买受人不能按期支付房款，出卖人拒绝交付房屋，法院如何认定买卖双方的违约责任？

 

买受人不能按期支付房款，出卖人拒绝交付房屋，法院如何认定买卖双方的违约责任？

 

案由：房屋买卖合同纠纷 

案件名称：张燕娜与曹晓强等房屋买卖合同纠纷上诉案

上诉人（原审被告、反诉原告）张燕娜

被上诉人（原审原告、反诉被告）曹晓强。

被上诉人（原审原告、反诉被告）谭艳。

　　

　　　2013年7月，曹晓强、谭艳共同诉至原审法院称：我二人是夫妻，2012年4月29日，共同通过居间人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称：链家公司）与张燕娜签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《居间服务合同》，合同约定：张燕娜所售房屋为商品房，3号楼5层3-501，房屋所有权证编号为X京房权证兴字第×××号，房屋为张燕娜单独所有。房屋成交价格共人民币137万元（其中房屋成交价格人民币115万元，房屋内的家具、家电、装饰装修及配套设施作价22万元）。我们通过直接向张燕娜支付定金、委托银行设立存量房交易结算资金专用存款账户及公积金贷款等三种方式支付购房款，其中双方同意计划公积金贷款金额人民币80万元。张燕娜应于2012年10月31日前将出卖的房屋交付我二人，双方应于合同签订后90日内向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，最迟合同签订180日内将房屋所有权证书办理至我们名下。合同签订后，我们按约定向张燕娜支付了定金人民币27万元，通过存量房交易结算资金专用存款账户支付人民币13万元，共计已经支付购房款40万元，我们的付款行为符合合同约定。2012年5月24日，我们与张燕娜之间的合同已经通过网上签约流程。合同履行过程中，张燕娜收取我们支付的定金后，拒绝配合对出卖房屋进行评估，导致我们无法办理公积金贷款申请，并且张燕娜以各种理由拖延履行房屋交付、权属转移登记等合同义务。张燕娜的违约行为严重侵害了我们的合法权益，给我们造成了巨大的经济损失。现要求：1、张燕娜配合将房屋权属转移登记至我们名下；2、张燕娜向我们履行交付房屋义务；3、判令张燕娜向我们支付截止至2014年3月31日逾期办理房屋权属转移登记违约金人民币104200元（400000÷10000×5×521=104200）；4、判令张燕娜向我们支付截止至2014年3月31日逾期交房违约金人民币353460元（1370000÷10000×5×516天=353460）；5、判令张燕娜赔偿截止至2013年7月31日因逾期交房给我们造成的房租损失人民币35100元（3900×9个月=35100）、租房中介费损失人民币4200元；6、判令张燕娜赔偿我们因此案而支付的律师代理费人民币15000元。

　　张燕娜答辩并反诉称：不同意曹晓强、谭艳的诉讼请求，我方到现在为止没有看到对方申请贷款的手续，我方认为违约责任在他们；交易价格137万元，有17万元房款没有约定什么时间给，是合同没有继续履行的原因之一；我方认为曹晓强、谭艳计算违约金的依据是有问题的，关于逾期办理房屋权属转移登记违约金，我有权拒绝办理过户手续，关于逾期交房违约金，双方已经在2012年12月1日补充协议里达成新的协议，起始日期不能从2012年12月1日开始算，已经更改到2013年3月10日了。中介费、房租损失应该由对方自己承担，律师代理费不应该由我方承担。如果法院认定我违约，我方认为违约金数额过高，需要调整。我方提起反诉，理由是：曹晓强、谭艳至今没有看房，在中介公司的要求下将房屋成交价写为115万元，他们只交纳了40万元（其中含定金1万元，购房款26万元，另有13万元存入存量房交易结算资金专用存款账户），就要求我办理过户，并且要求我配合办理公积金贷款80万元。我多次与曹晓强、谭艳交涉，要求按照137万元成交价履行合同，除80万元贷款外，其他57万元（已履行40万元以外仍有17万差额未付）必须到账后才能向银行申请贷款和办理相关手续，他们拒绝履行。综上所述，曹晓强、谭艳拒绝履行合同义务，造成合同目的至今不能实现。现要求解除双方于2012年4月29日签订的《北京市存量房买卖合同》及补充协议，协助反诉人办理注销建委备案登记手续。

　　曹晓强、谭艳针对反诉辩称：不同意张燕娜的反诉请求。1、张燕娜的要求没有合同依据，双方签订的房屋买卖合同及补充协议是双方的真实意思表示合法有效，合同履行过程中我们完全按照合同约定履行义务，不存在导致合同解除的任何行为，也不存在任何合同解除的法定情形，因此张燕娜的反诉请求没有合同依据和法律依据。2、张燕娜反诉状所述的内容与事实不符，首先我们是否现场看房完全是我们的自由，既不影响合同成立、生效也不影响合同履行，因此我们看房与否不是张燕娜要求解除合同的依据，其次，我们交付27万元定金，有补充协议为证，不是反诉状中说的1万元。我们交付首付款40万元，其中包含定金27万元，存入资金监管账户13万元，这13万元是依据双方达成的协议进行的，完全是按合同约定及补充协议的约定履行自己的义务，因为双方签订的补充协议约定的首付款就是40万元，我们已经根据合同约定的方式全部予以支付，现要求张燕娜办理过户手续也是依据存量房买卖合同的约定。合同约定的80万元住房公积金贷款至今未能办理，完全是因为张燕娜的不配合造成的，因为她做不到让评估人员进入双方诉争房屋，所以对于贷款未能办理，我们不应承担任何责任。综上，张燕娜的反诉请求没有任何事实和法律依据，其应继续履行合同，请法院判决驳回张燕娜的反诉请求。

　　原审法院经审理确认：合同是确立双方当事人权利义务关系的协议，经合法成立的合同具有法律约束力，双方当事人均应严格履行合同义务，否则应承担相应的违约责任。曹晓强、谭艳与张燕娜签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。张燕娜负有协助曹晓强、谭艳将涉案房屋转移登记至曹晓强、谭艳名下的义务，故对曹晓强、谭艳的该项诉讼请求，法院予以支持。对于曹晓强、谭艳要求的逾期办理房屋权属转移登记违约金，法院认为，根据张燕娜的陈述，结合证人陈×的证言，可以确认张燕娜曾提出先行办理过户手续，因曹晓强、谭艳不同意，故未能办理房屋权属转移登记的责任在于曹晓强、谭艳，因此对其该项违约金请求，法院不予支持。根据合同约定，张燕娜负有交付房屋的义务，故对曹晓强、谭艳的该项诉讼请求，法院予以支持。庭审中，曹晓强、谭艳明确表示可以在交房时一次性支付所有款项，法院不持异议。对于曹晓强、谭艳要求张燕娜支付逾期交房违约金的诉讼请求，根据双方的合同及补充协议，交房时间已经变更至2013年3月10日，张燕娜应当承担自2013年3月11日起至2014年3月31日的违约金，具体数额由法院根据案情及曹晓强、谭艳主张的损失情况酌情确定为66102.5元。对于曹晓强、谭艳要求的房租损失，2012年11月1日至2013年3月10日的房租损失，双方已经达成协议，数额为19500元，法院予以确认。至于除此之外的房租损失及租房中介费损失，在双方对违约金有约定且法院酌情支持违约金请求的情况下，法院对房租损失即不予支持。对于曹晓强、谭艳要求的律师代理费，没有法律依据，法院不予支持。对于张燕娜反诉要求解除合同及补充协议、办理建委注销备案登记手续的反诉请求，依据不足，法院不予支持。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、一百一十四条、第一百三十条、一百三十五条、一百三十八条之规定，于2014年5月判决：一、于本判决生效后十日内，张燕娜协助曹晓强、谭艳将位于3号楼5层3-501的房屋转移登记至曹晓强、谭艳名下；二、于本判决生效后十日内，张燕娜将位于3号楼5层3-501的房屋交付给曹晓强、谭艳；三、张燕娜将位于3号楼5层3-501的房屋交付给曹晓强、谭艳时，曹晓强、谭艳向张燕娜支付购房款九十七万元；四、于本判决生效后十日内，张燕娜向曹晓强、谭艳支付逾期交房违约金六万六千一百零二元五角；五、于本判决生效后十日内，张燕娜向曹晓强、谭艳支付房租损失一万九千五百元；六、驳回曹晓强、谭艳的其他诉讼请求；七、驳回张燕娜的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　判决后，张燕娜不服，提起上诉，请求二审法院撤销原判，改判支持其反诉请求并驳回曹晓强、谭艳的全部诉讼请求。张燕娜的主要上诉理由为：标的房屋由案外人占用，不能交付非我违约行为所致，因此造成的我与曹晓强、谭艳之间的房屋买卖合同目的无法实现，故该合同应予解除；原判改变了双方合同约定的钱款支付方式，先过户后付款对我不公平；原判无法执行，有悖于案结事了的判案原则。曹晓强、谭艳均同意原判。

　　经审理查明：张燕娜于2012年3月5日作为所有权人，取得3号楼5层3-501号房屋的所有权登记，该房屋共有情况为单独所有。

　　2012年4月29日，张燕娜（出卖人）与曹晓强、谭艳（买受人），在居间人北京链家房地产经纪有限公司的居间下，签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），合同约定：所售房屋位于3号楼3单元501室，建筑面积共96.38㎡，房屋性质为商品房，出卖人已将该房屋出租；出卖人和买受人通过链家公司居间介绍成交；房屋成交价格为115万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设备等作价为22万元，买受人可以在签订本合同的同时支付定金1万元；买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额为80万元，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，期间已发生的及要产生的各项费用由买受人自行负担；出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任；出卖人应当在2012年10月31日前将该房屋交付给买受人，除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按逾期时间，分别处理，逾期在15日之内，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之五的违约金，并于房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金；自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，买受人未能在180日内取得房屋所有权证书的，如因出卖人的责任，买受人有权退房，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内向买受人支付。

　　同日，张燕娜（甲方、出卖方）与曹晓强、谭艳（乙方、买受方）签订《补充协议》，主要内容为：交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计137万元，此价格为甲方净得价，不含税；甲方最迟应于2012年6月30日前办理完毕解除抵押登记手续；甲方应在接到丙方（北京链家房地产经纪有限公司）的评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估；乙方于面签之前将首付款40万元以资金托管的方式支付甲方；甲乙双方应于首付款到账后7个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续，双方同意在贷款机构签发批贷函后3个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续；甲乙双方同意，本次交易涉及的税费全部由乙方承担，并直接向主管机关缴纳；甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金，逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方；厨房、卫生间及整体装修随房屋一并转移并交付给乙方。

　　同日，张燕娜与曹晓强、谭艳共同出具《网上签约授权委托书》，委托北京链家房地产经纪有限公司协助办理交易房产的存量房买卖合同网上签约手续。曹晓强、谭艳并于当日支付张燕娜定金1万元。后，张燕娜与曹晓强、谭艳又签订《补充协议》一份，约定房屋定金由原来的2万元（原文如此）改为27万元。

　　2012年5月21日，涉案房屋办理了网签手续。

　　2012年6月1日，曹晓强、谭艳通过银行支付张燕娜定金26万元。

　　同日，张燕娜（甲方）、曹晓强、谭艳（乙方）、北京链家房地产经纪有限公司（丙方）与中国光大银行股份有限公司北京分行（丁方）签订《存量房客户交易结算资金监管协议书》，约定：乙方将购房款13万元，存入丙方在丁方开立的专用监管账户内；在监管期限内，交易房产已转移登记至乙方名下时，丙方应书面通知丁方进行资金划转，丁方应于收到划转通知后五个工作日内，将专用监管账户中的资金本息全部划转至甲方收款账户，且该划转无需再另行取得甲乙方任何一方的同意；交易不成功，丙方应书面通知丁方进行资金退回。当日，曹晓强将13万元存入指定的资金监管账户。

　　张燕娜未能如期交房。2012年12月1日，张燕娜（甲方、出卖方）与曹晓强、谭艳（乙方、买受方）签订《补充协议》，约定：双方同意房屋的物业交割日期由原来的2012年10月31日更改为2013年3月10日，期间甲方以每月3900元承担乙方房租，共计19500元，并承担乙方租房违约金7800元；如甲方到期不能按时腾房，乙方有权按合同的约定要求赔偿违约金。该协议尚未履行。

　　2013年3月28日，张燕娜（甲方、出卖方）与曹晓强、谭艳（乙方、买受方）签订《补充协议》，约定：甲乙双方协商一致，为防止国家房地产政策变动，双方同意提前缴税；如因国家政策调整，未能正常办理过户，甲方同意将退回的所有营业税及个税在35日内支付给乙方。同日，曹晓强、张燕娜共同办理缴纳了契税19502.49元及其他税费84510.81元，并取得二手房交易发票。

　　原审审理期间，为查明曹晓强、谭艳未能及时办理公积金贷款的问题，应其二人申请法院准许链家公司的工作人员陈×作为证人出庭作证，陈×当庭表示：其为涉案房屋买卖的经办人，张燕娜于2012年年初在其单位登记出售房屋，后其介绍曹晓强、谭艳购买该房屋；当时张燕娜曾告知因房屋有租户，故不能进入，故带买房人看了同户型的其他房屋，涉案房屋确实没有看，买卖双方就签订了合同；张燕娜曾承诺租户在2012年8月份可以搬走，我们即约定12月份交房；贷款面签做了，到了初审中评估的环节，仍不能进去涉案房屋，张燕娜说出了点儿问题，大约在2012年6、7月份，我与张燕娜沟通评估事宜，后来实际评估的时候，里面居住的人不让我们进去，我们才得知他们之间打官司呢，就一直拖到现在；评估的时候没有去过现场，均是通过张燕娜给我们打电话，面谈过两次，都涉及评估的事情，那时得知里面人不让进去；张燕娜说强制执行也快了，但一直拖延，就因为无法评估，房屋买卖进行不下去；这几年一直在由我本人与张燕娜电话沟通评估的问题，大约有8至10次通话；也曾带曹晓强、谭艳看过2、3套房，其他的房子都去屋里看过，之所以选择这套没有看过的房屋，是因为户型不错，价格比市场价格低一点，我印象里也就低三万、五万的；中介费曹晓强、谭艳已经付清，所有北京市的公积金贷款只有一个公司作评估，评估公司会通知我们什么时间作评估，在2012年6、7月份我们接到评估公司通知后就提前跟业主联系，评估必须实际勘察；至于过户问题，过户之前贷款要批下来，批不下来是过不了户的，整个北京市二手房流程就这样，建委不审查贷款手续，我们签的合同上写的很清楚，首付款、贷款多少钱，贷款没有批把户过了，到时候贷款批不下来，是不合适的；我的印象张燕娜提过，说把房屋过到曹晓强、谭艳那里也行，当时曹晓强、谭艳的意见是按正常流程走，但现在卡到这里了，贷款没批下来过户做不成；曹晓强、谭艳并没有提过把房屋过户到第三人名下，卖给下家的事情我和张燕娜商量过，但记不清谁先提的了。

　　关于入户评估的问题，张燕娜表示应先找到贷款银行才能够进行评估，如果实际评估，原来打算可以以查水、电费等方式带评估人员进入涉案房屋的，但因郝×一直占用房屋，现在进不去，故评估做不了。

　　张燕娜另主张曾要求抓紧时间先办理过户手续，但曹晓强、谭艳予以拒绝，曹晓强、谭艳均表示不记得张燕娜曾有此提议。

　　为证明其存在房租及中介费损失，曹晓强、谭艳提交2012年8月6日，其与案外人北京市顺益兴房地产经纪有限公司签订的《房屋租赁合同》（该合同约定：租赁房屋位置为22-2-402，建筑面积46平方米，租赁期限为11个月零14天，自2012年8月7日至2013年7月20日；房屋租金每月为3900元）；《北京市房屋租赁合同》（该合同约定：出租人张×，承租人谭艳，居间人链家公司；房屋坐落于4号楼209，建筑面积88平方米；租赁期限自2013年7月18日至2014年7月17日，共计1年，出租人应于2013年7月18日前将房屋交付给承租人；租金为每月4200元；承租人应向居间人支付4200元作为居间报酬）；链家公司收取居间费4200元的收据。张燕娜对上述证据材料不予认可，认为均与本案无关。

　　2013年7月15日，曹晓强、谭艳提交与北京市必浩得律师事务所签订《委托代理协议》，约定代理费金额为15000元，曹晓强、谭艳于本协议签订后三日内支付5000元，剩余10000元取得一审法院裁判文书后三日内一次性付清。

　　另查明：张燕娜与案外人郝×曾为恋爱关系，2001年2月18日，张燕娜与开发商签订房屋买卖契约，购买涉案房屋，后办理了个人借款购房合同，购房后，房屋买卖契约、房屋保险单及发票、购房发票等购房手续及入住手续单据均由郝×保管，自2001年8月至同年11月郝×出资对涉案房屋进行装修，出资购买家用电器，由郝×居住，并由郝×通过户名为张燕娜的银行账户偿还购房贷款，自2001年3月至2010年11月期间涉案房屋的借款本金及利息均由郝×偿还，2010年12月之后由张燕娜偿还购房贷款，并已还清。2011年3月，郝×曾将张燕娜诉至原审法院，要求确认涉案房屋归其所有。该院审理后认为郝×的诉讼请求，证据不足，判决驳回其诉讼请求。后张燕娜将郝×诉至原审法院，要求判令郝×腾退涉案房屋，该院审理后于2012年11月26日作出（2012）大民初字第8652号民事判决书，判决郝×将涉案房屋腾空并返还给张燕娜。郝×不服提起上诉，二审期间申请撤回上诉。后，郝×申请再审，北京市第一中级人民法院于2013年7月24日作出（2013）一中民申字第8192号民事裁定书，裁定驳回郝×的再审申请。

　　2013年2月18日，张燕娜就（2012）大民初字第8652号民事判决书，向原审法院申请强制执行。该院在执行过程中查明，被执行人郝×为退休职工，现已65岁高龄，身患糖尿病、低血糖等疾病，经本院实地调查，郝×现与其父亲一同居住在该处房屋内，以无其他住所居住为由拒绝腾退房屋，因被执行人年龄较大且身患疾病，案件暂不具备强制腾退条件。遂于2013年12月18日出具（2013）大执字第1975号执行裁定书，裁定本次执行程序终结。裁定书另载明，申请执行人张燕娜在本次执行程序终结后，待郝×同意返还房屋或具备执行条件后，有权向有管辖权的法院再次申请执行，且不受申请执行期限的限制，被执行人郝×仍有继续履行债务的义务。

　　现曹晓强、谭艳明确表示要求继续履行合同，同时表示不再以贷款的方式购买涉案房屋，已经将剩余购房款97万元备齐，如果该房屋能够办理过户、交房，可以在交房当天一次性支付所有的款项。

　　上述事实，有北京市存量房屋买卖合同及补充协议、房屋所有权证、收款证明、网上签约授权委托书、存量房客户交易结算资金监管协议书、存量房客户交易结算资金专用收据、缴税凭证及发票、证人陈×的证言、（2012）大民初字第8652号民事判决书、（2013）一中民申字第8192号民事裁定书、（2013）大执字第1975号执行裁定书、存款证明书及双方当事人陈述等证据在案佐证。

　　本院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。张燕娜对涉案房屋的权利已经生效判决确认，其与曹晓强、谭艳就该房屋的出售达成了买卖合同及补充协议，双方均应履行合同约定的各项义务。根据双方当事人在合同履行过程中的行为表现并结合证人证言的内容，可以认定张燕娜对涉案房屋一直由他人使用的情况是自始明知的，后因其不能实际掌控该房屋，致使办理贷款过程中必须的评估程序无法进行并致标的房屋无法交付，该行为是导致买卖合同及其补偿协议未能实际履行的主要因素，原审法院据此认定张燕娜违约并应承担相应违约责任是正确的。

　　关于张燕娜所述涉案房屋被他人占用的问题：张燕娜未能及时解除该占用情况，致使其不能依约向购买人曹晓强、谭艳交付该房屋的行为违反了合同约定，应承担继续履行并交付房屋的责任。而要求张燕娜交付房屋是曹晓强、谭艳依据买卖合同约定和相关法律规定取得的合法权利，法院应予支持。张燕娜与房屋占用人郝×之间关于房屋腾退的案件已经申请执行，虽原审法院裁定“本次执行程序终结”，但裁定同时载明“申请执行人张燕娜在本次执行程序终结后，待郝×同意返还房屋或具备执行条件后，有权向有管辖权的法院再次申请执行，且不受申请执行期限的限制，被执行人郝×仍有继续履行债务的义务。”，故本次执行程序的终结并不当然导致本案买卖合同目的无法实现，张燕娜亦有义务积极配合解决该问题，故其据此要求解除合同的上诉意见本院不予支持。

　　关于张燕娜所述办理房屋所有权转移及支付购房款的时间问题：因双方合同原约定的是曹晓强、谭艳以部分贷款的方式支付购房款，且支付时间没有明确约定，而据双方陈述另有购房款17万元的支付时间亦没有明确约定，现曹晓强、谭艳表示放弃贷款购房方式，愿一次性支付剩余款项，并向法院证明了其履行能力，故原审判决其二人一次性给付该款并无不当；当然，通常情况下，当事人之间如无特殊约定的，房屋所有权转移与支付购房款的时间应为一致，但考虑到张燕娜的违约行为，以及本案涉案房屋被案外人占用且腾退房屋案件执行并不顺利的情况，原审法院确定曹晓强、谭艳在张燕娜交付该房屋同时支付剩余购房款的判项更符合情理，更为切实的保护了守约方的利益，本院对此不予调整。

　　综上所述，张燕娜的上诉理由缺乏事实及法律依据，本院均不予采信，对其上诉请求亦难以支持。原判处理结果并无不当，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

 

争议焦点：（1）违约责任由谁承担？（2）违约的损失如何计算？

 

各方观点：

 

原告观点：

原告认为自己已经按照合同的约定向出卖人支付了40万元的首付款。而其中双方同意通过公积金贷款交付的80万元，由于出卖人拒绝进行房产评估，导致公积金贷款申请无法通过，逾期付款的责任在于出卖。并且合同约定张燕娜应于2012年10月31日交付房屋，双方应于合同签订后90日内向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，最迟合同签订180日内将房屋所有权证书办理到原告名下，但被告以各种理由拖延履行房屋交付、权属转移登记等合同义务。被告的违约行为严重侵害了原告的合法权益，给原告造成了巨大的经济损失。要求：1、被告配合将房屋权属转移登记至原告名下；2、向原告履行交付房屋义务；3、判令被告向原告支付截止至2014年3月31日逾期办理房屋权属转移登记违约金；4、判令被告向原告支付截止至2014年3月31日逾期交房违约金人民币；5、判令被告赔偿截止至2013年7月31日因逾期交房给原告造成的房租损失人民币35100元、租房中介费损失人民币4200元；6、判令被告赔偿原告因此案而支付的律师代理费人民币15000元。

 

被告观点

被告认为至今未看到对方申请贷款的手续，因此违约责任在原告；交易价格137万元，有17万元房款没有约定什么时间给，是被告继续履行合同的原因之一；其次原告计算违约金的依据是有问题的，关于逾期办理房屋权属转移登记违约金，被告有权拒绝办理过户手续，关于逾期交房违约金，双方已经在2012年12月1日补充协议里达成新的协议，起始日期不能从2012年12月1日开始算，已经更改到2013年3月10日了。中介费、房租损失应该由原告自己承担，律师代理费不应该由我方承担。如果法院认定我违约，我方认为违约金数额过高不合理，需要调整。

 

被告提起反诉，理由是：曹晓强、谭艳至今没有看房，在中介公司的要求下将房屋成交价写为115万元，他们只交纳了40万元，我方多次与曹晓强、谭艳交涉，要求按照137万元成交价履行合同，除80万元贷款外，其必须到账后才能向银行申请贷款和办理相关手续，他们拒绝履行，造成合同目的至今不能实现，应当解除双方于2012年4月29日签订的《北京市存量房买卖合同》及补充协议。

    针对被告的反诉，原告认为：1、张燕娜反诉状所述的内容与事实不符，首先我们是否现场看房完全是我们的自由，既不影响合同成立、生效也不影响合同履行，因此我们看房与否不是张燕娜要求解除合同的依据；2、双方签订的补充协议约定的首付款就是40万元，我们已经根据合同约定的方式全部予以支付，要求张燕娜办理过户手续是依据存量房买卖合同的约定。3、合同约定的80万元住房公积金贷款至今未能办理，完全是因为张燕娜的不配合造成的，因为她做不到让评估人员进入双方诉争房屋，所以对于贷款未能办理，我们不应承担任何责任。综上，张燕娜的反诉请求没有任何事实和法律依据，其应继续履行合同。

 

法院观点

 

一审法院观点：1、曹晓强、谭艳与张燕娜签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。张燕娜负有协助曹晓强、谭艳将涉案房屋转移登记至曹晓强、谭艳名下的义务，故对曹晓强、谭艳的该项诉讼请求，法院予以支持。2、对于曹晓强、谭艳要求的逾期办理房屋权属转移登记违约金，法院认为，根据张燕娜的陈述，结合证人陈×的证言，可以确认张燕娜曾提出先行办理过户手续，因曹晓强、谭艳不同意，故未能办理房屋权属转移登记的责任在于曹晓强、谭艳，因此对其该项违约金请求，法院不予支持。3、根据合同约定，张燕娜负有交付房屋的义务，故对曹晓强、谭艳的该项诉讼请求，法院予以支持。4、对于曹晓强、谭艳要求张燕娜支付逾期交房违约金的诉讼请求，根据双方的合同及补充协议，交房时间已经变更至2013年3月10日，张燕娜应当承担自2013年3月11日起至2014年3月31日的违约金，具体数额由法院根据案情及曹晓强、谭艳主张的损失情况酌情确定为66102.5元。5、对于曹晓强、谭艳要求的房租损失，2012年11月1日至2013年3月10日的房租损失，双方已经达成协议，数额为19500元，法院予以确认。至于除此之外的房租损失及租房中介费损失，在双方对违约金有约定且法院酌情支持违约金请求的情况下，法院对房租损失即不予支持。6、对于曹晓强、谭艳要求的律师代理费，没有法律依据，法院不予支持。对于张燕娜反诉要求解除合同及补充协议、依据不足，法院不予支持。

 

二审法院观点：由于张燕娜的原因对诉争房屋未实际控制，致使办理贷款过程中必须的评估程序无法进行，并致标的房屋无法交付，该行为是导致买卖合同及其补偿协议未能实际履行的主要因素，原审法院据此认定张燕娜违约并应承担相应违约责任是正确的。

关于张燕娜所述涉案房屋被他人占用，张燕娜未能及时解除该占用情况，致使其不能依约向购买人曹晓强、谭艳交付该房屋的行为违反了合同约定，应承担继续履行并交付房屋的责任。而要求张燕娜交付房屋是曹晓强、谭艳依据买卖合同约定和相关法律规定取得的合法权利，法院应予支持。