一房二卖谁得房 不看顺序看产权

买房住四年 突然归别人

2009年11月24日，老孟（化名）在饭店做东，宴请一众亲朋好友。为了啥事这么高兴？几年前，符合条件申请购买经济适用房的老孟就一直巴望着哪天能住进新房，可一年年过去了，眼看着保障房还没着落，老孟咬了咬牙，拿出毕生积蓄，自己买了一套二手经适房，总算是有了自己的安乐窝。

因为这套经适房产权还不足五年，不具备上市条件，老孟便和房主晓梅（化名）立了约，五年期满再办理过户手续。

一眨眼住了4年，2013年12月的一天，老孟正在午睡，只听得屋外一阵噼里啪啦的鞭炮，接着还有人敲锣打鼓。老孟还在纳闷儿，几个精壮的光头小伙就敲开了他的家门。“老爷子，今天是黄道吉日，适合搬家。房主晓梅已经把这套房子卖给了我家兄弟了，今儿个我们来帮忙搬家。您请吧，不然我们就自己动手了。”

老孟一听，鼻子都气歪了。“房子是我的，你们谁敢动我的东西，还有没有王法了！”对方毫不示弱，亮出一个红本，不紧不慢地说：“老爷子，您看看，这可是房产证，上面是我兄弟的名字，您怎么能说房子是您的呢？”

老孟接过房本一看，确实是自己住的房子，可所有权人却写着陌生人小吴（化名）的名字！老孟当时懵了，住了几年的房子怎么就归了别人了？他只得找原房主晓梅问个究竟，晓梅倒也承认，“房子当初是卖给你了，但现在涨价这么多，我亏大了，所以又卖给小吴了。不过，我现在也没有钱，还还不了你的钱。”

很显然，老孟碰上了传说中的“一房二卖”。房主背弃了合同，还振振有词，连钱也不退，这不是无赖嘛！老孟只得通过诉讼寻求救济。

一房二卖 俩合同都有效

一套房子许了两个婆家，肯定是有违诚信原则的，那么，晓梅与小吴的这次交易能不能被推翻呢？

中国房地产律师网首席律师、背景盈科律师事务所合伙人律师 曹晓静律师介绍说，我国合同法规定了五种合同无效的情形，分别是（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

曹晓静律师逐条对照着分析，首先，老孟与晓梅以及小吴与晓梅之间签订的合同都是作为房主与买房人之间的真实意思表示，在签订合同时，任何一方没有采用欺诈胁迫手段迫使另一方接受合同，并且合同内容不损害国家利益；其次，房主与买房人签合同是为了买卖房屋，并不是非法目的；第三，房屋买卖合同主要内容包括当事人、标的、价款及支付方式、房屋交付、违约责任等，其条款不违反法律、行政法规的强制性规定；第四，房屋买卖合同限于房主与买房人之间，也不损害公共利益。

唯一一条，晓梅一房二卖，她与小吴是不是恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益呢？

曹晓静律师说，如果小吴也被蒙在鼓里，对房子已经被卖过一手的情况并不知情的话，那么他与晓梅签订的合同就不属于恶意串通损害第三人利益的无效情形。如果小吴已经知道房子被卖给老孟，他再与晓梅签订合同，二人就具有明显的恶意，属于恶意串通损害第三人利益的情形，房屋买卖合同才属于无效合同。

此时，老孟决定先起诉晓梅和小吴买卖合同无效。可是，经过法庭调查，小吴支付的房款并没有明显低于市场价，属于支付了合理对价，又已经完成了过户，履行完买卖手续，且没有证据证明小吴与晓梅认识、有亲友关系，明知房产已售的情况，因此，法院认定小吴属于善意取得，驳回了老孟的诉求。

一套房子俩买主 谁获产权谁得房

一房二卖的合同没推翻，老孟心里还有另一个盘算，自己是先买的，又住了这么多年，小吴是二买主，按“先来后到”的原则，房子也该是自己的。不过律师的意见让老孟彻底傻了眼。

曹晓静律师分析说，根据北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》中的明确规定，房主分别签订数份买卖合同，一房二卖甚至多卖，在合同均为有效的前提下，买房人又都要求继续履行合同的，按照以下顺序确定房子的归属：

排在第一位的就是看谁已经办理房屋所有权转移登记；

如果都没有办理房屋所有权转移登记，那么就看谁已经实际合法占有了房屋；

接着第三位，才是在都没有办过户，又都没有合法占有房屋的情况下，综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。

曹律师说，虽然老孟先于小吴签订了房屋买卖合同，且晓梅已经将房屋实际交付给老孟使用，但因为小吴与晓梅办理了房屋产权登记，小吴将最终取得房屋的所有权。

曹晓静律师分析说，若房屋最终归小吴所有，老孟只能寄希望于解除与晓梅之见的买卖合同，要求晓梅返还购房款，并让对方按照合同承担违约责任及赔偿经济损失。

老孟担心的是，自己当初买的是尚不具备过户条件的房子，法院不会各打五十大板，判他也有疏漏过错吧？

曹晓静律师表示，虽然老孟购房时，房产不具备过户条件，但也不是不能买卖的房产，双方约定了满5年时再过户，这是完全可以预期和实现的。购买暂不具备过户条件的房屋，但买卖都是真实自愿的，并不影响合同的效力，也不会被认定过错。只是在卖房人反悔时，买方要承担因为没有过户遗留的风险。

4年来，房价的涨幅人所共知，仅仅是赔偿违约金，显然很难让老孟再买一套同样的房子。

曹律师说，《合同法》第112条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”当违约赔偿不足以弥补损失时，老孟还可以据此要求晓梅承担损害赔偿责任。

房主毁约在房价飞涨的情况下，确实给老孟造成了很大经济损失。评估损失最直接的办法就是申请对房屋进行评估，看目前的估价和当初的房价之间有多大的价差。在已支付的购房首付款一倍以内的违约赔偿，法院是可以考虑支持的。

一房多卖 能否以诈骗论处？

事发后，老孟心中一直有个事想不明白，晓梅一房二卖，又退不了自己的钱，她的行为能不能构成合同诈骗呢？

对此，曹晓静律师表示，诈骗第一个构成要件就是虚构事实，比如说拿租来的房子当自己的房子出售，这就是基于虚构的事实，目的不是卖房，而是骗钱。但是，晓梅和老孟签订合同，确实是要卖房，而且也实际交付了房产。只不过，由于房价上涨，晓梅又后悔了又卖了高价，从本质上来讲，这还是民事上的不诚信行为，而且也只是没有经济能力来赔偿，到不了刑事追究的地步。

但是，如果房主把一套房子卖给了好几个买家，那很显然是不可能达成交易的，主观上的诈骗故意就体现出来了，在这种情况下，就会涉嫌合同诈骗罪。

曹晓静律师提示说，一房二卖在二手房交易中并不鲜见，尤其在房价持续大幅上涨时，利益的诱惑，交易的瑕疵，很容易出现房主背信弃义，一房二卖、多卖的情形。即便买房后已经实际入住，只要没有过户，都存在着房主一房二卖的可能，买房人将面临丧失产权的风险。更有甚者，因房主没有偿还能力，给出去的房款都可能拿不回来。

鉴于大多数房主和买房人缺乏二手房买卖的相应知识，缺乏法律风险控制能力，建议交易过程中聘请专业律师陪同。

（文中当事人为化名）

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