从“天津爆炸案万科称可解除购房合同”看退房问题

万科、瑞湾、大振华三家房企27日宣布加入承诺收购天津“8·12”特别重大火灾爆炸事故中受损居民房屋的行列，成为天津地产企业社会责任联盟的第二批成员。

爆炸事故发生后，万科海港城部分业主希望退房，并向开发商要求赔付,部分业主写出一份《已建成但未交付的万科海港城三期业主诉求书》，希望与开发商解除合同、返还房款、赔偿损失。

万科日前公告表示，“公司获悉天津地产企业社会责任联盟将对受灾项目中已交付的房屋进行回购。此次事故的复杂程度历史罕见，值此非常时期，公司决定：对于海港城三期已购买尚未交付的房屋，1)如客户选择继续履行合同，公司将确保交付合格的房产给业主；2)如客户选择希望解除合同，公司非常理解。特殊时期，公司将响应政府号召，接受客户解除合同的要求。”

在这次爆炸事故中，周边居民损伤惨重，在忍受身体伤痛的同时，还要考虑安排家庭日后的生活。地产企业社会责任联盟对受灾的已交付的房屋进行回购，未交付的可解除购房合同，较好的解决了周边区域内受损房屋的善后处理问题。该案例属于极其特殊的情况，那么，在日常生活中，我们经常遇见的退房的条件和情形有哪些呢？

一、退房的条件有哪些类型

对依据目前的法律规定，可以退房的条件主要包括约定条件与法定条件两种。约定条件是指购房者与开发商在购房合同中约定可以退房的条件。根据《合同法》规定的基本原则，双方当事人约定了退房的具体条件，且购房者又能证明该条件成立，若购房者在与开发商协商难以达成共识时，购房者可以起诉至法院或依据合同的仲裁条款申请仲裁要求退房。

法定条件则是根据法律规定，购房者可以退房的条件。具备法定退房条件的，即使合同没有规定，购房者也可单方提出退房。在法定条件和约定条件中，约定条件比较重要，一些开发商为了制约购房者退房，往往在房屋买卖合同中约定比较苛刻的不对等的条件，这就需要购房者在签定合同时要充分的考虑双方约定的退房条件。

二、实践中退房情形有哪几种

一般情况下购房者可以退房的情形主要包括以下几项：

1、是开发商延期交付房屋。这种情况是目前买房人最可能遇到的一种情况。即合同中约定的交房日期已到，业主们却迟迟得不到开发商的入住通知或者房子不具备入住条件。根据《司法解释》的规定，开发商经购房人催告后在三个月的合理期限内仍未履行的，购房人就有权要求开发商退房，并要求返还订金或支付房款利息；实践中我们经常碰到这样的合同条款：合同中规定开发商的交房时间，每逾期一日，开发商支付已付房款万分之一违约金，逾期超过三或六个月，购房人可以退房，开发商应承担已付房款万分之一的违约金，这种违约金约定过低，既不能弥补购房人损失，又不能对开发商起到制约作用。

2、开发商开发手续不全，导致合同无效。目前开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房。如果开发商证件不全，就属于违法操作，与买房人签署的合同属于无效合同。由于是无效合同，开发商应当返还购房人交纳的房款。

3、开发商没有经过购房人同意擅自变更设计。在购房人与开发商签订的合同中，一般都约定开发商在变更设计之前，必须经过购房人同意。否则，开发商就构成违约，购房人有权退房。发生开发商未经购房人同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况，购房人可以依据合同约定要求开发商退房；这里要注意的是，开发商在书面通知购房人设计变更后，购房人如不同意设计变更，要求退房的，应在约定或法定的期限内提出书面退房申请，并且保存有关开发商收到书面申请的证据，否则就丧失解除合同、退房的权利，或无证据证实已在规定期限向开发商提出过退房申请。造成不利的局面。

4、就是房屋面积误差超过3%。如果交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比绝对值超出3%，购房人可以提出退房并要求退赔利息；这里要注意，合同中如对面积误差的处理方式有相反约定的，按合同处理。实践中开发商往往在合同中选择面积误差时据实结算，这种看似公平的约定，其实不公平，他剥夺了购房人在一定条件下（房屋面积误差超过3%）退房的权利和要求开发商承担惩罚性赔偿责任的权利。

　　5、房屋质量导致严重影响使用。根据最新司法解释，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房人可以提出退房并要求开发商赔偿损失；

　　6、房子存在抵押或其它经济纠纷等情况时，业主也可要求退房。比如开发商出现一房两卖或一房多卖、或者卖房前后私自将房屋抵押，造成购房者购房目的不能实现。