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房屋买卖合同之定金纠纷
来源：北京房产律师 作者：未知 时间：2014-06-11
【要点提示】
定金是我国《担保法》明确规定的一种担保方式。根据定金的性质不同，可以将其划分为违约定金、立约定金、解约定金、成约定金、证约定金多种类型，其中最为常见的是违约定金和立约定金。立约定金也称为订约定金，是指当事人约定以交付定金作为双方订立主合同的担保，当该担保的定约行为没有发生时，由违反承诺的一方接受定金处罚。立约定金的设立是在主合同签订之前，其目的是为了担保合同的订立，而违约定金的设立是在主合同签订的同时或之后，其目的是为了保证主合同的履行。根据最高人民法院有关司法解释的规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。
【案情】
原告陈琪（化名）。
被告张洋（化名）。
2007年9月4日，原告欲向被告购买被告丈夫张洋同意由被告全权处理出售事项的夫妻共有的位于某号房屋，双方协商一致房价为41万元。当日，原告支付被告定金5万元，被告出具了载明“兹收到陈琪先生的购房款人民币定金伍万元。我丈夫（张洋）拥有某号房屋以人民币肆拾壹万正转让给陈琪先生、待定立字据后、即日把余额房款人民币叁拾陆万应即日付清。我当把房屋产权证二本付出。此据”的收据给原告收执。事后，被告曾两次向原告之妻要求原告购买其房屋，原告之妻表示不再购买该房屋。2007年10月26日，原告将单方草拟的房屋买卖合同1份邮递给被告，该合同包括房屋的处所、建筑面积、价款、房屋的交付及产权变更登记、价款的支付及产权变更登记费用的承担、违约责任等条款。2007年10月28日，被告采用函件形式告知原告，其不接受原告单方草拟的房屋买卖合同所列的条款。被告在此函件中载明：“关于房屋买卖合同书应在双方当事人当面协商签订方生法律效力。你单方草拟的房屋合同书所列的条款我不能接受。至于你要求10月29日双方签订该房屋买卖合同书我同意，按2007年9月4日我们双方的约定，我张洋收到你定金伍万元整，关于你购买某号的房屋收据已详细说明清楚该房屋交割过程，限你10月31日为止，逾期不来视你单方违约，没收定金伍万元整”。原告于2007年10月31日提起诉讼，请求判令被告返还其购房款5万元。
被告张洋辩称，原告只是向被告交纳定金，并没有向被告支付过购房款。双方于2007年9月4日订立的房屋买卖合同合法有效，双方应按合同约定全面履行自己的义务，原告无权单方解除合同。原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，依法应予驳回。
【审判】
一审人民法院经审理认为，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的规定，房地产转让合同应当是一种要式合同，必须是书面订立且具备完备的形式才能成立。本案被告于2007年9月4日单方出具的收据不具房屋买卖合同的要素和形式，而且该收据也确认待立字据后才进行房屋及价款的交付。“字据”，按被告的解释是房屋的买卖契约，而房屋的买卖契约就是房屋买卖合同，因此该收据不能认定为房屋买卖合同，只是被告收取原告定金的凭证及双方买卖房屋的意向。被告2007年10月28日发送给原告的函件载明不同意接受原告于2007年10月26日单方草拟的房屋买卖合同所列的条款，且认为房屋买卖合同书应是双方当事人当面协商签订方发生法律效力，说明原、被告双方的房屋买卖合同尚处于磋商阶段，且最终因分歧较大没有达成房屋买卖合同。依据《中华人民共和国担保法》第二条及第五条规定，定金是担保合同的一种，只能是依附主合同而存在的从合同，本案作为主合同的房屋买卖合同尚未成立，也就不存在定金问题，所以原告交付被告的50 000元只能认定为原告欲购房屋的预付款。被告在房屋买卖合同尚未成立之时，以原告单方违约为由扣留原告购房预付款，没有事实和法律依据，应予返还，原告的诉讼请求应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条第二款、《中华人民共和国民法通则》第九十二条之规定，该院于2006年1月12日判决如下：被告张洋应于判决生效之日起10日内返还原告陈琪购房款50000元。
被告张洋不服此判决，向二审人民法院提起上诉称，原审判决将主合同“未成立”当成主合同“无效”，进而错误地适用法律作出了错误的认定和判决。被上诉人支付的50000元属于“立约定金”性质，原审判决认为主合同未成立就不存在定金问题的观点违反法律规定。本案主合同未能订立完全是被上诉人的过错造成的，被上诉人拒绝订立主合同，无权要求返还定金。本案中不存在预付款的问题，被上诉入主张返还预付款没有事实与法律依据。请求撤销原判，改判驳回原审原告的诉讼请求。 陈琪答辩称，因双方未达成一致意见，主合同未成立，不存在定金问题，该50000元仅是意向金，请求驳回张洋的上诉。
北京市中级人民法院经审理查明，双方当事人在二审中主要争议：（1）被上诉人陈琪交付给上诉人张洋的款项50 000元是定金还是预付款；（2）该款项应否返还给被上诉人。原审判决查明认定的其余事实没有出入。
二审人民法院认为，定金的种类除了违约定金外，还可以包括立约定金、解约定金等其他类型，其中为担保主合同的订立而交付的定金为立约定金，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百一十五条对此作了明确规定。本案双方当事人在2007年9月4日达成房屋买卖意向，但尚未签订正式的房屋买卖合同，上诉人张洋先行收取被上诉人陈琪的定金50 000元即属于立约定金性质。此后，被上诉人之妻两次在与上诉人张洋的谈话录音中表示不再购买该房屋。虽然2007年10月26日被上诉人陈琪又将1份《房屋买卖合同书》邮递给上诉人张洋，表明其仍愿意购买该房屋，但该《房屋买卖合同书》系被上诉人单方草拟，其中的部分条款内容明显违反了2007年9月4日交付定金时双方所作的约定，这说明被上诉人并没有真正想按照双方原先约定内容与上诉人签订正式房屋买卖合同的意愿。上诉人张洋为此在2007年10月28日复函表示不能接受被上诉人单方草拟的合同条款，合情合理，且在复函中上诉人仍表示同意按照双方原先约定与被上诉人签订房屋买卖合同，并限期被上诉人在2007年10月31日前来签订合同，否则没收定金，但被上诉人仍没有与上诉人签订合同，而是直接向原审法院起诉要求上诉人返还购房款50 000元。以上事实经过可以说明，造成双方最终未能签订正式房屋买卖合同的原因在于被上诉人。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百一十五条的规定，被上诉人陈琪作为给付定金一方拒绝签订主合同的，无权要求收受定金一方的上诉人张洋返还定金，故其原审诉讼请求应依法不予支持。原审判决将该诉争款项50 000元认定为预付款并判令上诉人予以返还欠妥，应予纠正，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用（中华人民共和国担保法）若干问题的解释》第一百一十五条的规定，于2006年5月29日判决如下：一、撤销一审民事判决；二、驳回原审原告陈琪的诉讼请求。
【评析】
解决本案纠纷的关键有两点：
1．区分定金的不同类型，正确界定双方诉争款项5万元的性质。
定金是我国《担保法》明确规定的一种担保方式，它是指当事人一方向另一方给付一定数额的金钱，以此作为某种行为的担保。当给付定金的一方不履行约定行为时，无权要求对方返还定金；而收受定金的一方不履行约定行为的，应当双倍返还定金，这就是通常所讲的“定金罚则”。根据定金性质的不同，可以将其划分为违约定金、立约定金、解约定金、成约定金、证约定金等多种类型，其中最为常见的是违约定金和立约定金。违约定金是指当事人约定一方向另一方给付定金作为主合同债务履行的担保，当一方不履行主合同约定的债务时，应当接受相应的定金处罚。立约定金也称为订约定金，是指当事人约定以交付定金作为双方订立主合同的担保，当该担保的定约行为没有发生时，由违反承诺的一方接受定金处罚。可见，立约定金的设立是在主合同签订之前，其目的是为了担保主合同的订立，而违约定金的设立是在主合同签订的同时或之后，其目的是为了保证主合同的履行。从本案的情况来看，虽然双方当事人在2007年9月间就达成了房屋买卖意向，但具体细节内容还没有完全约定清楚，也尚未签订正式的房屋买卖合同。在此情况下，原告预先支付给被告定金5万元，该款项具有担保主合同即房屋买卖合同订立的性质，应认定为立约定金。
由于我国《担保法》仅对违约定金作了规定，并未涉及其他性质的定金类型，导致司法实践中发生理解歧义，主要集中在我国《担保法》是否承认除违约定金以外的其他性质的定金。针对此种情况，最高人民法院在《关于适用（中华人民共和国担保法）若干问题的解释》第六部分作出相应解释，明确规定了其他类型的定金同样可以适用担保法关于定金的规定，因此，定金不仅限于违约定金。本案原告在诉讼中曾提出，双方的房屋买卖合同不成立，不存在定金问题，该观点显然不能得到支持。
2．双方最终未能签订正式房屋买卖合同的原因在原告其无权要求被告退还定金。
被告在收取原告定金5万元后，曾两次向原告要求按约定来购买房屋，原告均表示不再购买该房屋；后来原告虽然在2007年10月下旬又将1份《房屋买卖合同书》邮递给被告，表明其仍愿意购买该房屋，但该《房屋买卖合同书》系原告单方草拟，其中的部分条款内容明显违反了2007年9月份交付定金时双方所作的约定，这说明原告并没有真正想按照双方原先约定内容与被告签订正式房屋买卖合同的意愿；被告为此在2天后复函表示不能接受原告单方草拟的合同条款，合情合理，且在复函中被告仍表示同意按照双方原先约定与原告签订房屋买卖合同，并限期原告在10月31日前来签订合同，否则没收定金，但原告仍没有与被告签订合同，而是直接向法院起诉要求被告返还购房款50 000元。以上事实经过可以说明，造成双方最终未能签订正式房屋买卖合同的原因在于原告。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百一十五条“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”的规定，原告无权要求被告返还定金5万元，二审法院据此改判驳回了原告的诉讼请求。
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