亲属之间“借名购房”，效力如何认定？

不动产在市民生活中扮演着重要角色，房地产热则将房屋推至民事法律纠纷的中心。为了在政策和利益间寻求突破，借用他人名义购买房屋，将房屋登记在他人名下，并约定由实际出资人享有房屋权益。但是，这种买房方式蕴藏着风险，并且产生了许多纠纷。

　　规避政策借名购房

　　从部分北京西城区法院审理案件中看出，买房人选择借名购房一般出于以下理由。

　　一是借名人不具备购房资格。保障房政策和限购令的实施，使得有购房需求的人因不符合购房条件而无法购房，如非北京户口在京纳税不满五年不得购房，家庭年收入超过标准无法申请购买经济适用房。

　　二是借名人无法办理银行贷款。由于房屋价格上涨和银行贷款政策调整，一些人虽有购房资格，却因银行贷款审批未过而无法购房，如年龄较大、即将退休或有大额贷款尚未偿还。

　　三是为享受低价购房的优惠条件。一些单位对内部职工购房有优惠条件，如团购、集资建房、公有住房私有(房改房)，交易价格远低于市场价格，使得有需求的人借用单位职工的名义低价购房。

　　三类主要案例

　　近年来，各种原因的借名买房纠纷层出不穷，类型多样。北京最好的房地产律师中国房地产律师网曹晓静律师介绍说，此类案件主要分为三类。

　　【案例一】

　　王先生和秦女士结婚后承租了王先生单位的公房。2004年，王先生承租的上述公房遇拆迁，拆迁安置的其中一套房屋位于西城区，应由王先生购买，但因王先生年龄较大，无法办理银行贷款。夫妻二人商定后决定以儿子名义购房并办理贷款手续。2005年5月，北京某地产公司与小王签订《北京市西城区危旧房改造拆迁就地安置协议》，协议载明的购房人为小王，承租人为王先生。后小王与银行签订贷款协议，但房屋首付款及大部分贷款均由其父母支付。

　　2010年，小王将王先生和秦女士诉至法院要求父母腾房，被法院判决驳回。2011年小王再次将父母告上法庭，要求确定房屋归其所有，再次被法院驳回。无奈之下，父母二人只得将儿子告上法院，要求确认房屋归夫妻二人所有，法院最终判决支持了老两口的请求。

   【案例二】

　　2003年4月，郑先生与王先生签订房屋买卖协议，约定由郑先生购买王先生所有的房屋，同日郑先生支付定金。2003年4月王先生先后两次收到郑先生给付的房款。因为郑先生当时是外地人，不能购买此王先生单位上市的公房，为此经郑先生的叔叔和婶婶协商，决定以叔叔的名义购买，待郑先生有资格后再将房屋过户至其名下。该房屋过户所有手续和材料均是由郑先生亲自办理，取款凭证、收款收据、原产权人产权证及相关的过户手续等均在郑先生处。

　　2003年5月，王先生与郑先生叔叔签订已购公有住房首次上市房屋买卖合同，约定王先生将房屋出售给郑先生的叔叔，同年8月下发了房屋所有权证，登记产权人为郑先生的叔叔。

　　2006年郑先生叔叔去世，郑先生多次找到婶婶张女士办理房屋过户事宜，但遭到拒绝。2011年婶婶张女士起诉要求郑先生一家从房屋内腾出，被法院判决驳回。张女士不服上诉，一中院认为郑先生与其叔叔间存在借名买房关系，判决驳回上诉，维持原判。

　　【案例三】

　　王先生和陈女士是夫妻，年近六十，因无法办理银行贷款，便以儿子名义签订了房屋买卖合同，购买了一套住房。二老按约定支付了房屋首付款和相关税费后，办理了房屋过户，产权证上登记所有权人为其儿子小王先生，房屋贷款均由陈女士以小王先生名义偿还。后小王先生将房屋出售并签订买卖协议，买主将购房款分次打入到王先生和陈女士的银行账户。

　　不料小王先生竟然以返还房款为由将父母诉至法院，要求父母返还收取的房屋价款三百余万元。王先生和陈女士来法院应诉时，提交了与其子签订的协议，协议中约定：房屋由二老出资，所有权归二老所有。后经法院调解，小王先生与父母达成和解，撤回了起诉。

曹晓静律师点评借名买房风险

中国房地产律师网曹晓静律师表示，从调研中可以看到，借名买房其实是有诸多风险的，主要就有以下几类：

　　一是无书面协议，一方否认曾约定借名买房。借名买房的双方多为亲属、朋友关系，基于感情信任，多为口头约定，较少签订书面协议，登记人因房屋价格上涨等因素否认借名买房。

　　二是违反政策、法规规定，借名买房协议可能被认定无效。借名购买经济适用房等保障性住房，虽签订书面协议，但因规避政策，协议存在被法院认定无效之可能，借名人无法实现获得房屋产权的目的。

　　三是登记人拒绝办理房屋过户手续。在房屋满足过户条件时，是否协助办理房屋过户的主动权掌握在登记人手中，借名人面临遭到拒绝的风险。

　　四是借名人被要求腾退房屋。购买房屋后，借名人往往实际居住在房屋内，但由于房屋登记在他人名下，而我国对不动产物权采登记主义，借名人面临被起诉腾退房屋的风险。

　　五是房屋因登记人涉诉而被查封或处分。借名买房系借名人和登记人之间的约定，根据公示公信原则，房屋所有权证载明登记人为所有权人，一旦登记人涉诉，该房屋作为其财产面临被查封或处分的危险。如：登记人离婚，其配偶主张该房屋作为夫妻共同财产应分割；登记人负有债务，债权人申请保全而致该房屋被查封。

　　六是登记人将房屋转让给第三人。由于房屋登记在他人名下，第三人有理由相信登记人为房屋所有权人。二者签订买卖协议，如第三人不知借名登记，则借名人面临丧失房屋的可能，其只能依不当得利向登记人主张赔偿。

　　法律不支持借名买房

　　针对上述风险，中国家事律师网首席律师曹晓静律师认为普通老百姓应知晓借名买房暗藏着钻法律漏洞的侥幸心理，尤其是没有购房资格的人借名购买经济适用房之类的保障性住房。

　　对于不违反国家政策、法律法规强制性规定的借名买房，如办理贷款困难，北京盈科律师事务所曹晓静律师建议双方签订书面协议，以后也可以对协议进行公证，这样可以明确出资人与登记人之间究竟是借款关系还是借名买房。

　　但是需要强调的是，违反政策借名购买经适房的，即使有书面协议或进行公证，都可能导致协议因违反强制性规定被认定无效。

　　而特别需要提醒实际出资人的是，一定要留存出资的相关证据，如银行转账记录、收据收条等，以防在没有书面协议或房屋登记人对借名买房不予认可时，出资人可以以此为依据向登记人主张债权、减少损失。