出租人未履行告知义务，承租人的优先购买权期限应如何确定？

【全文】

 

　　问题提示：承租人优先购买权行使的合理期限如何确定？
　　【要点提示】
　　承租人优先购买权是一种法定缔约优先购买的请求权。承租人的优先购买权须在合理期限内行使，充分考虑承租人居住安全利益、出租人稳定财产占有关系以及善意第三人交易安全保护三者之间的价值衡量原则。在接到出租人履行通知义务后15日内，承租人未行使优先购买权的，视为放弃优先购买权。审判实践中，出租人未履行告知义务的，自出卖人出卖房屋届满1年的，承租人优先购买权亦应归于消灭。
　　【案情】
　　原告：刘绪国
　　被告：万战
　　第三人：李冬梅
　　万战为北京市石景山区古城北路18号楼1单元18号房屋（下称诉争房屋）的所有权人。
　　2009年5月5日，万战与李冬梅签订《存量房屋买卖合同》，约定由李冬梅购买诉争房屋，成交价格为人民币572000元。该合同中注明诉争房屋的租赁情况为“出卖人未将该房屋出租”。

　　2009年7月，李冬梅以万战不履行房屋买卖合同为由，对万战、北京我爱我家房地产经纪有限公司、北京伟嘉安捷投资担保有限公司提起诉讼，案号为（2009）石民初字第4060号。该案中，根据李冬梅申请，本院于2009年8月7日作出裁定，冻结北京市石景山区古城北路18号楼1单元18号房屋权属转移登记手续，并最终判决解除双方房屋买卖合同。李冬梅不服，提出上诉。北京市第一中级人民法院将该案裁定发回重审，现仍在审理过程中，李冬梅在该案中要求万战继续履行合同，.协助办理房屋过户手续。
　　因李冬梅就房屋买卖合同提起诉讼，刘绪国亦于2009年8月对万战及李冬梅提起诉讼，要求确认诉争房屋买卖合同无效及其对诉争房屋享有优先购买权，后以李冬梅变更诉讼请求要求解除房屋买卖合同为由，于当年11月撤诉。（2009）石民初字第4060号案件被二审法院裁定发回重审后，刘绪国遂提起本案诉讼。
　　本案中，刘绪国称：2010年5月15日得知万战出卖房屋，并就其主张的其享有优先购买权的事实提供了如下证据：
　　1.《北京市房屋出租合同》一份，其中约定由刘绪国承租诉争房屋，租期自2009年2月15日至2010年2月15日，租金共计12000元。合同中未约定押金数额。
　　2.收据二张，内容分别为：“今收到租赁方刘绪国交来租金（2009年2月15日至2010年2月15日）人民币12000元整（壹万贰仟元整）。收款人：万战，2009.02.15。”以及“今收到租赁方刘绪国押金2000元整。（人民币贰仟元整）。租赁方能完全按租赁合同履行义务，押金租赁期满如数退还。收款人：万战，2009.02.15。”
　　3.《协议书》一份，内容为：“甲乙双方于2009年2月15日签订《北京市房屋出租合同》，甲方将坐落于北京市石景山区古城北路18号楼1单元18号房屋出租给乙方居住使用，出租期限为2009年2月15日至2010年2月15日，租金标准为每年12000元。”甲方在未通知乙方的情况下，于2009年5月5日和李冬梅签订了房屋买卖合同，将出租房屋出卖给李冬梅。乙方于2009年8月10日向北京市石景山区人民法院起诉要求行使“承租人优先购买权”，购买所承租房屋。后因甲方与李冬梅解除房屋买卖合同，乙方向法院申请撤诉。现甲乙双方经友好协商，达成如下协议：“一、甲方与李冬梅的房屋买卖合同纠纷完结后，甲方将坐落于北京市石景山区古城北路18号楼1单元18号房屋出卖给乙方。二、在出卖前，乙方继续承租北京市石景山区古城北路18号楼1单元18号房屋，直至双方办理房屋过户手续，房屋租金标准及支付方式按原合同执行。三、本协议一式两份，自双方签字之日起生效。甲方：万战，09年11月20日；乙方：刘绪国，2009年11月20日。”
　　4.收条一份，内容为：“今收到租赁方刘绪国交来租金（2010年2月15日至2010年8月15日）人民币6000元整（人民币陆仟元整）。收款人：万战，2010.2.1。”
　　5.北京市石景山区古城街道北小区社区居民委员会《证明》一份，内容为：“刘绪国。特此证明。北小区居委会，2009-7-28。”并加盖公章。
　　万战对刘绪国提交的上述证据材料均予以认可，李冬梅对上述证据材料均不认可。本院前往石景山区古城街道北小区居委会，对于刘绪国提供的该居委会《证明》进行核实，该居委会表示，开具相关证明时并不审查事实上的租赁关系，也不去现场察看居住情况，只要房主本人带着承租人或由承租人自己带身份证前来即可开具。
　　原告刘绪国诉称：原告于2009年2月15日与被告签订《北京市房屋租赁合同》，其中约定被告将坐落于北京市石景山区古城北路18号楼1单元18号房屋出租给原告居住使用，出租期限为2009年2月15日至2010年2月15日，租金标准为每年1.2万元。合同签订当日，原告向被告支付了全年租金1.2万元及押金2000元，被告出具了收据。2009年11月20日，原、被告签订《协议书》，约定租赁合同到期后，原告继续承租房屋，房屋租金标准及支付式按原合同执行。2009年5月15日，被告突然通知原告说不再出租房屋了。经原告询问得知，2009年5月5日，被告与第三人签订了房屋买卖合同，将出租的房屋卖给了第三人，原告表示愿以同等价格购买该房屋，但被告表示已与第三人签订合同并已收取定金，不同意原告的要求。被告在未事先告知原告的情况下，将出租房屋卖给第三人，侵犯了原告对承租房屋的优先购买权。现诉争房屋已被法院查封，原告无法行使权利。故诉请判决确认原告对承租房屋享有优先购买权，诉讼费由被告承担。
　　被告万战辩称：被告确实将房屋租给原告，被告也确实未将被告与第三人签订买卖合同一事提前告诉原告。
　　第三人李冬梅述称：（1）原、被告签订的《北京市房屋租赁合同》系虚假合同，双方不存在真实的房屋租赁合同关系。（2）即使上述房屋租赁合同是真实的，但未办理登记备案手续，不能对抗善意第三人。（3）承租人优先购买权属于债权中的形成权，原告的优先购买权已过除斥期间，实体权利已消灭。（4）原、被告于2009年11月20日签订的《协议书》系在原告明知租赁房屋存在纠纷的情况下订立，且内容上将优先购买权的行使与第三人同被告之间的买卖合同纠纷挂钩。双方不能约定除斥期间行使期限，该《协议书》应属无效。（5）第三人与本案无关。原、被告捏造虚假事实，损害第三人利益。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。
　　【审判】
　　北京市石景山区人民法院经审理认为：
　　1.优先购买权系法律赋予承租人的权利。该权利本质是实际履行权，体现在缔约并履行优先上，而非仅仅表现在主张上。即承租人行使优先购买权的条件成就时，出租人负有不得拒绝之义务，保证承租人得以同等条件优先履约，购买到租赁房屋。因此，承租人的优先购买权应当积极行使，且应在合理期限内行使，否则会导致出卖人的物权长期处于不稳定状态，亦会损害购买人的权益。
　　2.刘绪国与万战虽然均认可双方存在房屋租赁关系，但根据万战、李冬梅的房屋买卖合同中万战对“房屋未出租”之事实的自认，李冬梅对于上述房屋租赁合同关系的真实性提出质疑，有其合理性。
　　本案中，根据刘绪国自述，其于2009年5月即知晓万战向李冬梅出卖房屋一事，即使其与万战之间的房屋租赁合同关系真实存在，但其始终未能积极行使其优先购买权。虽然其称诉争房屋被查封，无法行使该权利，但诉争房屋于2009年8月方被本院采取保全措施，而保全措施并不能真正构成刘绪国行使优先购买权的障碍，且至今在长达一年多的时间里，刘绪国都未能采取积极行为行使优先购买权，其早已超过合理期限，故对于其所持诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，判决如下：驳回刘绪国的诉讼请求。
　　宣判后，刘绪国不服一审判决，上诉至北京市第一中级人民法院。
　　上诉人刘绪国称：万战并未向刘绪国履行出卖房屋的通知义务，并且刘绪国在知道所承租的房屋出卖后，一直在积极要求优先购买。刘绪国于2009年8月提起诉讼，请求法院确认万战与李冬梅签订的房屋买卖合同无效及其对承租房屋享有优先购买权，后因李冬梅要求与万战解除房屋买卖合同，承租人的优先购买权行使障碍已经排除，刘绪国申请撤回起诉。在刘绪国撤回起诉的同时，刘绪国就购买承租房屋与万战达成协议，约定在万战与原审第三人的诉讼终结后，由刘绪国购买所承租的房屋。李冬梅虽基于善意与万战签订房屋买卖合同，但尚未办理登记手续。因此，本案不能适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，原审法院适用法律错误。请求二审法院撤销原审法院判决，依法改判，判令确认刘绪国对承租房屋享有优先购买权。上诉费用由万战承担。
　　被上诉人万战辩同意原判。
　　第三人李冬梅称：同意一审判决，不同意上诉人的上诉理由和请求。刘绪国严重违背法律规定，在长达1年多的时间里，都没有行使优先购买权，其已经丧失了优先购买权的权利。因此，上诉理由没有事实及其法律依据，原审判决正确。
　　北京市第一中级人民法院审理认为，优先购买权系法律赋予承租人的权利，而承租人对该权利的行使的应当采取积极态度和行为，且应在合理期限内。本案中，根据万战与李冬梅签订《存量房屋买卖合同》中“出卖人未将该房屋出租”之事实的自认，李冬梅对上述房屋租赁合同关系的真实性提出质疑，有其合理性。即使刘绪国主张其与万战就诉争房屋存在租赁关系，在万战出售该房屋时享有优先购买权，然而根据刘绪国自述，其于2009年5月即知晓万战向李冬梅出售房屋一事，在长达1年多的时间里，未作出以此价格购买的意思表示，未能积极行使优先购买权，其早已超过合理期限。基于此，原审法院依据查明的事实，判决驳回其诉讼请求并无不妥。刘绪国上诉坚持原诉意见，又无相应证据支持其主张，故本院对其上诉请求不予支持。综上，一审法院判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。
　　【评析】
　　一、问题的提出
　　承租人优先购买权问题一直是审判实务及理论领域中争议的焦点和热点问题。承租人优先购买权性质的认定，涉及该权利行使合理期限及法律救济途径问题。
　　一种观点认为，从立法创设优先购买权的旨意出发，承租人的优先购买权的性质为一种债权，应归入附强制义务请求权的范畴。强制缔约，是指个人或企业负有应相对人之请求，与其订立合同的义务，即对相对人之要约，非有正当理由不得拒绝承诺。否则，在出租人违反该强制缔约义务而将租赁物卖给第三人时，承租人可以诉请公权力介入，强迫出租人对承租人作出承诺的意思表示。从功能上看，请求权旨在实现请求权人的利益，使当事人取得物权或其他支配性的权利或利益。就承租人优先买权而言，将其性质定位附强制义务的请求权，能直接使承租人取得租赁物买受人的地位，使法律关系的稳定性增强，而且也符合物的使用和归属相统一的目标。
　　另一种观点认为，承租人优先购买权的设立是对出租人所有权自由处分的限制，从法律救济的角度理解，承租人享有优先购买权是承租人与第三人在同等条件下，与出租人订立买卖出租房屋的合同，那么这就是将承租人优先购买权的性质理解为形成权。优先购买权，无论其为法定还是约定，论其性质，系属形成权，即优先承买权人得一方之意思，形成以义务人出卖与第三人同样条件为内容之契约，无须义务人（出卖人）之承诺。在以形成权为承租人优先购买权性质的前提下的法律救济，在出租人出卖房屋时，与第三人同等条件下，承租人就可以要求出租人与自己签订房屋买卖合同，获得该房产的所有权。
　　二、承租人优先购买权行使合理期限的确定
　　笔者认为，上述观点均有一定的合理性，明确承租人优先购买权的权利性质，便于实践中正确适用法律，从而更好的在承租人与第三人利益之间作出衡量。承租人优先购买权是否是形成权，关键在于承租人能否依单方意思表示，导致民事法律关系变更或消灭的后果。而承租人优先购买权的行使，通常并不能使承租人与出租人之间的房屋租赁法律关系产生变更或消灭的后果，亦不能凭承租人单方意思表示而在承租人与出租人之间形成买卖合同法律关系。因此，将该权利认定为形成权，不符合优先购买权的内涵和立法目的。而将承租人优先购买权作为债权，若出租人将房屋出卖并已办理过户登记，第三人善意取得物权时，根据物权优先于债权原理，承租人只能“望洋兴叹”、束手无策。因此，从优先购买权的性质来看，其作为一种权利形态，应是一种具有强制缔约优先购买的请求权，请求的内容是缔约的优先性。承租人优先购买权受到侵害时，承租人可以请求公权力介入，主张按照同等条件与出租人签订买卖合同，更符合优先购买权的属性和内涵。
　　（一）承租人优先购买权性质为一种强制缔约请求权
　　优先购买权作为法律赋予承租人的一项权利，其目的在于保证承租人可以相对优先地取得租赁物的所有权，是指特定人以法律规定或约定而享有的、于出卖人出卖其标的物于第三人时，得以同等条件优先于他人而购买的权利；其追求的主要是生存和安全的价值，是一种对基本社会秩序的维护，维护稳定既有经济秩序，充分发挥财产的使用效能，而非对出卖人所有权的限制。
　　本案中，原告刘绪国作为房屋承租人，在所有权人万战将其承租的房屋出卖给第三人李冬梅时，刘绪国即获得以与第三人李冬梅同等价格优先购买的权利。万战在出卖房屋时负有在合理期限内通知刘绪国的义务，但万战并没有尽到告知义务。在刘绪国得知房屋出卖事实时，仅仅依靠其单方意思表示，不能自动与万战形成房屋买卖法律关系。因为善意第三人不会主动退出买卖关系，将自己劳动成果主动让与原告。这就在房屋承租人与出租人之间以及出租人与买受第三人之间形成一种利益博弈，尤其在房屋价格短期波动加大的情况下，这种因利益博弈产生的纠纷越来越突出。因此，承租人要想实现法律赋予自己优先购买的权利，就必须通过公权力的介入，以法律的强制力保障实现其优先缔约的权利。但是，这种优先购买权利的行使，须在一定的合理期限内行使，否则，超过一定的合理期限，法律将不再给予保护。
　　（二）承租人优先购买权须在一定的合理期限内行使
　　承租人的优先购买权须在合理期限内行使。我国现行立法对承租人优先购买权的行使虽然有所规定，但不够完善。我国《民法通则》没有规定承租人优先购买权制度，但《民法通则意见》第118条规定的合理期限为三个月。《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”该条中对“合理期限”并没有明确。一些地方法规和行政规章对该期限也作出不同规定，如国务院《城市私有房屋管理条例》第11条规定：“房屋所有人出卖租出房屋，须提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。”此外，有的地方法规将该期限定为30日。实践中，依据《合同法》第55条对可撤销合同的撤销权和第75条对债权人撤销权规定的除斥期间1年的规定，多将优先购买权行使的合理期限类推适用除斥期间1年的期限。即自出卖人与第三人订立有效合同之日起计算，逾期1年权利归于消灭。如此来，法律、行政法规、地方规和规章的规定以及法理学说的矛盾和冲突，优先购买权合理期限的认定往往更易引发争议。本案中，万战出卖房屋时未尽到对原告承租人的告知义务，可以说侵害了原告的优先购买权，但原告刘绪国在2009年5月知晓万战向李冬梅出卖房屋一事后，在长达1年多的时间里，未能采取积极行为行使优先购买权。原告诉请公权力介入对行使优先购买权救济时，已超过1年多的时间，该期间显然早已超过合理期限，导致诉请公权力救济胜诉权利的消灭。
　　（三）承租人优先购买权行使的合理期限应符合利益衡量的原则
　　优先购买权行使期限的长短，体现了对维护承租人居住安全利益、稳定财产占有关系、保护善意第三人交易安全三者间的价值衡量。因此，承租人必须在一定期限内行使优先购买权，这是行使优先购买权的实效条件，作为一种期待权，必须在一定期限内行使。从审判实践所反映出的问题分析，现行行政法规和司法解释规定的优先购买权的行使期限过长，不利于市场交易安全和正常社会秩序的维护。优先购买权行期限长短，涉及承租人优先购买权救济和出租人进行房屋交易的第三人的交易安全问题，从价值衡量的角度，就是对作为弱势群体的承租人居住安全利益及稳定财产占有关系与善意第三人交易安全问题。因此，优先买权的行使期限的，既不能过长也不能过短。为平衡房屋承租人、出租人及善意第三人利益关系，应从社会总体效益考虑，基于利益衡量的原则，综合运用民法体系解释、漏洞填补等解释方法，妥善协调各法律、法规定之间的冲突。在市场经济社会，效率是人们交易追求的一个重要目标，如果将出卖人通知承租人的合理期限定为3个月，出租人要至少坐等3个月，最终结果极有可能是出租人坐失商机。可见，出租人提前3个月通知承租人这一规定与日益快捷的不动产交易实际情况相违背。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第24条，对出租人履行通知义务后，承租人优先购买权的期限进行了规定，其中第3项规定，出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的，在15日届满后，承租人主张优先购买权的，人民法院不予支持。即在15日合理期限内，承租人未行使优先购买权的，视为承租人放弃优先购买权，由此可推论出，出卖人在出卖房屋前15日内通知承租人，即为出租人履行通知义务的期限。从权利义务对等的角度，承租人在合理期限内行使优先购买权，应为承租人优先购权的内容，如果承租人不及时行使优先购买权，将导致出租人权益受到伤害。承租人在接到通知后15日内合理期限内未行使优先购买请求权的，视为放弃优先购买权。出租人出卖房屋时未尽未告义务的，承租人在知道或应当知道出租人出卖房屋事实后15日内，不主张行使优先购买权的，视为放弃优先购买权，但自出卖人出卖房屋届满1年，承租人优先购买权也归于消灭。这不仅有利于鼓励承租人积极自己的权利，也利益维护出租人与第三人交易秩序的安全，不至于造成承租人躺在权利上睡眠和出租人与第三人避免交易秩序长期处于不稳定的状态。本案中，承租人在知道出租人出卖房屋事宜后，在1年后才向法院提出优先购买权强制缔约的主张，造成长时期内出租人与第三人交易安全处于不稳的状态。因此，法院判决驳回原告的诉讼请求，以维护第三人交易秩序安全，符合经济效益，利于降低交易成本，引导人们按照最有效的方式使用社会资源。
　　综上所述，法院的判决是正确的。