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曹晓静律师北京电视台《律师帮帮忙》——购房五年无法过户,到底谁之过

来源:www.hun-inlawyer.com   作者:曹晓静律师  时间:2020-12-07

电视剧《安家》的播出,道出了普通人购房过程中的酸甜苦辣。在二手房交易时,买方不仅应实地考察房屋的结构、格局、采光及物业服务等事项,还应对房屋的性质、产权状况、是否涉诉、是否存在抵押、物业采暖费结算等情况进行详细了解。

今天找到栏目组寻求帮助的李女士,当初欢欢喜喜购置房产,如今,房子却成了她心中的痛。李女士购买五年的房产,至今依然无法办理过户。二手房繁琐的交易过程中,哪些细节需要特别注意?北京电视台科教频道《律师帮帮忙》,曹晓静律师将帮李女士理清房产交易中的细节,明确她拥有的权利,依法维护自己的权益。

案例回顾

买房,对于很多人来说,都是一件大喜事。而李女士五年前购买二手房的经历,却成为她心里的一桩糟心事。

原来,为了方便照顾老人和孩子上学,李女士一家人卖掉了两套拆迁房,换购一套当时价值515万元的三居室住房。本想着既解决了孩子就近上学的问题,又能三代同堂、互相有个照应,是个两全其美的选择。

但是令李女士万万没想到的是,就在自己签订了二手房买卖合同,办理完定金支付以及相应的交付手续后,却得知房子处于被查封的状态。也正因此,李女士这套装修花费100多万元,并且已经居住5年的三居室,过户的问题却一直没有办法解决。

为此,李女士曾经多次和中介公司交涉过户时间,而中介的回复是一直让李女士等待,等原房主此房所做的抵押和查封解除之后,就可以给她办理过户。但是,日子等的久了,李女士总觉得心里不踏实。于2016年,将原房主诉至法院。法庭上,原房主表示,认可这份房屋买卖合同、并愿意配合李女士将房屋过户,也正是基于此,李女士和原房主达成了庭外和解。

在这之后,李女士一直抱着一线希望,期待原房东能早日跟她完成过户手续。直到2019年,原房主的债权人找到李女士,声称房产已经被查封,后续就要执行拍卖的手续,这让李女士一家蒙受了巨大的经济损失。

李女士认为,自己购房之初,中介公司知悉此房有两次抵押,后续可能涉及查封的风险存在,却没有及时告知,依然让李女士等待过户。中介公司是否存在过失?她可以向中介公司主张赔偿吗?带着李女士的诸多疑问,我们看看曹晓静律师如何回答。

律师支招

曹晓静律师表示,在房屋的连环交易中,由于房屋产权不明或者因为有不明债权的存在,导致无法过户而引发的纠纷还是比较多的。像李女士这样的情况,就是典型的房屋买卖合同纠纷。

目前,若想继续履行合同,要看原房主到底将房子抵押了多少,房子还有没有剩余的价值,同时还要通过检索查看房子被查封的标的是多少,如果通过调查,了解到原房主已经资不抵债,很显然这套房子从客观上已经不能履行,需要李女士一家果断放弃,如果通过调查,我们发现原房主还有其他的财产可供执行,那么还有继续履约的可能。但是,根据目前的情况,曹晓静律师认为,解除合同的可能性会比较大。

曹晓静律师建议,发现房子出现纠纷应在第一时间到法院起诉,查明房屋的情况后,如果具备履行条件可以要求继续履行合同,如果对于过户来说,已经障碍重重,并且超出了中介和原房主的解决能力,应该果断解除协议,这是最好的止损方式。

对于中介是否承担责任,曹晓静律师表示,需要具体了解一下中介与原房主的交易情况。李女士在起诉原房主解除买卖合同的时候,可以将中介列为第三人。如果当初卖房的时候,原房主对房屋的状况有隐瞒,并且存在一直误导中介的情况,那么中介的责任就会小一些。如果原房主已经如实的披露了房屋的信息,是中介为了促成交易没有尽到审查的义务,那么中介就要承担相应的责任,赔偿李女士的损失。

针对李女士的购房经历,曹晓静律师提醒购房者,购房时一定要注意以下两点:

第一,要确保房源没有问题,不但要了解房屋有没有抵押,最好通过《中国裁判文书网》检索房主的个人情况,查看其有没有在执行中的案件。如果他已经陷入资金链断裂被债主追上门的情况,那么在二手房交易的过程中,极有可能房屋会被法院查封,无法办理过户。

第二、在买房的时候,不要过度迷信中介的保障和承诺。必要的时候,可以在交易的过程中咨询律师,有专业律师把关的情况下,可以确保房屋交易顺利,在遇到突发情况的时候也能帮您及时止损。

 

曹晓静律师  有温度的婚姻家庭律师,最贴心的法律服务专家

北京市盈科律师事务所  高级合伙人

咨询电话:139 1124 7365

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