名为赠与，实为买卖的合同，法院如何认定其效力

               名为赠与，实为买卖的合同，法院如何认定其效力

关键词：  房屋买卖  赠与合同  合同效力   

案件名称：王秀英诉郑玲赠与合同纠纷再审案
上诉人（一审被告）王秀英。
上诉人（一审被告）兼王秀英委托代理人李龙（王秀英之夫）。
被上诉人（一审原告）郑玲。
    上诉人王秀英、李龙因与被上诉人郑玲赠与合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民（商）再初字第44号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
　　郑玲一审诉称，2005年7月，李龙与顺天通房地产开发集团有限公司签订购买北京市昌平区902号经济适用房合同，房价款315801元。因李龙没有购房款项，经人介绍，902号房屋以李龙名义由我丈夫出资并支付了3万元转让加价款购买。2005年7月12日，我与李龙签订名为赠与实为买卖的合同。合同签订后，我支付全部购房款及3万元转让加价款。2006年10月，李龙取得902号房屋所有权。现902号房屋取得所有权已超过5年。故起诉要求确认北京市昌平区天通苑二区22号楼4单元902号房屋归我所有，李龙、王秀英按照合同约定为我办理上述房屋的所有权过户手续。
　　李龙辩称，2005年7月，我与开发商约定购买902号经济适用房协议，缴纳了6万元首付款。由于我和我爱人不符合贷款条件，如果无法限期缴纳房款，902号房屋指标就会作废。在没有我爱人王秀英授权的情况下，同意让郑玲的丈夫以我的名义缴纳了购房款。现在902号房屋产权登记在我和王秀英名下，是我们夫妻共有财产。不同意郑玲的诉讼请求。
　　王秀英辩称，李龙未征得我同意与郑玲签订协议，事后也未取得我追认，李龙与郑玲所签协议属无效协议。不同意郑玲的诉讼请求。
　　一审法院经审理查明，李龙与王秀英系夫妻。2005年7月，李龙通过摇号方式获取一套经济适用房指标后，与顺天通房地产开发集团有限公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》。根据合同约定，李龙以315801元的价格购买位于北京市昌平区902号经济适用房（以下简称902号房屋）。因李龙没有购房款项，经人介绍，李龙同意以自己名义由郑玲丈夫周明亮出资并支付李龙3万元转让加价款购买。2005年7月12日，在律师见证的情况下，郑玲以受赠人的形式与作为赠与人的李龙签订了《赠与合同》，合同约定，李龙将902号房屋无偿赠与郑玲，购房款由郑玲丈夫周明亮支付；五年期后李龙有义务配合郑玲共同到房屋管理机关办理房屋所有权过户手续，所需所有费用、税款由郑玲承担。后郑玲以李龙名义支付了全部购房款及其相关费用，并向李龙支付了3万元加价款。自购房之日，902号房屋由郑玲居住至今。
　　2006年10月8日，北京市建设委员会向李龙颁发了902号房屋的所有权证，902号房屋的所有权人为李龙。2011年，李龙向北京市海淀区人民法院提起诉讼，请求撤销其与郑玲签订的赠与协议，确认诉争房屋归其所有。针对该案，北京市海淀区人民法院作出（2011）海民初字第5989号民事判决，驳回李龙的诉讼请求。同年，王秀英向北京市昌平区人民法院提起诉讼，请求确认李龙与郑玲签订的赠与合同无效及判令郑玲返还902号房屋。针对该案，北京市昌平区人民法院作出（2011）昌民初字第08986号民事判决，驳回王秀英的诉讼请求。王秀英不服提出上诉，北京市第一中级人民法院作出（2012）一中民终字第1539号民事判决，驳回王秀英上诉，维持原判。2012年，王秀英、李龙向北京市昌平区人民法院提起诉讼，请求确认902号房屋归其所有，并判令郑玲返还该房屋。针对该案，北京市昌平区人民法院作出（2012）昌民初字第05925号民事判决，确认902号房屋归李龙所有，并驳回王秀英、李龙的其他诉讼请求。
　　另查明，2012年2月23日，经王秀英申请，北京市住房和城乡建设委员会将902号房屋登记为李龙与王秀英共同共有。
　　上述事实，有双方当事人陈述、结婚证、《赠与合同》、X京房权证昌字第×1号、×2号房屋所有权证、北京市第一中级人民法院（2014）一中民再终字第00946号民事裁定书在案佐证。
　　一审法院认为，根据查明的事实可以证实，李龙在取得购买经济适用房资格后，与郑玲签订《赠与合同》。根据合同约定内容，902号房屋由郑玲丈夫出资，以李龙名义购买。因而可以确认李龙、郑玲所签的赠与合同名为赠与，实为是借名购买政策性保障住房的房屋买卖合同。鉴于双方就902号房屋原购房合同于2008年4月11日之前签订，郑玲、李龙又在赠与该房屋合同中约定，在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记。故现902号房屋已具备上市交易条件的前提下，法院认定双方签订的借名购房合同有效。902号房屋归郑玲所有。李龙应遵循诚实信用原则，按照合同约定，配合郑玲共同到房屋管理机关办理房屋所有权过户登记手续。王秀英作为与李龙共同生活的配偶，在两人均不符合贷款条件，无能力购买902号房屋的情况下，不可能不清楚类似房产等家庭重大财产事项的处理。特别是李龙自2005年7月将902号房屋授让他人购买至2011年，长达5年之久王秀英未作出否认表示，应视为王秀英同意李龙处理902号房屋的行为。王秀英辩称李龙未征得其同意与郑玲签订协议，事后也未取得追认一节，法院不予采信。据上，郑玲诉请要求确认902号房屋归其所有，并要求李龙、王秀英办理过户登记手续的事实，理由成立，法院支持。
　　综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条第二款之规定，判决如下：一、位于北京市昌平区九Ｏ二号房屋归郑玲所有；二、本判决生效后十五日内，李龙、王秀英协助郑玲办理北京市昌平区九Ｏ二号房屋过户登记手续。
　　李龙、王秀英不服一审判决，上诉称：原判认定事实不清，902号房屋系通过拆迁取得，并非摇号取得；902号房屋属于夫妻共同财产，对于李龙出售902号房屋王秀英并不知情；3万元加价款并无证据证实；李龙与郑玲签订合同时，尚未取得产权证，故该合同应为无效合同。请求撤销原判，将涉诉房屋判归上诉人所有。
　　郑玲辩称：同意一审判决，不同意对方的上诉请求。
　　二审查明事实与一审法院认定事实一致。
　　以上事实有一审判决所列证据及各方当事人的陈述等证据在案佐证。
　　本院认为，根据双方所签合同及履行情况，本案涉诉的902号房屋虽然以李龙名义购买，但实际出资人为郑玲之夫。故李龙、郑玲所签的合同，名为赠与，实为借名购买政策性保障住房的房屋买卖合同。鉴于该合同于2008年4月11日之前签订，郑玲、李龙又在该合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记，在902号房屋现已具备上市交易条件的前提下，双方签订的借名购房合同有效，902号房屋应归郑玲所有。王秀英称李龙未征得其同意与郑玲签订协议，事后也未取得追认，其对出售涉案房屋不知情。按照常理，王秀英作为与李龙共同生活的配偶，对房产等家庭重大财产事项的处分理应知情。自2005年7月李龙将902号房屋授让他人购买，直至2011年，在长达5年的时间内王秀英未明确提出任何异议，故应视为王秀英同意李龙处理902号房屋的行为。李龙、王秀英所持上诉理由，依据不足，本院不予采信。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　一审案件受理费三十五元，由李龙、王秀英负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
　　二审案件受理费三十五元，由李龙、王秀英负担（已交纳）。
　　本判决为终审判决。

争议焦点：李龙、郑玲签订的名为赠与，实为借名购买政策性保障的房屋买卖合同，是否有效？

各方观点

上诉人（原审被告）观点：现在诉争房屋产权登记在夫妻名下，夫妻共有财产　　王秀英辩称，李龙未征得王秀英同意与郑玲签订协议，事后也未取得王秀英追认，李龙与郑玲所签协议属无效协议。

被上诉人（原审原告）观点：

1、诉争房屋以李龙名义但由其丈夫出资并支付了3万元转让加价款购买。

2、2005年7月12日，被上诉人与李龙签订名为赠与实为买卖的合同，约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记。现诉争房屋已具备上市交易条件的前提下，双方签订的借名购房合同有效。上诉人应当履行合同约定。

法院观点

一审法院：

1、李龙、郑玲所签的赠与合同名为赠与，实为是借名购买政策性保障住房的房屋买卖合同。鉴于双方就诉争房屋原购房合同于2008年4月11日之前签订，郑玲、李龙又在赠与该房屋合同中约定，在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记。故现诉争房屋已具备上市交易条件的前提下，法院认定双方签订的借名购房合同有效。诉争房屋归郑玲所有。李龙应遵循诚实信用原则，按照合同约定，配合郑玲共同到房屋管理机关办理房屋所有权过户登记手续。

2、王秀英作为与李龙共同生活的配偶，在两人均不符合贷款条件，无能力购买诉争房屋的情况下，不可能不清楚类似房产等家庭重大财产事项的处理。特别是李龙自2005年7月将诉争房屋授让他人购买至2011年，长达5年之久王秀英未作出否认表示，应视为王秀英同意李龙处理诉争房屋的行为。

二审法院：与一审观点一致。