限购政策与情势变更——房屋限购令，解约谁之责

限购政策与情势变更

——房屋限购令，解约谁之责

［案情简介及争议焦点］

   2010年3月4日，郑某交纳定金5万元，并于同年4月1日与开发商签订《认购书》，认购商品房一套，总价款132万余元，其中按揭贷款80%，“如按揭申请未获银行批准，未获批准的房价款郑某应选择本认购书列明的其他付款方式或开发公司同意的付款方式予以支付”。随后郑某支付首付款6.9万元。2010年4月22日，郑某以2010年4月17日国发［2010］10号文对二套房“首付比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍”属情事变更，要求解除合同。

争议焦点：1、合同是否有效？2、本案是否符合情势变更情形？

  ［裁判要点］

   1、合同有效。双方所签认购书明确了房屋位置、面积、价格、付款方式，同时对签订本约即房屋买卖合同及首付款支付期限进行了预先安排，主要预约事项内容完整，从法律性质而言，签订认购书是当事人为将来订立本约而达成的合意，认购书为预约合同，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律与行政法规禁止性规定，应认定为合法有效。认购书中约定郑某所交定金性质为立约定金，系为保证正式签订合同而交付的定金，其效力应予以认定。

2、郑某违约。根据国办发［2010］4号文，从2010年4月1日起，购买二套房的按揭贷款政策已发生变化。且双方已在认购书中明确约定如郑某按揭申请未获银行批准情形时的付款方式。可见，郑某在签订认购书时已预见到其可能申请不到房价款80%的银行按揭。双方未明确该约定仅适用于因双方当事人的原因导致按揭申请未获银行批准的情形，故郑某认为本案属于国家政策调整非双方当事人的原因故不能适用该约定的理由不能成立。综上，郑某以国家政策调整为由要求解除认购书依据不足，因郑某逾期未能与开发公司签订《商品房买卖合同》，郑某应承担违约责任。依最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定，郑某无权要求返还定金5万元。因郑某一直未能与开发公司签订《商品房买卖合同》，郑某起诉要求解除双方之间的合同关系，应予以支持。

［裁判依据或参考］

1、法律规定。《合同法》（1999年10月1日）第117条：“因不可抗力不能履行合同的，依据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称的不可抗力是指不能预见、不能避免并不能客服的客观情况。

2、行政法规。国务院办公厅《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（2011年1月26日 国办发［2011］1号第3条：“调整个人转让住房营业税政策，对个人购买不足5年转手交易的，统一按照其销售收入全额征税。”