夫妻一方擅自处分夫妻共同财产，房屋买卖合同效力如何认定

          夫妻一方擅自处分夫妻共同财产，房屋买卖合同效力如何认定       

 

关键词： 共有财产    合同效力   善意取得   

案由：房屋买卖纠纷

案件名称：王大福孙小娟房屋买卖合同纠纷案

上诉人（原审原告）孙小娟，法定代理人王1（系孙小娟女儿）

被上诉人（原审被告）杨俊

被上诉人（原审被告）徐蓓

被上诉人（原审被告）王大福

上诉人孙小娟因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2014）徐民四（民）初字第105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月26日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

　　原审查明，2013年4月15日，王大福向王2出具委托书，全权委托王2代为办理上海市系争房屋（以下简称系争房屋）出售的一切事宜（包括代为开具银行活期存折、领取房款），委托权限自2013年5月27日至2014年5月26日，双方至上海市某公证处对委托书进行了公证，公证处询问笔录记载：“我们（委托人和受托人）系朋友关系……该房屋系我与妻子孙小娟共有，已抵押给中国工商银行某支行和张1……我愿意承担签署委托书后所产生的法律责任和经济责任，等等。”

　　2013年7月28日，王2作为王大福的委托代理人（卖售人，甲方）与杨俊、徐蓓（买受人，乙方）在某公司居间介绍下于2013年7月28日签订了《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将系争房屋出售给乙方，转让价款为240万元人民币（以下币种相同）。甲乙双方确认，在2013年11月30日之前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。附件三付款协议中约定：1.乙方于2013年7月25日支付甲方定金人民币10万元整，该定金在签订本合同当日自动转为房款的一部分；2.乙方于签订本买卖合同的当日内，将房款人民币120万元整直接支付甲方，甲方向乙方出具付款凭证。该笔款项专项用于归还甲方尚欠个人持证抵押权（抵押登记证明号：201304005568）并且于签订买卖合同当日内办理抵押登记注销手续。该笔款项专项用于归还甲方尚欠贷款银行的购房贷款及注销银行对该物业设有的抵押权以及个人抵押，若该笔款项不足以归还甲方尚欠贷款银行的购房贷款以及个人抵押，甲方应当自行补足差额部分；3.乙方于2013年7月31日之前（含当日），乙方将部分房款计人民币14万元整直接支付甲方，甲方向乙方出具收款凭据；4.乙方于2013年8月15日之前（含当日）乙方将部分房款计人民币64万元整直接支付甲方，甲方向乙方出具收款凭据；5.乙方于甲、乙双方至上海市相关房地产交易中心办理过户手续，且交易中心出具以乙方为权利人的该房屋《上海市房地产权证》后，以银行发放贷款的方式将房款人民币30万元整支付于甲方；6.尾款：待本交易经房地产交易中心审批完成（即房地产交易中心出具以乙方为权利人的该房屋《上海市房地产权证》）且甲乙双方对该房屋进行交接并签署物业交验单后当日，乙方房款（尾款）人民币2万元整直接支付给甲方，甲方向乙方出具收款凭据。同日，王2代理王大福与杨俊、徐蓓还签订了《装修补偿协议》，主要内容为买卖合同中约定的成交价为240万元，实际为作低房价，杨俊、徐蓓同意将现有装潢设施设备等另行补偿46万元，于2013年8月15日之前支付，由杨俊、徐蓓承担交易过程中产生的所有税费和居间费。

　　2013年7月26日，徐蓓向王2支付定金10万元。7月28日，徐蓓向王2银行转账支付房款120万元。8月10日，杨俊向王2银行转账支付房款50万元。8月12日，徐蓓向王2银行本票支付房款74万元。9月8日，徐蓓向王2银行转账支付房款10万元。以上房款支付均由王2出具收条。10月12日，杨俊以公积金贷款的形式由银行直接向王大福账户支付房款20万元。

　　2013年9月12日，王2代理王大福与杨俊、徐蓓至房地产交易中心办理产权过户手续。9月27日，系争房屋产权核准登记在杨俊、徐蓓名下。

　　2013年11月4日，因无法交接房屋，杨俊、徐蓓和王大福在医院碰面要求王大福搬离系争房屋，王大福表示其他处无房，等女儿病好些，商量好后再搬。12月8日，王2至系争房屋，杨俊、徐蓓也带了装修设计公司的人上门，当天未交房成功。

　　另查明，杨俊为某2公司员工，徐蓓系某3公司员工。

　　孙小娟诉至原审法院称，1981年9月29日，孙小娟与王大福结婚。1997年11月15日，孙小娟与王大福购买了系争房屋（房产证号：沪房地徐字（1997）第007922号），并一直居住在此。2013年9月27日，杨俊、徐蓓与王大福在孙小娟不知情的情况下办理了房屋买卖过户手续，将系争房屋过户给杨俊、徐蓓。孙小娟认为，系争房屋系孙小娟与王大福的共同财产，杨俊、徐蓓与王大福的行为严重侵害了孙小娟的财产权益，故请求判令：确认王大福与杨俊、徐蓓就上海市龙漕路200弄72号403室签订的《上海市房地产买卖合同》无效。

　　杨俊、徐蓓辩称，杨俊与徐蓓作为善意买受人，其与不动产登记簿登记的房屋权利人王大福签订的房屋买卖合同合法有效。孙小娟是否为无民事行为能力人与本案无关。孙小娟提出在杨俊、徐蓓前往系争房屋看房时不知道其买房意图，这一解释明显不合常理，王大福称受胁迫出售房屋的情况前后矛盾，且无法律依据。王大福的代理人王2持有合法的委托公证文书，孙小娟提出杨俊与徐蓓在买房时未尽注意义务存在过错的主张缺少事实和法律依据。孙小娟的主张不符合《合同法》规定的合同无效情形，孙小娟无法证明杨俊与徐蓓的购房款来源不明，也无法证明王大福、杨俊、徐蓓与叶1、王2等案外人以及公证处之间恶意串通。孙小娟主张系争房屋为孙小娟唯一住房不能成为确认合同无效的理由。综上，不同意孙小娟诉请，请求法院驳回孙小娟的诉请。

　　王大福辩称，整个买房过程我都不知道，房款也没有拿到过，王2带着杨俊、徐蓓到家里时才知道，期间任何材料都没有看到过。我向王2他们借了高利贷，他们就要我用房子抵押，公证委托书是用于借钱的，不是卖房委托书，我借的钱还没有还，去年9月份我打算还钱但是管1不接受，其实他们已经背着我出售了系争房屋。

　　一审审理中，孙小娟提供了医院检查报告，证明孙小娟在2011年就检查出智商、记忆商低于平均水平，有轻度脑萎缩，由孙小娟原工作单位指定孙小娟女儿为其监护人。杨俊、徐蓓对此发表质证意见认为不认可，孙小娟没有证据证明其为无民事行为能力，即便是王大福擅自处分了孙小娟的财产，杨俊、徐蓓也是善意取得支付了对价，没有损害孙小娟利益，故孙小娟是否有行为能力与本案无关。孙小娟还提供了王大福向叶1、管1等人借高利贷的借款合同、房屋抵押合同、公证委托书等，证明王大福是因为借高利贷才将系争房屋的出售权利委托给放高利贷的人。杨俊、徐蓓对此发表质证意见认为真实性不认可，杨俊、徐蓓在购买房屋时没有看到这些合同，只看到了委托给王2的公证委托书，该委托书是真实合法有效的，其余材料与本案为不同法律关系，与本案无关。

　　一审庭审中，杨俊、徐蓓申请证人孙1出庭作证。证人系某公司田林二店员工，为本次交易的业务员。证人称：杨俊、徐蓓在2013年7月初时到我处看房，希望购置三房的学区房。后我带他们去系争房屋看房，一个自称是房东的朋友的管小姐与我联系带去看房，她说房东身体不好不方便办理手续，由她帮忙操作。当时进去看房时房东王大福也在场，他还向徐蓓回答了房屋面积，还有一个女的50、60岁左右坐在沙发上，没有讲话。那天还有其他中介公司的客户看房，挂牌价是290万元，后来286万元成交，也是符合市场价格的，我和店长审查过公证委托书后将才定金交给王2的。孙小娟发表质证意见称该证人与杨俊、徐蓓存在利害关系，因孙小娟的病情，杨俊、徐蓓来看房时，她坐在那里不能说话也不能动，证人证言真实性无法核实。王大福发表质证意见认为，看房时是我开的门，管1跟我说过有人来看房，但没有说是要卖房子，我也没有积极主动的介绍房子，只是徐蓓问了，我就回答一下。

　　原审认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。孙小娟主张杨俊、徐蓓与放高利贷的王2、管1等人恶意串通，将系争房屋转移，侵害了孙小娟的合法权益。根据审理查明的事实，杨俊、徐蓓与王大福的代理人王2签订的买卖合同实际成交价为286万元，杨俊、徐蓓已经共计支付房款284万元，只有2万元尾款因至今未交房而未支付；王大福称其未收到房款，但公证委托书载明王2有权领取房款；系争房屋出售时，权利登记仅为王大福一人，基于不动产的公示、公信原则，王2又持有王大福的有效公证委托书，买受人有理由相信受托人有权出售系争房屋，并且杨俊、徐蓓上门看房时，王大福在场，未表示异议；杨俊、徐蓓均有正当职业，孙小娟也未提供充分证据证明其与王2等人存在恶意串通的行为，因此，杨俊、徐蓓的行为符合正常购房行为，孙小娟的该项主张无事实和法律依据。即便是王大福构成擅自处分夫妻共同财产，但杨俊、徐蓓受让该系争房屋系善意，并支付了合理对价，且系争房屋已经登记在杨俊、徐蓓名下，符合物权法关于善意取得制度的规定，法律保护善意受让人的权利。综上，孙小娟要求确认杨俊、徐蓓、王大福就系争房屋签订的房地产买卖合同无效的诉请，缺乏依据，法院不予支持。

　　原审法院审理后，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款之规定，于二○一四年八月二十一日作出判决：驳回孙小娟的诉讼请求。案件受理费减半收取计13,000元，由孙小娟负担。

　　判决后，孙小娟不服，上诉于本院称，被上诉人杨俊、徐蓓在看房、购房过程中曾经见到上诉人，彼时上诉人已经丧失活动能力、意识不清楚，属于无行为能力人。被上诉人杨俊、徐蓓明知上诉人与王大福系夫妻关系，系争房屋属于上诉人与王大福共有财产，却未经上诉人同意即对系争房屋进行非法处分。王大福在系争房屋内居住、生活，完全可以亲自签订房屋买卖合同，且被上诉人杨俊、徐蓓也与之多次见面，但被上诉人杨俊、徐蓓却视而不见，反与持有委托书的王2签订合同、办理过户手续。上诉人在原审审理过程中申请行为能力鉴定，但一审未重视该问题，最终也未进行鉴定。综上，原审事实并未查清，请求二审撤销原审判决，改判支持上诉人原审诉请。

　　被上诉人杨俊、徐蓓辩称，不同意上诉人的上诉请求。原审认定事实、适用法律正确，请求二审维持原判。

　　被上诉人王大福未发表书面意见。

　　经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。

　　本院认为，本案争议焦点是被上诉人杨俊、徐蓓与被上诉人王大福就系争房屋签订的买卖合同的效力如何认定。系争房屋出售时，权利登记在王大福一人名下，王2又持有经过公证的王大福的委托书，且在被上诉人杨俊、徐蓓看房时，王大福亦在场也未提出异议，故被上诉人杨俊、徐蓓有理由相信王2有权出售系争房屋，买卖价款亦是合理的，除余款2万元约定在交房时支付外，被上诉人杨俊、徐蓓已支付了对价，且系争房屋产权已登记至被上诉人杨俊、徐蓓名下，故根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，被上诉人杨俊、徐蓓系依法善意取得系争房屋的所有权。系争房屋虽为上诉人与王大福夫妻共有财产，即便王大福无权处分，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案也没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。因此，上诉人要求确认被上诉人杨俊、徐蓓与被上诉人王大福签订的房屋买卖合同无效，缺乏依据，原审未予支持并无不当。关于上诉人的行为能力问题，一方面，原审已根据上诉人的申请委托相关单位进行司法鉴定，由于上诉人自身原因而无法鉴定，上诉人在二审再次要求继续该项鉴定，但仍未能补充材料；另一方面，该鉴定无论什么结果，都不足以影响本案买卖合同效力的认定。上诉人原工作单位已指定了其女儿王为上诉人的监护人，法院依法设定王作为法定代理人代为诉讼，亦保障了上诉人的诉讼权利。原审判决书首部表述“监护人王”不妥，本院予以纠正。综上所述，原审法院所作的判决正确，本院予以维持。上诉人孙小娟的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费人民币26,000元，准予上诉人孙小娟免交。

本判决为终审判决。 

 

各方观点

上诉人（原审原告）观点

1、被上诉人杨俊、徐蓓在看房、购房过程中曾经见到上诉人，彼时上诉人已经丧失活动能力、意识不清楚，属于无行为能力人，对房屋的出卖行为不知情。

2、被上诉人杨俊、徐蓓明知上诉人与王大福系夫妻关系，系争房屋属于上诉人与王大福共有财产，却未经上诉人同意即对系争房屋进行非法处分。

因此，杨俊、徐蓓与王大福的行为严重侵害了孙小娟的财产权益，故请求判令：确认王大福与杨俊、徐蓓就上海市龙漕路200弄72号403室签订的《上海市房地产买卖合同》无效。

   

被上诉人（原审被告）观点

1、杨俊与徐蓓认为，自己作为善意买受人，其与不动产登记簿登记的房屋权利人王大福签订的房屋买卖合同合法有效。孙小娟是否为无民事行为能力人与本案无关。

2、孙小娟的主张不符合《合同法》规定的合同无效情形，孙小娟无法证明杨俊与徐蓓的购房款来源不明，也无法证明王大福、杨俊、徐蓓与叶1、王2等案外人以及公证处之间恶意串通。

 

法院观点

一审法院观点

1、系争房屋出售时，权利登记仅为王大福一人，基于不动产的公示、公信原则，王2又持有王大福的有效公证委托书，买受人有理由相信受托人有权出售系争房屋，并且杨俊、徐蓓上门看房时，王大福在场，未表示异议；

2、杨俊、徐蓓均有正当职业，孙小娟也未提供充分证据证明其与王2等人存在恶意串通的行为，因此，杨俊、徐蓓的行为符合正常购房行为，孙小娟的该项主张无事实和法律依据。

3、即便是王大福构成擅自处分夫妻共同财产，但杨俊、徐蓓受让该系争房屋系善意，并支付了合理对价，且系争房屋已经登记在杨俊、徐蓓名下，符合物权法关于善意取得制度的规定，法律保护善意受让人的权利。

 

二审法院观点

1、系争房屋出售时，权利登记在王大福一人名下，王2又持有经过公证的王大福的委托书，且在被上诉人杨俊、徐蓓看房时，王大福亦在场也未提出异议，故被上诉人杨俊、徐蓓有理由相信王2有权出售系争房屋，买卖价款亦是合理的，除余款2万元约定在交房时支付外，被上诉人杨俊、徐蓓已支付了对价，且系争房屋产权已登记至被上诉人杨俊、徐蓓名下，故根据《中华人民共和国物权法》第106条规定，被上诉人杨俊、徐蓓系依法善意取得系争房屋的所有权。

2、关于上诉人的行为能力问题，一方面，原审已根据上诉人的申请委托相关单位进行司法鉴定，由于上诉人自身原因而无法鉴定，上诉人在二审再次要求继续该项鉴定，但仍未能补充材料；另一方面，该鉴定无论什么结果，都不足以影响本案买卖合同效力的认定。