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房屋租赁纠纷的管辖权怎样确定

来源:北京房产律师   作者:曹晓静  时间:2015-09-01

当房屋租赁发生纠纷无法协商时,要学会用法律武器解决,也就是提起诉讼,但是在诉讼前有一个法院管辖权的问题确定,因为如果该起纠纷案不属于所提交的法院管辖,则案件会被移送或者指定管辖,那么,房屋租赁纠纷的管辖如何确定呢?

  一、什么是管辖权?

  管辖权是指国家对其领土内的一切人、物和所发生的事件,以及对在其领域外的本国人行使管辖的权利。

  一般来说,管辖权包括以下四个方面:

  1、属人管辖权。这是指各国对具有本国国籍的公民实行管辖的权利。

  2、属地管辖权。这是指国家对领域内的一切人(除享有外交豁免者外)、物和发生的事件具有的管辖权。

  3、保护性管辖权。这是指国家对于外国人在该国领域外侵害该国的国家和公民的重大利益的犯罪行为有权行使管辖。

  4、普遍性管辖权。根据国际法,国家对于国际犯罪,无论犯罪人的国籍如何,也无论他在何处犯罪均有权实行管辖。

  二、房屋租赁纠纷的管辖权确认

  《最高人民法院关于房屋租赁纠纷如何确定管辖问题的批复》(1986年1月7 日)规定,凡在租赁关系存续期间发生的房屋修缮、租金、腾退等纠纷,一般应由房屋所在地法院管辖,个别由被告所在地法院管辖更符合“两便”原则的,也可由被告户籍地或居所地法院管辖。上述规定仍是确定房屋租赁纠纷的管辖权的有效意见。

  (1)房屋租赁纠纷一般应由房屋所在地法院管辖;

  (2)个别由被告所在地法院管辖更符合“两便”原则的,也可由被告户籍地或居所地法院管辖。

【案例】原告王某与被告李某签订了一份房屋租赁合同,约定双方在租赁中若产生纠纷,由被告住所地法院管辖。原告王某现因租赁期限届满,向房屋所在地东湖法院起诉,要求被告李某腾退房屋。被告李某在提交答辩状期间对管辖权提出异议,认为其已书面约定由被告住所地法院管辖,其住所地在西湖区,本案应由西湖区法院管辖,请求将本案移送至西湖区法院审理。

【简析】本案管辖争议焦点是房屋租赁合同纠纷的管辖究竟属于不动产纠纷的专属管辖还是属于合同纠纷的特别地域管辖。其争议根源在于各自对不动产纠纷的界定不一。

笔者认为,对于何为不动产纠纷这个问题,我国立法并无明确规定,但参照《法国新民事诉讼法典》第44条“不动产物权诉讼案件,不动产所在地的法院唯一有管辖权”及我国台湾地区《民事诉讼法》第l0条“因不动产之物权或其分割或经界涉讼者,专属不动产所在地之法院管辖。其他因不动产涉讼者,得由不动产所在地之法院管辖”之规定精神,对我国民诉法第三十四条第(一)项所称“因不动产提起的诉讼”应理解为专指因不动产提起的物权诉讼,包括不动产登记纠纷、所有权纠纷、用益物权纠纷、担保物权纠纷、占有保护纠纷。

  本案诉争房屋租赁合同纠纷,虽与不动产发生牵连,但因诉争法律关系发生的依据是当事人间存在的合同,其性质仍属于债权债务纠纷,并非不动产物权纠纷,不应适用专属管辖,而应适用合同纠纷的特别地域管辖,由被告住所地或者合同履行地即不动产所在地人民法院管辖。对此,最高人民法院在《关于房屋租赁纠纷如何确定管辖问题的批复》中已作明确规定:“凡在租赁关系存续期间发生的房屋修缮、租金、腾退等纠纷,一般应由房屋所在地法院管辖,个别由被告所在地法院管辖更符合“两便”原则的,也可由被告户籍地或居所地法院管辖。”既然该类纠纷仍属于合同纠纷的范畴,根据我国民诉法第二十五条之规定,当事人当然也就可书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地即不动产所在地法院管辖。本案当事人既已书面协议选择被告住所地法院管辖,应尊重当事人的选择权,移送被告住所地法院审理。

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