农村房屋对集体经济成员以外的人转让，法院如何认定其效力

                农村房屋对集体成员以外的人转让，法院如何认定合同效力

    关键词：农村房屋买卖     合同效力    

案件名称：姜华因与被申请人杨廷云农村房屋买卖合同纠纷

申请再审人（一审被告、二审上诉人）姜华
　　被申请人（一审原告、二审被上诉人）杨廷云
　
　　申请再审人姜华因与被申请人杨廷云农村房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2012）一中民终字第14600号民事判决，向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院于2014年6月18日作出（2014）高民申字第00254号民事裁定书，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人姜华之委托代理人钱凤琴、夏广域、被申请人之委托代理人杨桂燕到庭参加了诉讼。
　　杨廷云在一审法院诉称：在1999年，杨廷云由于不懂法律，将自己居住的本村130号院（其中正房3间80平米，东厢房40平米，西厢房40平米，棚子15平米）卖给北京市居民姜华，出售价格为一万元。根据中华人民共和国土地管理法第十条：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；第六十三条：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；国务院办公厅于1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”国土资源部于2004年11月4日发布的《关于加强农村宅基地管理的意见》规定：“农村宅基地占用农用地应纳入年度计划，严禁城镇居民在农村购置宅基地。”根据以上法律及法规，杨廷云没有权利将此院卖给姜华，属违法行为。故诉至法院，请求判令：1、昌平区小汤山镇大赴任庄村130号宅基地杨廷云与姜华买卖无效；2、限姜华30日内搬离该院；3、诉讼费由姜华承担。
　　姜华在一审法院辩称：1、杨廷云主张权利已经超过诉讼时效，应予驳回起诉；2、双方签订的房屋买卖协议书是有效合同。杨廷云出售给姜华涉案房屋是双方真实意思表示，双方签订协议时间是1998年5月3日，签订的合同是否违反法律规定应该适用当时的法律法规，而不是现在的法律规定；3、房屋价款的实际成交价格，非杨廷云所述的一万元人民币，姜华方实际出资一万二千元人民币；4、双方签订的协议书标的是房屋，不是宅基地买卖；5、杨廷云不享有涉案房屋宅基地的使用权；6、杨廷云起诉书中依据的政策，不是行政法规，不能依此认定合同无效；7、杨廷云恶意诉讼，违反诚实信用原则。综上，双方签订的合同是有效的，要求法庭驳回杨廷云的诉讼请求。
　　一审法院经审理查明：杨廷云系北京市昌平区小汤山镇大赴任庄村农民，姜华系北京市海淀区居民。本案诉争院落位于北京市昌平区小汤山镇某号院。1998年5月3日，杨廷云、姜华签订《房产使用权长期转让协议书》，约定杨廷云将自己上述院落房产权长期转让给姜华使用，转让费12000元。协议签订后，杨廷云、姜华均履行了各自义务。2000年，姜华以杨廷云的名义申请翻建房屋，现130号院分前后院，分别有北房三间、东厢房一间。
　　上述事实，有《房产使用权长期转让协议书》、证明、村民建房用地申请审批表及当事人当庭陈述等证据在案佐证。
　　一审法院判决认定：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规的规定。违反国家法律及行政法规的强制性规定签订的合同，属无效合同。本案中，杨廷云、姜华签订的房屋买卖协议中，买卖标的物为农村房屋。农村房屋买卖必然涉及宅基地使用权买卖，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，宅基地买卖为我国法律、法规所禁止。因此，杨廷云、姜华之间签订的《房产使用权长期转让协议书》为无效协议，杨廷云要求确认该协议无效，合法有据，法院予以支持。杨廷云要求姜华限期搬离涉案院落，因原有房屋不存在，现有房屋系姜华出资翻建，对姜华所建房屋未作出合理补偿前，对杨廷云此项请求，法院暂不予处理。姜华辩称杨廷云主张权利已经超过诉讼时效，缺乏法律依据，法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决：一、杨廷云与姜华于一九九八年五月三日签订的《房产使用权长期转让协议书》无效。二、驳回杨廷云的其他诉讼请求。
　　姜华不服一审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求：依法撤销一审法院判决，改判房屋买卖合同有效，驳回被上诉人的一审诉讼请求。上诉理由：一审判决适用法律错误，处理不当。杨廷云出售给姜华房屋系双方的真实意思表示，双方签订协议的时间是1998年5月3日，该协议应该适用当时的法律法规，而不是现在的法律规定等。
　　杨廷云同意原判并答辩称：一审法院依据案件事实作出的判决认定事实清楚，适用法律正确。要求驳回上诉，维持原判。
　　本院经审理查明：本院查明的事实与一审法院判决认定的事实相同，本院予以确认。
　　本院认为：公民与公民之间的民事活动必须符合法律及行政法规的强制性规定。本案中，杨廷云与姜华签订的房屋买卖协议虽然是双方当事人的真实意思表示，但该协议违反了法律及行政法规的强制性规定，因此杨廷云与姜华签订的房屋买卖协议，应当属于无效合同。该协议中的买卖标的物为农村房屋，而房屋的买卖必然涉及宅基地的买卖，宅基地的买卖属于法律、法规所禁止的。故一审法院认定杨廷云、姜华之间签订的《房产使用权长期转让协议书》为无效协议是正确的，符合本案的事实及相关的法律规定。据此，一审法院判决正确，审判程序合法，本院应予维持。上诉人姜华的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
　　姜华再审诉称：1、本案双方签订的房产买卖合同协议没有违背当时的国家法律法规规定，应认定为有效合同。由于房屋买卖涉及到宅基地使用权问题，依照当时的法律规定，申请人享有宅基地使用权也属合法范围之内。双方的买卖行为，经过了当时村委会的批准和确认，符合有效合同的一切要件。2、被申请人不享有涉案宅基地的使用权。被申请人原有房屋已经成为危房不能使用，申请人重新拆除修建。被申请人基于原有房屋享有使用宅基地的权利失去依据。现在被申请人在涉案房屋村庄内另有一处宅基地，根据我国《土地管理法》第62条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。所以，即使本案合同无效，被申请人也无权享有涉案房屋宅基地的使用权。3、关于本案的其他问题。涉案购房合同中约定的房屋已经灭失，现在的房屋为申请人所盖，根据现在的客观情况，申请人一家对房屋是有独立的所有权的。申请人长期居住在涉案房屋，没有其他住房，申请人对涉案房屋已经形成了稳定的占有关系。4、原审程序违法，应予发回重审。本案的房产买卖协议还有其他案外人的签字，一审法院并未追加其他当事人当庭参加诉讼，二审法院在第三人申请参加庭审程序下也未发回重新审理，因此程序不合法。故请求撤销原审判决，依法驳回被申请人的诉讼请求，改判买卖行为有效。
　　杨廷云再审答辩称：1、申请人称长期住在涉案房屋内不属实。2、双方不是自愿买卖行为。被申请人没有跟其父亲商量而偷偷地签订房屋买卖合同，导致一家人天天吵架。3、法律法规有明确的规定，农民的宅基地永远属于村内集体农民所有，不得向城市居民出售。申请人称房屋买卖合同经过村委会批准是无稽之谈，村委会也无权批准。4、被申请人的女儿杨桂燕已经结婚九年，无房居住。由于被申请人不懂法，违反国家土地政策，私自转卖个人名下的宅基地，现经过学习国家法律，知道这一行为违反国家土地政策，请求依法判决合同无效，解决被申请人女儿杨桂燕的住房问题。
　　本院再审认为，原审判决遗漏了当事人，属于程序违法。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（四）项之规定，裁定如下：
　　一、撤销本院（2012）一中民终字第14600号民事判决及北京市昌平区人民法院（2012）昌民初字第08866号民事判决；
　　二、本案发回北京市昌平区人民法院

争议焦点：农村房屋向集体经济成员以外的人转让，合同效力如何认定？

各方观点：

申请再审人（一审被告、二审上诉人）：

1、双方签订的房屋买卖协议书是有效合同。杨廷云出售给姜华涉案房屋是双方真实意思表示，双方签订协议时间是1998年5月3日，签订的合同是否违反法律规定应该适用当时的法律法规，而不是现在的法律规定；

2、双方签订的协议书标的是房屋，不是宅基地买卖，被申请人不享有涉案房屋宅基地的使用权；
　　

  被申请人（一审原告、二审被上诉人）：根据相关法律及法规，杨廷云没有权利将诉争房屋卖给姜华，属违法行为，因此宅基地买卖合同无效。 

法院观点

一审法院：杨廷云、姜华签订的房屋买卖协议中，买卖标的物为农村房屋。农村房屋买卖必然涉及宅基地使用权买卖，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，宅基地买卖为我国法律、法规所禁止。因此，杨廷云、姜华之间签订的《房产使用权长期转让协议书》为无效协议。

二审法院：同意一审观点