商品房的配套设施未到使用年限被拆除，谁来担责

                  商品房的配套设施未到使用年限被拆除，谁来担责

关键词：房屋买卖  违约责任

案件名称：柴路与北京裕发房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷上诉案

上诉人（原审原告）柴路。
被上诉人（原审被告）北京裕发房地产开发有限公司。
　　上诉人柴路因与被上诉人北京裕发房地产开发有限公司（以下简称裕发公司）商品房销售合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2014）通民初字第10402号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
　　2014年5月，柴路起诉至原审法院称：我于2001年6月与裕发公司签订了《商品房购销合同》，我购买裕发公司在北京市通州区×小区开发建设的商品房一套。2001年8月，我办理了该商品房产权证，注明该商品房建于2001年。我在办理物业管理委托协议入住后直到2013年7月12日止，一直使用该房屋配套的燃气管道设施起火做饭。2011年9月，作为小区目前事实上的物业管理公司，北京×物业管理有限公司（以下简称物业公司）擅自与他人在小区内张贴通知称：“经北京市燃气集团批准，将对×小区的液化气管道进行天然气改造，改造后将停止×小区液化气供应并拆除液化气设施。如业主不参与其天然气改造工程的话，以后用气须自行解决。”对于物业公司带有强迫口吻的上述通知，我感困惑。但由于担心日后果真无气可用的话，生活会很不方便。无奈之下被迫按物业公司的要求交纳了天然气改造费用3900元。但直到2013年8月末为止，物业公司承诺的天然气也始终没有兑现。2013年6月至7月期间，物业公司连续在小区内贴出各种通告称：“小区内两个液化气加压站因使用年限已将近20年，设备设施已经极度老化，并且配件已无处购买；经北京市液化石油气公司检查确认，已到无法使用的边缘，存在极大的危险隐患；为保证小区业主的人身及财产安全，经报告政府各主管部门，依据国家相关安全生产法规，研究决定将于2013年7月12日，对小区内两个液化气加压站采取永久性停气关闭措施。”随后，自2013年7月13日起，小区内原燃气管道设施设备便被拆除报废，由于无法再使用燃气起火做饭，我不得不另外购置电磁炉等灶具做饭烧水，生活十分不便。后因小区内广大业主对物业公司连蒙带骗又胁迫的做法都极为不满而发生了集体维权事件，物业公司才慌忙给包括我在内的已交天然气改造费用的业主开通了天然气。但我对物业公司的做法始终未予认可，因为我所购商品房是2001年当时由裕发公司建设的新房，入住小区满打满算才12年，实在无法接受所购房屋的配套燃气管道设施那么快就被拆除报废了的事实，遂于2013年8月与小区其他业主共1004户将物业公司起诉至法院。同时，经与小区内部分业主反复向政府有关部门反映，终于今年4月被通州区市政市容委告知，小区因分期开发的原因，原燃气管道设施设备中液化气加压站建于1993年，已经到了设计使用年限。且物业公司已经于2014年3月向该委正式提交了由具有专业鉴定资质的北京市劳动保护科学研究所出具的关于小区液化气加压站的安全现状评估报告，报告也建议报废拆除。基于以上事实，我认为，2001年从裕发公司购买的商品房属于新房，既然房屋产权证上记载该房建于2001年，房屋的附属配套设施（包括燃气管道设施设备在内）也应该建设并开始使用于2001年。可依据通州区市政市容委的解释，作为燃气管道设施设备心脏的液化气加压站于1993年就已经建设并投入使用了。结果，由于小区燃气管道设施设备的实际设计使用年限仅为20年，我本应至少使用到2021年的设施设备于2013年就提前报废。也就是说，裕发公司销售给我的商品房名为新房，但配备的附属配套设施却是旧货，存在严重的隐蔽瑕疵。而对于这一瑕疵信息，裕发公司从售房当时直到今天从未以任何方式披露给我，完全违背了合同法及其他法律法规所规定的诚实信用原则以及瑕疵担保责任，导致我遭受了不应有的损失。现我诉请法院判令：1.裕发公司赔偿我因安装和开通新燃气管道所遭受的经济损失3900元；2.本案诉讼费用由裕发公司负担。
　　裕发公司辩称：一、×小区液化石油气集中供气站系由政府提出进行试点建设，经过合法程序审批建设，已通过验收；二、液化气站的设计使用年限与柴路实际的使用年限无必然联系，柴路要求液化气使用20年无法律依据；三、《商品房购销合同》及《住宅质量保证书》中均无液化气使用期限的相关规定，柴路的主张无合同依据；四、停止供气、改置换市政天然气系北京市通州区市政市容管理委员会的决定，而非我公司的违约行为；五、国家对燃气经营实行许可证制度，对燃气的管理有明确的规定；六、天然气改造的定价系由政府定价，相关钱款亦交由市政施工单位，柴路要求我公司承担相关费用无法律依据；七、客观上液化气站已不能进行修复，必须进行拆除；八、柴路系燃气改造的受益人，应当承担相关改造费用。综上，我公司不同意柴路的诉讼请求。
　　原审法院经审理查明：2001年6月25日，柴路作为买受人与裕发公司作为出卖人签订《商品房购销合同》，柴路购买×小区×号房屋。合同第六条约定出卖方交付商品房的日期为2001年6月25日。交付地点为本合同标的物所在地。出卖方以书面形式通知买受人办理所购商品房交接手续，交接时双方应对房屋进行验收，并签署房屋交接单。同时出卖人向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同中对房屋交付条件及室内设施配置并未约定。后柴路支付了全部房款，办理了入住手续，取得了房屋所有权证书。在柴路取得的《住宅使用说明书》中有关室内设施配置中载明燃气为液化气。裕发公司开发的×小区供气方式原为小区液化气站，后由于设备老化、存在严重安全隐患，小区物业公司决定停止供气，并置换为市政天然气。为此，柴路向北京京亚市政工程有限公司交纳了天然气施工改造费3900元。现×小区市政天然气已经开通使用。
　　原审法院经审理后认为：依法成立的合同，对当事人具有法律的约束力。本案中柴路与裕发公司签订的《商品房购销合同》系有效合同，双方当事人均应依约履行各自义务。当事人对自己提出的事实和主张有义务提供证据加以证明，如果不能提供证据或是提供的证据不能证明自己的事实和主张的，应承担举证不能的法律后果。根据查明的事实，柴路与裕发公司所签订的《商品房购销合同》中对小区供气方式并没有约定，且天然气改造的组织方、实施方均非裕发公司，现柴路要求裕发公司赔偿天然气施工改造费缺乏合同及法律依据，故对其诉讼请求法院不予支持。
　　据此，原审法院于2014年8月判决如下：驳回柴路的诉讼请求。
　　判决后，柴路不服，上诉至本院称，原审判决认定事实虽然清楚，但适用法律错误，故请求二审法院撤销原审判决，依法改判，并由裕发公司承担诉讼费用。裕发公司同意原审判决。
　　本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实无异。
　　上述事实，有《商品房购销合同》、购房款发票、房屋所有权证、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《补充协议》、天然气改造费发票、及双方当事人陈述等证据材料，在案佐证。
　　本院认为：本案争议的焦点是裕发公司在履约过程中是否存在违约行为。
　　本案中，柴路所主张的因安装和开通新燃气管道所造成的经济损失的依据是裕发公司在履约中违反了诚实信用原则。根据查明的事实，双方所订立的《商品房购销合同》中对于小区的供气方式并无约定，在此情况下双方应结合《商品房购销合同》中的相关条款按照有利于实现合同目的的方式履行。基于此，裕发公司采用液化气管道为小区供气的方式并无不妥，其作为出卖方在缔约过程中也没有告知柴路小区液化气站设计使用年限的义务。此后因为小区内的供气站存在安全隐患，置换为天然气管道供气，裕发公司作为出卖方无论在缔约过程中还是在此后的履约过程中并未违反诚实信用的原则。
　　综上，柴路的上诉请求和理由均没有事实及法律依据，本院不予支持，原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　一审案件受理费25元，由柴路负担（已交纳）；二审案件受理费50元，由柴路负担（已交纳）。
　　本判决为终审判决。

争议焦点：裕发公司在履约过程中是否存在违约行为？

各方观点

上诉人（原审原告）认为：2001年从裕发公司购买的商品房属于新房，既然房屋产权证上记载该房建于2001年，房屋的附属配套设施（包括燃气管道设施设备在内）也应该建设并开始使用于2001年。可依据通州区市政市容委的解释，作为燃气管道设施设备心脏的液化气加压站于1993年就已经建设并投入使用了。结果，由于小区燃气管道设施设备的实际设计使用年限仅为20年，我本应至少使用到2021年的设施设备于2013年就提前报废。也就是说，裕发公司销售给我的商品房名为新房，但配备的附属配套设施却是旧货，存在严重的隐蔽瑕疵。而对于这一瑕疵信息，裕发公司从售房当时直到今天从未以任何方式披露给我，完全违背了合同法及其他法律法规所规定的诚实信用原则以及瑕疵担保责任，导致我遭受了不应有的损失。因此，裕发公司应赔偿我因安装和开通新燃气管道所遭受的经济损失3900元；

被上诉人（原审被告）观点：

1、×小区液化石油气集中供气站系由政府提出进行试点建设，经过合法程序审批建设，已通过验收；

2、2、液化气站的设计使用年限与柴路实际的使用年限无必然联系，柴路要求液化气使用20年无法律依据；

3、3、《商品房购销合同》及《住宅质量保证书》中均无液化气使用期限的相关规定，柴路的主张无合同依据；

4、停止供气、改置换市政天然气系北京市通州区市政市容管理委员会的决定，而非我公司的违约行为；

5、国家对燃气经营实行许可证制度，对燃气的管理有明确的规定；

6、天然气改造的定价系由政府定价，相关钱款亦交由市政施工单位，柴路要求我公司承担相关费用无法律依据；

7、客观上液化气站已不能进行修复，必须进行拆除；

8、柴路系燃气改造的受益人，应当承担相关改造费用。

法院观点

一审法院：

根据查明的事实，柴路与裕发公司所签订的《商品房购销合同》中对小区供气方式并没有约定，且天然气改造的组织方、实施方均非裕发公司，现柴路要求裕发公司赔偿天然气施工改造费缺乏合同及法律依据，故对其诉讼请求法院不予支持。

二审法院：

根据查明的事实，双方所订立的《商品房购销合同》中对于小区的供气方式并无约定，在此    情况下双方应结合《商品房购销合同》中的相关条款按照有利于实现合同目的的方式履行。基于此，裕发公司采用液化气管道为小区供气的方式并无不妥，其作为出卖方在缔约过程中也没有告知柴路小区液化气站设计使用年限的义务。此后因为小区内的供气站存在安全隐患，置换为天然气管道供气，裕发公司作为出卖方无论在缔约过程中还是在此后的履约过程中并未违反诚实信用的原则。