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邓智伟与大连三山房屋开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

来源:北京房产律师   作者:曹晓静  时间:2016-05-28

辽宁省大连市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2015)大民二终字第00858号

上诉人(原审原告):邓智伟。

委托代理人:曹晓静,北京市盈科律师事务所律师。

被上诉人(原审被告):大连三山房屋开发有限公司,住所地大连市金州区友谊街道兴民村(丘号31-461-4)。

法定代表人:符春梅,该公司总经理。

被上诉人(原审第三人):吉林银行股份有限公司大连分行,住所地大连市中山区延安路9号20层A、B、C、D、E号21层C号。

负责人:梁岩,该分行行长。

委托代理人:陈天慧,该行职员。

委托代理人:田野,辽宁健业律师事务所律师。

被上诉人(原审第三人):大连市住房公积金管理中心,住所地大连市中山区武汉街51号。

法定代表人:于保和,该中心主任。

委托代理人:王东、赵展,该中心职员。

原审原告邓智伟与原审被告大连三山房屋开发有限公司(以下简称三山公司)、原审第三人吉林银行股份有限公司大连分行(以下简称吉林银行)、原审第三人大连市住房公积金管理中心(以下简称公积金中心)房屋买卖合同纠纷一案,大连市金州区人民法院于2014年11月24日作出(2014)金民初字第294号民事判决,邓智伟不服该判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,于2015年5月19日公开开庭审理了本案。上诉人邓智伟及其委托代理人曹晓静,被上诉人吉林银行委托代理人陈天慧、田野,被上诉人公积金中心委托代理人赵展到庭参加诉讼。三山公司经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告邓智伟一审诉称:原告与被告三山公司在2011年12月9日签署《商品房买卖合同》,约定原告购买被告开发的位于大连市金州区友谊街道龙山路369号雯霆华苑#栋4单元8层2号,建筑面积74.53平方米的商品房一套,房屋总价款558,900.00元。合同约定被告三山公司应在2012年10月1日前交付案涉房屋,如逾期超过60日未能交房,原告有权解除合同,被告三山公司应按照合同约定支付利息及违约金。2012年4月8日,原告与公积金中心签订《个人房屋按揭借款合同》,约定原告向公积金中心贷款30万元,原告用自有的案涉商品房作为抵押,2012年3月2日,原告与吉林银行签署《个人房屋按揭借款合同》,约定原告向吉林银行贷款9万元,被告三山公司作为保证人为原告向吉林银行的借款行为提供担保,同时,原告自愿提供案涉商品房作为抵押。因被告至今未交付房屋,现原告诉至法院,请求:1.解除原、被告签订的《商品房买卖合同》;2.被告返还原告购房首付款168,900.00元及首付款利息损失(自2011年12月9日至实际返还之日止,按年利率3.3%计算);3.被告给付违约金5589元;4.被告返还原告已支付给第三人吉林银行的贷款本金及利息(具体数额以第三人吉林银行数据为准);5.被告返还原告已支付第三人公积金中心贷款本金及利息(具体数额以第三人公积金中心数据为准);6.被告赔偿原告保险费840元、公积金贷款担保费840元、抵押登记费160元、所有权证公本费80元、他项权证公本费160元、维修基金2,981.20元、代办手续费200元、契税5589元;7.解除原告与第三人吉林银行签订的《个人房屋按揭借款合同》;8.被告返还第三人吉林银行原告已支付第三人借款本息外的尚余借款本息(具体数额以第三人结算为准);9.解除原告与第三人公积金中心签订的《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》;10.被告返还第三人公积金中心原告已支付第三人借款本息外的尚余借款本息(具体数额以第三人结算为准)。

被告三山公司一审辩称:不同意原告的诉讼请求。按照合同第八条第一款的约定交房日期为2012年10月1日。根据第九条第二款的规定逾期超过60日有权解除合同,这就是解除权的发生日,按照相关司法解释的规定,解除权从发生之日起在一年内不行使的,解除权消灭。本案解除权届满之日为2013年12月1日,而原告起诉书送达被告是2014年1月13日,已经超过1年,原告解除权已经灭失,因此被告不同意原告解除合同。

第三人吉林银行一审诉称:1.请求判令吉林银行与原告签订的《个人房屋按揭借款合同》提前终止;2.请求判令原、被告连带偿还贷款余额本金人民币84,137.70元及利息;3.请求判令吉林银行对抵押物大连市金州区友谊街道龙山路#号4单元8层2号案涉房屋折价受偿或以案涉房屋拍卖或变卖后的处置价款享有继公积金中心后的优先受偿权;4.本案诉讼费由被告承担、吉林银行支付的律师费4500元由原告及被告连带承担。

第三人公积金中心一审诉称:1.要求原告向本中心一次性偿清尚欠的借款本金246,428.70元、利息64,225.68元,共计310,654.38元;2.本中心对抵押房屋享有优先受偿权;3.待原告一次性偿清尚欠的借款本金及利息后,解除《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》(合同编号:#);4.原告承担本案诉讼费及其他费用;5.被告对第1、4项承担连带保证责任。

一审法院审理查明:原告与被告三山公司在2011年12月9日签署《商品房买卖合同》,约定原告购买被告开发的位于大连市金州区友谊街道龙山路369号雯霆华苑#栋4单元8层2号,建筑面积74.53平方米的商品房一套,房屋总价款558,900.00元。合同约定被告三山公司应在2012年10月1日前交付案涉房屋,如逾期超过60日未能交房,原告有权解除合同,三山公司应按照原告累计已付款的1%向原告支付违约金。2011年12月9日,原告向被告三山公司缴纳首付款168,900.00元。2012年4月8日,原告与第三人公积金中心签订《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》,约定原告向第三人公积金中心贷款30万元,贷款期限自2012年4月28日至2026年4月27日,年利息为4.9%,原告用自有的案涉商品房作为抵押,2012年5月8日,第三人公积金中心就该抵押行为办理了抵押登记,2012年5月14日,第三人公积金中心向原告指定账户内转入人民币30万元,截止至2014年11月24日,原告已经偿还第三人公积金中心贷款30笔,共计偿还本金53,571.30元、利息31,617.93元;2012年3月2日,原告与第三人吉林银行签署《个人房屋按揭借款合同》,约定原告向第三人吉林银行贷款9万元,借款期限自2012年4月27日至2032年4月26日,年利率为7.05%,利息结算方式为按月结息,逾期还款罚息按照原借款利率基础上浮50%。被告三山公司作为保证人为原告向第三人吉林银行的借款行为提供担保,同时,原告自愿提供案涉商品房作为抵押,2012年5月21日,第三人吉林银行向原告指定的账户内汇入9万元整。2012年5月8日,大连市金州新区房屋登记管理中心为第三人吉林银行就案涉房屋的抵押办理了抵押登记,截止至2014年11月24日,原告已经偿还第三人吉林银行贷款30笔,共计偿还本金5,862.30元、利息14,564.59元、罚息0.21元,被告至今未交付房屋。

一审法院认为:合同当事人应按照规定及时、全面履行合同义务。原告与被告三山公司在2011年12月9日签署《商品房买卖合同》,2012年4月8日,原告与第三人公积金中心签订《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》,2012年3月2日,原告与第三人吉林银行签署《个人房屋按揭借款合同》,原、被告、第三人对此均无异议,上述合同未违反相关法律规定,故应认定上述合同合法有效,原、被告、第三人均应按照合同约定及时、全面履行合同义务。

《商品房买卖合同》约定被告应在2012年10月1日前交付房屋,逾期超过60日未交房,原告有权解除合同。被告至今未交付房屋,故原告要求解除其与被告签署的《商品房买卖合同》的诉请合法有效,应予支持。被告辩称其收到起诉状时间为2014年1月13日,此时已经超出了解除权应在合同解除条件成立后1年内行使的除斥期间,一审法院认为,《商品房买卖合同》约定被告应在2012年10月1日前交付房屋,逾期超过60日未交房,原告有权解除合同,故原告应自2012年12月1日开始在1年内行使解除权。而原告诉至一审法院时间为2013年11月29日,此时并未超出法律规定1年的除斥期间,故对被告三山公司的此项辩解意见应不予采信,原、被告签署的《商品房买卖合同》应予以解除,被告三山公司应将原告已经缴纳的首付款168,900.00元及第三人公积金中心替原告缴纳的房款30万元、第三人吉林银行替原告缴纳的房款9万元返还给原告。

因《商品房买卖合同》第九条约定,如原告解除合同,被告三山公司应按照原告累计已付款的1%向原告支付违约金。原告已经全额支付房款558,900.00元,故被告应给付原告违约金5589元。

因被告未能按期交房导致合同解除,故原告为购买该房屋发生的保险费840元、公积金贷款担保费840元、抵押登记费160元、所有权证公本费80元、他项权证公本费160元、维修基金2,981.20元、代办手续费200元、契税5589元,被告三山公司亦应给付原告。

因案涉《商品房买卖合同》已经解除,其与第三人公积金中心签署的《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》、与第三人吉林银行签署的《个人房屋按揭借款合同》的合同目的均不能实现,无继续履行的必要,也应予以解除。

因第三人公积金中心已经履行了《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》的合同义务,将原告所贷30万元全额给付被告三山公司,而截止至2014年11月24日,原告已经偿还第三人公积金中心贷款30笔,共计偿还本金53,571.30元、利息31,617.93元,故《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》解除后,原告还应偿还第三人公积金中心本金246,428.70元并按照《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》的约定给付利息。

第三人吉林银行已经按照《个人房屋按揭借款合同》约定将原告所贷9万元全额给付被告三山公司,而截止至2014年11月24日,原告已经偿还第三人吉林银行贷款30笔,共计偿还本金5,862.30元、利息14,564.59元、罚息0.21元,故《个人房屋按揭借款合同》解除后,原告还应偿还第三人吉林银行本金人民币84,137.70元并按照《个人房屋按揭借款合同》的约定给付利息。第三人吉林银行因此案发生的律师费用4500元原告亦应给付被告。

因《个人房屋按揭借款合同》第十条载明,被告三山公司作为保证人,为原告就《个人房屋按揭借款合同》所有应负款项承担连带保证责任,保证事项包括贷款本金、利息、罚息、违约金、赔偿金、补偿金、为保护债权、实现债权和抵押权而支付的费用(包含但不限于律师费等),对此事实原、被告及第三人吉林银行均确认,故被告三山公司应对原告上述应偿还第三人吉林银行的贷款本金84,137.70元及利息及律师费4500元承担连带偿还责任。

原告与第三人公积金中心签署《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》、与第三人吉林银行签署《个人房屋按揭借款合同》时,均用其所有的案涉金州区友谊街道龙山路369号雯霆华苑#栋4单元8层2号、建筑面积74.53平方米的商品房抵押,并办理了抵押登记,故作为抵押权人,第三人公积金中心及第三人吉林银行均对金州区友谊街道龙山路369号雯霆华苑#栋4单元8层2号、建筑面积74.53平方米的商品房享有优先受偿权。在庭审中,第三人吉林银行明确表示其享有对该房屋的优先受偿权落后于第三人公积金中心对该房屋享有的优先受偿权,对此第三人公积金中心亦予以确认,应视为吉林银行对其权利的处分,对此应予以确认。

综上,一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条第二款、第九十八条,《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条、第四十一条之规定,作出如下判决:一、解除原告邓智伟与被告大连三山房屋开发有限公司签署的《商品房买卖合同》;二、被告大连三山房屋开发有限公司于判决生效后10日内返还原告邓智伟购房款558,900.00元;三、被告大连三山房屋开发有限公司于判决生效后10日内给付原告邓智伟违约金5589元;四、被告大连三山房屋开发有限公司于判决生效后10日内给付原告邓智伟保险费840元、公积金贷款担保费840元、抵押登记费160元、所有权证公本费80元、他项权证公本费160元、维修基金2,981.20元、代办手续费200元、契税5589元;五、原告邓智伟于判决生效后10日内偿还第三人大连市住房公积金管理中心贷款本金246,428.70元并按照《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》的约定给付利息;六、原告邓智伟、被告大连三山房屋开发有限公司于判决生效后10日内连带偿还第三人吉林银行股份有限公司大连分行律师费4500元、贷款本金84,137.70元并按照《个人房屋按揭借款合同》的约定给付利息;七、第三人大连市住房公积金管理中心对金州区友谊街道龙山路369号雯霆华苑#栋4单元8层2号,建筑面积74.53平方米商品房享有优先受偿权;八、第三人吉林银行股份有限公司大连分行对金州区友谊街道龙山路369号雯霆华苑#栋4单元8层2号,建筑面积74.53平方米商品房,在第三人大连市住房公积金管理中心对该房屋享有的优先受偿权实现后,对该房享有优先受偿权;九、待第三人大连市住房公积金管理中心的全部债权得到清偿后,解除原告邓智伟与第三人大连市住房公积金管理中心签署的《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》;十、待第三人吉林银行股份有限公司大连分行的全部债权得到清偿后,解除原告邓智伟与第三人吉林银行股份有限公司大连分行签署的《个人房屋按揭借款合同》;十一、驳回原告邓智伟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,566.00元(其中原告预交9550元,第三人大连市住房公积金管理中心预交4996元,第三人吉林银行股份有限公司大连分行预交2020元),由被告大连三山房屋开发有限公司承担。

邓智伟上诉的理由及请求是:第一,一审判决第二项错误。邓智伟的诉请为要求三山公司返还购房首付款及首付款利息损失,并未要求三山公司返还全部购房款,但一审判决第二项却判令三山公司向邓智伟返还全部购房款,且在合同约定的违约金明显过低的情况下,一审对首付款利息损失未予判决,显系错误。因三山公司原因导致商品房买卖合同解除,给邓智伟造成了解约损失,该项实际损失邓智伟依照首付款利息标准予以主张,且自邓智伟交付首付款之日起就实际产生了利息损失。又因首付款利息损失高于合同约定的5589元解约违约金,故邓智伟仅要求三山公司支付首付款利息损失,不再要求三山公司支付5589元违约金。第二,一审判决第五项、第六项错误。既然一审认定系因三山公司原因导致案涉商品房买卖合同解除,那么由此产生的一切后果及损失都应由三山公司承担,故应由三山公司偿还一切尚欠第三人吉林银行和公积金中心的本金、利息、罚息等。第三,一审判决第九项、第十项错误。既然案涉商品房买卖合同已解除,那么基于商品房买卖合同而签订的大连市住房公积金管理中心个人抵押借款合同、个人房屋按揭借款合同就应当同时解除,但一审作出“待解除”的判决,是没有任何法律依据的。据此,请求维持一审判决第一项、第四项、第七项、第八项,撤销一审判决第二项、第三项、第五至、第六项、第九项至第十一项,改判支持除要求5589元违约金外的邓智伟一审其他诉请。

三山公司二审未予答辩。

吉林银行、公积金中心述称:服从一审判决。

本院经审理查明:一审法院认定事实属实。

本院补充查明:第一,邓智伟与第三人吉林银行签订的个人房屋按揭借款合同约定,保证人三山公司保证范围为本合同项下的借款本金、利息(含复利)、罚息,违约金、赔偿金、补偿金,为保护债权支出或垫付的费用,为实现债权和抵押权而支付的费用(包括但不限于律师费、评估费、拍卖费、诉讼费、差旅费等)。吉林银行因进行本案诉讼花费律师费4500元。第二,截止至2015年4月30日,邓智伟共向第三人吉林银行偿还贷款本金6,987.81元、利息14,645.38元,尚欠本金83,012.19元;截止至2015年5月19日,邓智伟共向第三人公积金中心偿还贷款本金64,285.56元、利息36,870.51元,尚欠本金235,714.44元。

本院所确认的上述事实,有个人房屋按揭借款合同、发票、邓智伟按揭贷款还款明细及当事人陈述笔录在案为凭,上述证据已经开庭质证与审查,应予采信。

本院认为:根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第二十四条的规定,因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。本案中,邓智伟与第三人公积金中心、吉林银行签订的借款合同是为向第三人贷款以支付邓智伟购买三山公司开发的案涉房屋的购房款,邓智伟与三山公司签订的商品房买卖合同解除后,案涉借款合同的目的亦无法实现,无法继续履行借款合同,应予解除,故一审判决待第三人债权全部清偿后再解除借款合同无充分的事实及法律依据,本院予以纠正。根据《解释》第二十五条第二款的规定,商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。综合本案查明事实可知,是因三山公司的原因导致案涉商品房买卖合同及借款合同解除,故应由三山公司向邓智伟返还邓智伟已支付的首付款、首付款利息及贷款本息,由三山公司向第三人吉林银行、公积金中心返还邓智伟尚欠的贷款本金(尚欠吉林银行83,012.19元、尚欠公积金中心235,714.44元)及利息等其他费用。据此,一审判决三山公司向邓智伟返还全部购房款及邓智伟向第三人返还尚欠的贷款本息等其他费用,显为不当,本院予以纠正。

关于邓智伟诉请三山公司赔偿解除合同给其造成的实际损失首付款利息(2011年12月9日至实际返还之日,按年利率3.3%计算)一节,本院认为,邓智伟于2011年12月9日向三山公司交付168,900.00元首付款。三山公司自合同约定的交房日期(2012年10月1日)至今长达两年多的时间仍未交付房屋,且导致案涉商品房买卖合同解除,鉴于房屋市场价格此间不断变化等因素,邓智伟至今未能得到房屋必然有相应损失,故邓智伟要求三山公司自交付首付款之日(2011年12月9日)起赔偿首付款利息损失至三山公司实际返还首付款之日止,并无不妥,又因邓智伟诉请按年利率3.3%标准计算利息,未超过中国人民银行同期同类贷款利率标准,本院予以照准。此外,因首付款利息损失高于合同约定的5589元违约金,邓智伟仅要求三山公司支付解约造成的实际损失首付款利息,不再要求三山公司支付5589元解约违约金,这是邓智伟在法律允许的范围内对其诉讼权利所做的处分,本院亦予照准,故本院依法撤销一审判决三山公司支付5589元违约金的判项,三山公司应按年利率3.3%的标准向邓智伟支付168,900.00元首付款自2011年12月9日至三山公司实际返还首付款之日止的利息损失。

综上,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定,判决如下:

一、维持大连市金州区人民法院(2014)金民初字第294号民事判决第一项、第四项、第七项、第八项;

二、撤销大连市金州区人民法院(2014)金民初字第294号民事判决第三项、第五项、第六项、第九项、第十项、第十一项;

三、变更大连市金州区人民法院(2014)金民初字第294号民事判决第二项为:大连三山房屋开发有限公司于本判决生效后10日内返还邓智伟购房首付款168,900.00元及向邓智伟支付利息损失(自2011年12月9日至三山公司实际返还首付款之日止,按年利率3.3%的标准计算);

四、解除邓智伟与大连市住房公积金管理中心签署的《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》;

五、解除邓智伟与吉林银行股份有限公司大连分行签署的《个人房屋按揭借款合同》;

六、大连三山房屋开发有限公司于本判决生效后10日内向邓智伟返还邓智伟已向大连市住房公积金管理中心支付的贷款本金64,285.56元及利息36,870.51元;

七、大连三山房屋开发有限公司于本判决生效后10日内向邓智伟返还邓智伟已向吉林银行股份有限公司大连分行支付的贷款本金6,987.81元及利息14,645.38元;

八、大连三山房屋开发有限公司于本判决生效后10日内偿还大连市住房公积金管理中心贷款本金235,714.44元,并按照《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》的约定给付利息;

九、大连三山房屋开发有限公司于本判决生效后10日内偿还吉林银行股份有限公司大连分行律师费4500元、贷款本金83,012.19元,并按照《个人房屋按揭借款合同》的约定给付利息;

十、驳回邓智伟、大连市住房公积金管理中心、吉林银行股份有限公司大连分行的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费16,566.00元(邓智伟预交9550元、大连市住房公积金管理中心预交4996元、吉林银行股份有限公司大连分行预交2020元),由邓智伟负担300元,大连三山房屋开发有限公司负担16,266.00元;二审案件受理费9550元(邓智伟预交),由邓智伟负担300元,大连三山房屋开发有限公司负担9250元。

本判决为终审判决。

审 判 长  李奎哲

代理审判员  张萍萍

代理审判员  阁成宝

 

二〇一五年五月二十五日

书 记 员  宋 敏

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