开发商擅自改变商铺结构，买受人能否要求解除合同？

【案件名称】陈桂霖等与广州穗南房产发展有限公司预售商品房合同纠纷上诉案 

【关键词】房地产预售合同  违约行为  合同解除  

【争议焦点】

    当事人签订买卖商铺的房地产预售合同，后开发商实际交付的商铺面积低于约定面积，且擅自改变了商铺结构，影响商铺使用率和商业价值的，买受人可否请求解除合同？

【案例要旨】

　　当事人签订买卖商铺的房地产预售合同，意思表示一致，合同应为合法有效，对当事人具有约束力，当事人应当按照合同约定履行义务。后开发商实际交付的商铺面积低于约定面积，且擅自改变商铺结构，影响了商铺使用率和商业价值的，属于实际交付与约定预购房不符的严重违约行为。如买受人认为合同目的已不能实现，可以请求解除合同。

【案情简介】　　

    1993年9月22日，陈桂霖、莫若勤与穗南公司签订了《房地产预售契约》及附件一、二、三、四、五，约定陈桂霖、莫若勤以港币1862080元向穗南公司购买坐落广东省广州市德星路以西、下九路以北荔湾广场首层FB5号铺位（建筑面积49．48平方米），穗南公司应于1996年6月30日前将上述房地产建成并正式交付给陈桂霖、莫若勤使用，陈桂霖、莫若勤应在1996年6月30日前分3次付清购房款给穗南公司。如遇人力不可抗拒的自然灾害、人力不可抗拒的其他事故、施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决、为配合政府的法规而引致的延误，市政配套的批准与安装的延误或其他非穗南公司所能控制的事件等其中一种或多种原因，有市政府有关部门出具的证明文件为依据，可按实际影响的天数相应延期；准许延期交付之日起90天后，仍未能将上述房地产正式交付给陈桂霖、莫若勤使用，陈桂霖、莫若勤则有权给予穗南公司14天书面通知终止契约。陈桂霖、莫若勤不能按期向穗南公司付清购房款或穗南公司不能按期向陈桂霖、莫若勤交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的违约金。上述房地产在已交付陈桂霖、莫若勤使用前，须经有关建筑工程质量监督部门及其他有关部门验收合格。上述契约所载的建筑面积是包含分摊的公用面积。穗南公司有权修改荔湾广场的建筑图则无须陈桂霖、莫若勤同意或通知陈桂霖、莫若勤，但必须经有关政府部门批准等。

　　该契约签订后，由广州市房地产交易所进行了鉴证，并由陈桂霖、莫若勤依约向穗南公司交付了全部购房款，其中港币900000元是陈桂霖、莫若勤向南洋银行贷款，并在1996年10月13日与穗南公司及南洋银行三方签订《房产抵押贷款合约》，约定由陈桂霖、莫若勤提供其向穗南公司购买的上述铺位作为贷款抵押，由陈桂霖、莫若勤分7年84期按月摊还贷款本息给南洋银行，穗南公司为南洋银行向陈桂霖、莫若勤的贷款提供无条件、不可撤销的担保。

　　此后，穗南公司未能依约在1996年6月30日将上述房屋建成交付给陈桂霖、莫若勤使用。直到1996年11月15日，穗南公司向陈桂霖、莫若勤发出收楼通知，通知其于1996年11月24日办理收楼手续。陈桂霖、莫若勤发现该铺位面积不足，形状不同，且铺内增多一条圆柱而不收楼。由此产生纠纷。

　　上述商铺经由广州市房地产测绘所测量建筑面积为44．8948平方米，比约定的面积少4．58平方米。对于铺位的形状问题，穗南公司提供的铺位改变了部分形状，且在铺向靠近一角落处增加了一条周长2．5平方米的圆柱。

　　关于工程验收问题，穗南公司向法院提供了广州地区建设工程质量安全监督站经验收合格的《单位工程竣工验收证明书》，经法院向验收单位查证验收时间为1996年9月25日。

　　对工期延误问题，穗南公司提供了经有关部门证明荔湾广场施工期间广州地区雨量大、下九路改步行街、国家卫生检查不准运余泥等原因导致工期延误的证据，并获广州市建委批复同意荔湾广场工程竣工交付使用日期后延121天。

　　【一审认定与判决】

　　广州市荔湾区人民法院经审理认为，陈桂霖、莫若勤与穗南公司所签订的《房地产预售契约》及其附件，和陈桂霖、莫若勤与穗南公司及南洋银行签订的《房产抵押贷款合约》，均是当事人的真实意思表示，并没有违反法律、法规，是合法有效的，当事人应自觉履行。现穗南公司没有按约定的时间交付商铺给陈桂霖、莫若勤，但穗南公司的延期符合契约约定的免责条款，并经广州市建设委员会同意工程竣工交付使用日期后延121天，故穗南公司不存在迟延交楼的事实。对房产面积不足问题，现该商铺经广州市房地产测绘其建筑面积比契约约定的建筑面积减少4．5852平方米，应由穗南公司向陈桂霖、莫若勤退还因此多收的购房款172554．75港元。对于商铺图则问题，由于双方在《房地产预售契约》中已有约定，现穗南公司对商铺现状作了修改，并在铺内增加一圆柱，因此影响陈桂霖、莫若勤铺位经营状况，故应由穗南公司支付陈桂霖、莫若勤150000港币作为穗南公司对其违约行为的经济赔偿。陈桂霖、莫若勤与穗南公司双方签订的《房地产预售契约》不宜解除，故对当事人签订的《房地产抵押贷款合约》亦不应终止，应由当事人继续履行。据此该院于1998年9月30日作出判决：一、莫若勤、陈桂霖与穗南公司于1993年9月22日签订的《房地产预售契约》及其附件有效；二、穗南公司自本判决发生法律效力之日起1个月内，一次性向陈桂霖、莫若勤给付港币322554．75元，作为对陈桂霖、莫若勤所购商铺面积、图则形状不符的费用补偿。同时，穗南公司将荔湾广场首层FB5号铺位交付给陈桂霖、莫若勤使用；三、驳回陈桂霖、莫若勤的其他诉讼请求。案件受理费26806元由陈桂霖、莫若勤各负担5903元，由穗南公司负担15000元。

　　【当事人上诉请求与答辩】

　　陈桂霖、莫若勤不服一审判决，向广东省广州市中级人民法院提起上诉。陈桂霖、莫若勤上诉认为：穗南公司不按面积交楼，契约中约定售房面积49．48平方米，但广州市房地产测绘所测量结果，其售房面积为44．8948平方米，比契约约定的售房面积少10％，且其购买的FB5铺位向右移2米，将原在墙中的承力柱移在商铺中间，其购买的铺位形状由长方形变成了梯形，大大降低了铺位的商业价值；另穗南公司仍未按合同附件四的约定进行装修。故要求解除购房契约，穗南公司应退回其购房款及利息，并承担违约责任支付违约金。

　　穗南公司答辩认为，原审判决第二项要其给付港币322554．75元，作为对陈桂霖、莫若勤所购铺位铺位面积、图则形状不符的费用补偿不合理，因陈桂霖、莫若勤购买的商铺其契约附图是有柱位，与其形状均相一致，故要求二审法院撤销原判第二项。

　　南洋银行同意原审法院判决，并表示不参与陈桂霖、莫若勤与穗南公司的争议。

　　【二审法院认定与处理】

　　广州市中级人民法院经审理认为，陈桂霖、莫若勤与穗南公司签订的《房地产预售契约》及其附件是当事人的真实意思表示，并无违反法律规定，是合法有效的，当事人均应自觉履行。穗南公司不按约定面积交楼，减少陈桂霖、莫若勤所购商铺面积达9．3％，违反了《广东省城镇新建商品房交易价格行为规则》第十四条，同时还改变间隔，将原规划在墙中的承力柱移向商铺中间，大大降低了商铺的使用率和商业价值，属约定预购房与实际交付不符的严重违约行为。陈桂霖、莫若勤要求解除契约，退回购房款及计付利息合理，予以支持。审查原审法院判决不当，应予撤销。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第六十一条、第一百零六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项及参照《广东省城镇新建商品房交易价格行为规则》第十四条的规定，于1998年3月5日判决如下：一、撤销广州市荔湾区人民法院[1997]荔法房初字第1672号民事判决；二、穗南公司与陈桂霖、莫若勤签订的《房地产预售契约》应予解除。三、穗南公司于本判决之日起一个月内，一次性退还购房款1862080港元及利息（其中900000港币自1996年11月2日起按南洋银行贷款利率计算；其余962080元自1996年11月2日起按中国人民银行同期同类贷款利息计至清还之日止）给陈桂霖、莫若勤。案件一、二审受理费各26806元，均由穗南公司负担。

　　随后，南洋银行向广州市东山区人民法院提起诉讼，请求陈桂霖、莫若勤偿还借款本金、利息、罚息、管理费等费用，并请求对陈桂霖、莫若勤所购房产行使优先受偿权，不足清偿，由穗南公司承担连带责任。该院已于1999年10月25日对该案另行做出一审判决。陈桂霖、莫若勤对该判决不服，向广州市中级人民法院提起上诉，现该案正在二审审理中。

　　对于上述预售商品房合同纠纷一案，南洋银行不服，曾经向广东省高级人民法院申请再审，认为陈桂霖、莫若勤已经将上述房屋抵押给该行，现在未经其同意而提出诉讼解除《房地产预售契约》。使该行的抵押贷款权益无法实现，要求保护其抵押贷款权益，不同意解除上述契约。该院于1999年12月29日以该行就《房产抵押贷款合约》的权益问题已另案起诉主张权利，又对上述购房合同纠纷一案提出再审申请，不符合再审条件，作出[1999]粤法民监字第33号《驳回再审申请通知书》，对南洋银行的再审申请予以驳回。