离婚时房产分割的若干类型与处理方法

1. 还未取得产权或未取得完全产权的房屋

根据《婚姻法司法解释(二)》第21条的规定，离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不了的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。待取得完全所有权后，再由任何一方另行向法院起诉。这类房屋包括当事人用标准价购买的拥有部分产权的房改房以及当事人购买的但在离婚时还未能办理产权的各类房屋。

但是，对于房改房，若当事人尚未取得产权证，是否可在离婚案件中得到处理呢？房改购房属于国家相关法规规定的政策性房屋交易，应依据国家有关政策精神来进行界定。国务院《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》规定：职工购房公有住房，购买后拥有部分产权，即占有权和使用权，有限处分权和收益权……因此，只要享有福利分房权利的职工，依照国家相关政策法规规定，参加房改，交纳了购房款，即对房改购得的房屋享有产权，不应以未发放产权证书而否定其权利。房改房的权利是国家明确规定的。

2. 一方在婚前已取得完全产权的房屋

一方在婚前已取得产权证，不管有没有支付全部购房款，房屋产权都应归该一方所有。即使在婚后用共同财产支付了部分的购房款，也不影响房屋产权的归属，只是在这种情况下，另一方有权就这部分用共同财产支付的购房款要求分割或要求获得补偿。

3. 双方婚后出资（包括贷款）取得的房屋

（1）明确产权，不论房产证上是一方的名字还是双方的名字，均为共同财产。

（2）明确产值，即明确房屋价值，按市场现价计算，不是按购买合同金额计算。

（3）分清权益部分和债务部分。因为涉及贷款，所以，要首先将未还贷部分除去。比如，一套房子的购买价是100万，首付30万，贷款70万，现值120万，未还贷款是60万，夫妻可以分的部分就是120万减去60万等于60万，每人可分得30万。取得房子的一方应当给付未得房一方30万。由得房一方继续承担未还贷部分的本金和利息。附为银行房贷还款对账单（格式见附录3-14-5）。

4. 一方婚前支付了全部房款，并取得了产证的房屋

夫妻一方婚前支付了全部房款并取得了产证，就完全合法拥有了房产的物权，其增值部分，根据物权法原理，应属一人所有。

5. 一方婚前支付了部分房款并取得了产证，婚后继续还贷的房屋

虽然房产系一方婚前购得，但共同还贷部分，不论是由一方自己用工资还贷，还是用双方工资还贷，均应认定为夫妻共有权益，另有约定除外。当然，如果一方确能证实，其还贷资金来源于婚前财产，该部分不应认定为共同财产。

6. 一方婚前支付了部分房款，婚后取得的产权证，婚后继续还贷的房屋

其实就是产权证取得与房屋产权权属有无关系的问题。一种意见认为，产权证虽然是物权凭证，是证明房屋权属关系的法定凭证，但并不是意味着婚后取得房产就应当是婚后财产，还是要将财产来源细分为婚前婚后两部分，毕竟，财产期待的权益在婚前签订合同后就已经取得，取得房产证的结果也是婚前订立合同及付款行为所致。婚后取得产权证这一事实决不意味着婚前个人财产权益婚后向夫妻共同财产形式转化。

另一种意见认为，夫妻一方婚前一个人名义办理房贷，且用个人财产支付首期房款，在婚姻关系存续期间用夫妻共同财产还贷，如果婚后取得房屋所有权的，无论登记与一方还是双方名下，均应当认定为夫妻共同财产，离婚时作为夫妻共同财产进行分割。对于一方婚前支付的首期付款，由另一方返还一半；尚欠的贷款，作为夫妻共同债务，由双方返还。

目前，以上二种意见，各地法院都有判例。在实践司法审判中，法院一般会判决得房一方继续还贷，处理房屋分割。

7. 一方婚前支付了部分房款，婚后共同还贷，或一方用个人财产还贷但房屋升值，离婚时，尚未取得房产证的房屋

根据《婚姻法司法解释（二）》第21条的规定，离婚时，双方对尚未取得所有权或者尚未完全取得所有权的房屋有争议且协商不了的，人民法院不宜判决房屋的所有权归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。待取得房屋产权证后，再由另一方另行向法院起诉。

8. 婚前双方出资，但婚前办理产证只有一方名字的房屋

实践中还有这样的情况，男女恋爱期间感情自感不错，婚前商议买房子。后双方共同出资，出于各种原因，合同及产证只写了另一方的名字，一方没有写进去。现离婚时，另一方不承认一方有出资，在不能证实自己有出资且不是赠与的前提下，一方的权益法院是无力保护的。也就是说，即使一方真出了钱，但不能证明出资行为，法院是无法判决另一方给付一方补偿款的。因此，在婚前购房时，这些账一定要算清楚，不要以为感情好一切都会好，到时后悔晚矣，代理律师再优秀也回天无力。