转移手续、美 邦公司对此予以协助的诉讼请求，予以支持。葛某要求王某腾退房屋并支付房屋使用费的反诉请求，亦不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第60条、第94条、《中华人民共和国民事诉讼法》第130条之规定判决：葛某、美邦公司于判决 生效后十日内协助王某办理北京市朝阳区百子湾西里某房屋的过户手续；二、驳回葛某的反诉请求。

判决后，葛某不服提起上诉。二审诉讼中，葛某自愿撤回上诉。

三、意见

本案主要涉及情势变更的法律效果包括解除合同与变更合同适用关系问题，具体来说包括解除与变更合同的提出方式、变更合同与解除 合同的适用顺位问题。

（一）适用情势变更原则应由当事人申请

在审理过程中，对于解除与变更合同的提出方式存在三种观点。第一种观点认为，法院不能主动根据情势变更原则判决变更或解除合 同，必须由当事人提出，根据不告不理原则，必须在诉讼请求中予以明确。第二种观点认为，当事人虽然没有起诉要求根据情势变更原则判 决变更或解除合同，但以反诉形式提出亦可。第三种观点认为，变更或解除合同的请求未必一定以明确的诉讼请求或反诉请求的形式提出， 也可以以抗辩的形式提出。对于这一问题，我们同意第三种观点。

适用情势变更原则必须具备依当事人申请之程序要件，即依据司法解释须有“当事人请求人民法院变更或者解除合同”。人民法院不得 主动适用情势变更原则对当事人之间的合同进行变更或者解除。

情势变更之申请，一般以起诉方式作出，但亦不排除以其他方式为之。申请的关键是申请的权利，不仅以诉权的方式表现，亦可以在法 院调解中提出，及可以在法庭陈述与辩论中提出。葛某在反诉中提出解除合同的请求，而王某在针对反诉的答辩中提出可以变更贷款的付款 方式为一次性付款，应当均视为申请权的行使。

（二）适用情势变更应遵循优先适用与排除适用原则

人民法院对情势变更的构成要件审查后，是否可以直接适用情势变更原则对合同是否继续履行、如何履行作出调整？应当看是否存在优 先或排除情势变更原则的其他因素存在。

首先是合同条款排除情势变更。民法以意思自治为基本原则，当事人的特别约定应当优先于情势变更的法定原则而适用。“在契约中加 入附随条款……如以保值条款。除此之外，对于未来不确定的事实，亦可于契约中，附以条件或为解除权的约定来解决。” 在审查适用 中，应当注意两类条款。一是衡平性合同条款，即双方对合同权利义务出现失衡的情况下如何调整的条款；二是解除权条款，如果合同约定 了解除权的成立与行使，则可依此条款解除。

其次是特别法排除情势变更。根据特别法优先适用于一般法原理。有情势变更时，其他法律有规定时，此规定应优先适用。具体包括： 一为不安抗辩权；二为物之瑕疵担保，只要有担保请求权，即不适用情事变更；三为给付不能，给付事实上不可能，如标的物灭失或者合同 目的已达成，则无适用情事变更原则的余地；四为因重要理由而终止契约；五为目的未达成，如婚约无效、撤销、解除时，为订婚而赠与的 彩礼；六为和解。

（三）变更合同应优先于解除合同

对于变更合同与解除合同的适用顺位问题，也存在两种观点，第一种观点认为，在具体处理中，变更合同与解除合同处理平行关系，依 据当事人的申请酌情处理。第二种观点认为，变更合同与解除合同之间存在顺位关系，变更合同应当优先于解除合同。我们同意第二种观 点。

适用情势变更的法律后果，根据司法解释的规定，“人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”合 同变更与合同解除两种后果之间是何关系？

从司法实践来看，人民法院在对合同变更或解除作出裁判时，应遵循一定的效力顺序。卖方要求法院解除房屋买卖合同，买方要求法院 判决在变更付款方式的贷款为一次性付款前提下继续履行合同。按照合同严守的原则，法官应优先考虑在最大的限度范围内维持买卖双方原 有合同关系，如果合同相关条款有依公平原则变更后继续履行的可能，应当判决继续履行。如买方已实际一次性支付了剩余房款，判决双方 继续履行合同，是正确的。如买方未能一次性支付剩余房款，要求解除合同，判决合同解除，在贷款条款无法变更的情况下采解除之效力， 也是正当的。

综上，一审法院的判决和二审法院的处理方式是正确的。