房屋买卖合同中恶意串通的认定

　　关键词：房屋买卖  恶意串通  合同效力

　　【裁判要点】

　　出卖人将房屋出售后又转卖他人，后买受人是否尽到必要的审查义务，是否支付了合理对价，以及其与出卖人是否存在特殊关系等，均是判断后买受人与出卖人是否构成恶意串通的依据。

　　【相关法条】

　　《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项，有下列情形之一的，合同无效：

　　（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

【案件名称】

孔某某、刘某某诉邹某某等房屋买卖合同纠纷案

　　【基本案情】

　　经法院审理查明：孔某某、刘某某系夫妻关系，邹某某、吴某某系夫妻关系。2009年11月1日，邹某某与孔某某签订了一份《商品房认购权转让协议》，约定邹某某有位于昆明某小区C区七幢1单元501号，经双方协商，邹某某同意将该商品房的认购权转让给孔某某，购买价格按照省政府办公厅规定的集体购买价格为准，但需另付该房屋的认购权转让费人民币39万元给邹某某，邹某某在拿到房屋的土地使用证、产权证后应立即交由孔某某保管，到房屋产权可以更名过户时，双方应按有关规定及时办理，更名过户所发生的费用由孔某某负担。孔某某将部分房款24万元分别于2007年3月21日至2009年10月21日之间分三次支付给邹某某，尾款223031.92元于2009年10月31日付清给邹某某。转让费其中10万元孔某某也于2007年3月22日支付给邹某某，剩余29万元，邹某某于2009年10月31日将房屋钥匙交付给孔某某时，孔某某全额付清给邹某某。2011年3月14日，孔某某、刘某某向法院起诉，要求邹某某、吴某某继续履行合同，将诉争房屋的《房屋所有权证》及《土地使用权证》交由孔某某、刘某某保管，并配合办理诉争房屋的过户手续。2011年6月3日，法院判决孔某某、刘某某与邹某某、吴某某继续履行于2009年11月1日签订的《商品房认购权转让协议》，邹某某、吴某某在判决生效后30日内协助孔某某、刘某某办理《房屋所有权证》变更登记手续并交付房屋。判决后邹某某、吴某某不服，提起上诉。另查明，2011年7月11日，邹某某、吴某某与陈某某签订了一份《房屋买卖合同》，约定陈某某购买邹某某、吴某某所有的501室的房屋，成交价格为人民币125万元。公证处对该合同进行了公证。还查明，住房和城乡建设局发放的501室的《房屋所有权证》载明的房屋所有权人为陈某某。

　　【裁判结果】

　　一审法院作出判决：驳回原告孔某某、刘某某的诉讼请求。宣判后原告孔某某、刘某某提起上诉，二审法院做出判决：一、撤销一审判决；二、确认邹某某、吴某某与陈某某于2011年7月11日签订的《房屋买卖合同》无效。

　　[裁判理由]

　　法院生效裁判认为：上诉人孔某某、刘某某是依据《中华人民共和国合同法》第七十四条的规定而提出的撤销权诉讼，根据该条规定，因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。结合本案情况，涉案房屋的认购权曾被邹某某、吴某某转让给孔某某，并且孔某某、刘某某已按双方之间的合同约定付清转让款和购房款，邹某某、吴某某也于2009年10月31日将房屋钥匙交给孔某某。后孔某某、刘某某以邹某某、吴某某拒绝履行合同义务，并要求该二人配合其办理房屋过户为由诉至盘龙区人民法院，一审法院已于2011年6月3日作出一审判决，判令邹某某、吴某某履行协助变更登记手续并交付房屋的合同义务。邹某某、吴某某在对该判决提出上诉的期间，于2011年7月11日就涉案同一套房屋与陈某某签订《房屋买卖合同》，并办理了过户手续。从上述情况判断，因邹某某、吴某某拒绝继续履行与孔某某、刘某某签订的合同，故而双方发生纠纷并进行诉讼，虽然一审判决确认邹某某、吴某某有继续履行合同的义务，但因该判决尚未生效，故孔某某、刘某某与邹某某、吴某某之间尚未形成到期的、确定的债权、债务关系，本案并不适用《合同法》第七十四条关于撤销权的规定。但从孔某某、刘某某起诉的主要目的判断，其认为邹某某、吴某某与陈某某之间就涉案房屋买卖不真实，邹某某、吴某某为逃避履行判决义务，恶意转让涉案房屋，而陈某某也非善意的受让人，上诉人孔某某、刘某某在其上诉状中已明确陈述邹某某与陈某某转让争议房屋的行为无效。而对于合同效力的认定，属于法院应当主动审查的范围，并不需当事人明确提出要求确认合同效力的主张，且孔某某、刘某某也提出过邹某某与陈某某转让争议房屋的行为无效的意思表示，故根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”结合本案事实，本院对邹某某、吴某某与陈某某之间的《房屋买卖合同》的效力进行认定。邹某某、吴某某在一审判决其继续履行与孔某某、刘某某之间的合同后，在上诉期间与陈某某就同一套房屋又签订了《房屋买卖合同》并办理了过户手续，邹某某、吴某某的该行为明显存在恶意。对于陈某某是否属于信赖登记的公示公信力而与邹某某、吴某某进行房屋买卖交易，并支付了合理对价的善意第三人，本院从以下几个方面进行判断：首先从邹某某、吴某某与陈某某签订的《房屋买卖合同》的具体情况分析，双方交易的房屋价款为125万元，房屋的建筑面积245.66平方米，每平方米单价仅为5088元，结合双方交易的时间，涉案房屋所处的区位，该成交价明显低于市场价格，并不是一个合理的交易价格，虽然陈某某认为行政机关的交易指导价为3261元，但判断交易价格是否合理应当以正常的市场行为作为判断，双方之间成交的每平方米5088元的单价与涉案房屋同时期同区位同户型的市场报价及成交价格相比差距甚远，不能认定双方达成的成交价为合理的交易价格。其次，从陈某某支付购房款的情况来看，陈某某转账50万元给邹某某，以及邹某某写收到房款125万元收条的时间均为2011年7月12日，这与双方于2011年7月11日签订并进行过公证的《房屋买卖合同》中表明的房款已支付并不相符。除转账的50万元外，对于剩余的75万元的付款方式，陈某某陈述为现金，但并不能提供该75万元现金是通过取款或向其他人借款的来源凭据，故对于陈某某主张其以支付了合理的对价的主张本院不予确认。另外，因涉案房屋的钥匙已由邹某某、吴某某于2009年就交付给了孔某某、刘某某，陈某某在与邹某某、吴某某签订《房屋买卖合同》前不对其要购买的房屋状况进行了解，交易之后也未按双方合同关于在全部房款付清当日交房的约定，要求邹某某、吴某某交付涉案房屋，这些情况均与一般正常房屋买卖市场交易行为惯例不符。上述陈某某的各项客观表现均不能证明其是一个支付了合理对价的善意受让人，本案三被上诉人之间的房屋买卖行为属于《合同法》第五十二条第（二）项规定的恶意串通，损害上诉人利益的情形，三被上诉人之间的《房屋买卖合同》应当认定为无效。

　　【案件评析】

　　根据《合同法》第五十二条第（二）项的规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。那么何为“恶意串通”，其构成要件又为何呢？我国现行法律法规及司法解释尚未对此作出明确界定，但学理上一般认为恶意串通是指当事人双方具有共同的目的，希望通过订立合同损害国家、集体或第三人的利益。从这一概念出发，我们认为，恶意串通包含两个层面：一是双方均有损害国家、集体或第三人利益的意图，即“恶意”；二是就此意图，双方存在“通谋”，这种通谋既可以表现为双方事先达成协议，也可以表现为一方作出某一意思表示，对方明知其目的非法，仍予以接受。

　　通过对恶意串通含义的分析可以看出，恶意串通是当事人的主观心理状态。直接判断行为人的主观心理状态是很困难的，当行为人可以隐瞒其真实心理时，难度则更大。诉讼中，当事人为了自身利益，故意歪曲事实，隐瞒自己真实意图的现象屡见不鲜，法官需要依据当事人表现在外的行为等客观情况，结合交易习惯、日常生活经验等对其主观心理进行推定。一般情况下，出卖人在将房屋出售后又二卖给他人的行为本身就具有恶意，因此，关键在于对后一买受人主观心理的判断。通过对类型化案件的反复推理和归纳总结，我们认为，就“一房二卖”的情况而言，判断双方是否存在恶意串通，应综合考虑以下两个方面：

　　1.“后买受人”是否尽到了必要的注意义务，即合同签订前是否对房屋及其权属状况等进行了合理审查。房屋买卖属于生活中的重大事项，一般来说，购房前，尤其是购买二手房前，买受人通常会对所欲购买的房屋的位置、格局、权属状况、装修、是否存在承租人等情况进行详细了解。因此，判断交易是否真实，可以从考察“后买受人”是否实地看房、是否核实了房屋权属状况、房屋现居住使用状况等角度入手。

　　2.“后买受人”是否实际支付了合理对价。首先应考察合同约定价格与市场价格间是否存在显著差异，若明显低于市场价格，则可能存在恶意串通。若无显著差异，仍应进一步考察“后买受人”是否涉及履行了付款义务。需要指出的是，与一般合同纠纷不同，此类纠纷中，由于双方之间可能存在串通，因而仅凭出卖人出具的收条不足以证明付款情况，应结合银行转账凭证或取款证明等其他证据和交易习惯综合进行判断。

　　此外，还要注意“后买受人”与出卖人之间是否存在特殊关系。恶意串通多发生在相互熟识的人之间。因此当“后买受人”与出卖人之间具有亲属、朋友、同事、同学等特殊关系或有其他生意往来时，恶意串通发生的可能性就相对较大。需要注意的是，这种特殊关系通常是很难被察知的，除非必要，当事人大多也不会主动承认这种特殊关系的存在。因此，需要审判员在庭审中时刻注意，不放过蛛丝马迹。

　　本案中，邹某某、吴某某在一审判决其继续履行与孔某某、刘某某之间的合同后，在上诉期间与陈某某就涉案房屋又签订《房屋买卖合同》并办理了过户手续，其行为明显存在恶意。陈某某未实际看房，也未对诉争房屋的实际使用状况进行了解，未尽到必要的注意义务；从约定的房屋价格来看，双方交易的房屋价款为125万元，该价格与涉案房屋同时期同区位同户型的市场报价及成交价格相比差距甚远，不能认定支付了合理对价；从房款支付来看，双方转账50万元及出具收条的时间与《房屋买卖合同》中约定的房款支付时间不符，且陈某某对于其中75万元房款的付款方式陈述为现金支付，但并不能提供该款项的取款凭证或其他来源凭据，明显与常理不符。结合以上几点，可以认定陈某某与邹某某、吴某某之间存在恶意串通，双方就涉案房屋所签《房屋买卖合同》应属无效，一审法院未对陈某某是否尽到了注意义务等进行考察就驳回孔某某、刘某某的诉讼请求明显不妥，二审法院在查明事实的基础上，予以改判系正确的，维护了当事人的合法权益和诚实信用的社会风气。