房屋租赁纠纷多，租房之时要慎重

据统计，截至今年10月东小口法庭共受理该类案件229件。管辖着天通苑等大型社区的东小口法庭，由于区域内房屋类型多样、出租价格低廉、交通便利等因素吸引了大量人口租住，自2012年以来，因房屋租赁矛盾产生的纠纷与日俱增。据统计，2012年，东小口法庭共受理房屋租赁合同纠纷案件53件，而2014年达到308件，为2012年的5.8倍。截至今年10月20日，东小口法庭共受理该类案件229件，所占新收案件数量的15.9%。

天通苑、东小口镇、北七家镇等大型社区和城区的存在，使得昌平法院东小口法庭的辖区内商品房、限价房、经适房、农村自建房等房源数量巨大且复杂。据统计，2012年至2014年间，东小口法庭受理的房屋租赁纠纷案件数量大幅上涨。在该类纠纷案中，“群租”引发的纠纷案占较大比例。2012年至2014年，东小口法庭涉“群租”的房屋租赁合同纠纷案件数量每年均超过该类案件数量的一半，今年截至10月20日，东小口法庭共审理该类案件119件，所占比重为52%。

在很多房屋租赁纠纷案中，原告多为房屋的租户，而被告方则多是房屋中介或“二房东”。东小口法庭庭长刘建伟介绍，由于租户不熟悉租住环境，年轻租户的社会阅历又较少，容易轻信出租人的口头承诺。而中介公司或“二房东”利用自己占有房屋的主动权，失信于出租人、承租人，违规出租、恶意拖欠租金、克扣押金服务费等，这些行为都导致了房屋租赁合同纠纷案件的多发。

2013年11月10日，高先生与某房地产中介公司签约，承租其位于天通东苑的某房屋。高先生称，合同签订后自己缴纳了一年的房租21600元，押金1800元，有线电视费等多项费用，而三天后，高先生却接到了房东的通知要求收房。

经与中介公司联系，高先生得知双方无法继续履行合同，中介公司也没有积极协商。高先生遂将中介公司起诉至法院。最终，法院判决中介公司退还高先生押金、租金等费用。

在去年的一个案例中，房主贾先生将房屋出租给王先生，合同中明确约定了不允许转租，但王先生在租下房屋后就在客厅打了隔断并转租给多人，协商失败后，贾先生提起诉讼，要求解除合同并主张违约金。法院经审理后，贾先生成功拿回了房屋和违约金。

 律师提醒：租赁房屋时一定要签订完整的房屋租赁合同，用来明确双方权利和义务的协议。签订租赁合同时很多细节需要注意。

1、双方当事人的情况。合同中应写明出租人和承租人的姓名及住址等个人情况。

2、住房具体情况住房的具体位置，写明住房的确切位置、]住房面积、住房装修情况、配备设施和设备、住房的产权及产权人、出租人与产权人的关系等。

3、住房用途主要说明以下两点：住房是用于承租人自住、承租人一家居住、还是允许承租人或其家庭与其他人合住；住房是仅能用于居住，还是同时可以有其他用途，如办公等。

4、租赁期限。在合同中要约定一个期限。在这个期限内，如果没有特殊情况，出租人不得收回住房，承租人也不得放弃这一住房而租赁别的住房。到期后，承租人退房或续租的办理事宜要约定清除。

5、房租及支付方式住房租金由出租人和承租人协商确定，在租赁期限内，出租人不得擅自提高房租。租金的付款方式大致有按年付、按半年付、按季付。

6、住房修缮责任出租人是住房的产权人或产权人的委托人，所以修缮住房是出租人的责任。承租人在租赁前应对住房及其内部设施进行认真检查，保证自己今后能够正常使用。

7、住房状况变更承租人应该爱护住房和各种设施，不能擅自拆、改、扩建或增加。在确实需要对住房进行变动时，要征得出租人的同意，并签订书面协议。

8、转租的约定有的承租人租房的目的并不是自住，而是想通过转租取得租金收入。双方应该在合同中对转租加以规定。如果允许转租，双方可以协商确定一个分享转租收入的比例；如果不允许转租，而承租人擅自转租，出租人则有权终止租赁合同。

9、违约责任在签订合同时，双方就要想到可能产生的违反合同的行为，并在合同中规定相应的惩罚办法。例如，如果承租人不按期交纳房租，出租人可以提前终止合同，让其搬离；如果出租人未按约定配备家具等，承租人可以与其协商降低房租等。

10、租赁合同的变更和终止如果在租赁过程中出租人和承租人认为有必要改变合同的上述各项条款，如租赁期限、租金等，双方可以通过协商对合同进行变更。如果合同未到期时出租人和承租人中有一方要提前解除合同，则要提前通知对方，并按照合同约定或协商给予对方一定的补偿。如果合同到期，那么该合同自然终止。