房屋存在质量问题的，法院如何认定开发商应承担的责任

    房屋存在质量问题的，法院如何认定开发商应承担的责任

    问题提出：在因房屋质量导致的房地产买卖合同纠纷中，所出现的质量问题有哪些？开发商承担的责任有哪些？如小业主所购房屋出现质量问题，其要求的赔偿范围有哪些？

    关联问题：是否可向开发商主张按揭贷款利息？小业主是否可以主张开发商在开发建设过程中偷工减料、降低工程造价的差额？小业主能否以房屋质量问题而拒收房屋并要求开发商赔偿损失？

    案件名称：范某诉沈阳城建房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案

    法院观点：根据《合同法》第107条、112条、第113条、153条、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条、《房屋建筑工程质量保修办法》第7条，支持小业主要求开发商承担维修、赔偿责任。

    案情简介

    上诉人（原审原告）：范某

    上诉人（原审被告）：沈阳市城建房地产开发有限公司（以下简称“城建公司”）

    法定代表人：杨某明，董事长

    被上诉人（原审被告）：沈阳鑫逸物业管理有限公司

    法定代表人：谢某辉，经理

    原告所购房屋原系沈阳南泰房屋开发公司开发的松山小区，该小区后被被告城建公司收购。起名为城建明居园。该小区的物业管理由被告鑫逸物业公司负责。2000年5月9日，原告与被告城建公司签订商品房屋买卖合同。合同约定，原告购买城建公司位于沈阳市于洪区黑山路12—3号城建明居园2号楼261室，建筑面积为105.11平方米的房屋，单价每平方米1302元，合计房款为136,357元。房屋交付期限为2000年7月31日。交付条件为经过工程质量检督部门验收合格。逾期交房，可终止合同，城建公司按已付房款的2%像乙方支付违约金并于15日内退还房款和违约金。合同签订后，原告按约定支付了全部购房款，其中95,000元是原告向银行申请到款交付的。2000年8月31日原告在收取被告城建开发公司逾期交房一个月的违约金后办理了入住手续。并交纳了2000年至2002年的采暖费3007元，物业费693元，有线电视安装费380元，垃圾清运费320元，预交水电费306元，同时交纳了契税和维修基金。当原告领取钥匙，察看房屋时，发现房屋存在多处质量问题，其中包括：一、主体墙渗水五处：1、客厅东南墙根（已被沈阳南泰房屋开发公司凿开），2、北阳台西侧上方，3、厨房烟道上方，4、北屋窗台下两处，5、南阳台东南墙根。二、南阳台楼顶女儿墙阴阳角防水层有1米长空鼓现象。三、地面裂缝比较明显。四、墙体裂纹：1、南阳台塑钢窗与墙体联接处（已有石灰条坠落），2.北阳台塑钢窗与墙体联接处（已有石灰等坠落），3.玄关防盗门上方，4.北屋西北墙角纵向及北墙横向已延伸到外墙面，5.北屋南墙，6.南屋东墙裂纹明显，7.南墙裂纹四处，有的已延伸到外墙面，8.客厅西墙。五墙面大白起泡。上述问题已经被被告鑫逸物业公司人员刘某萱确认。嗣后，原告多次找到二被告及原建设单位沈阳市南泰建筑公司解决，几方当事人虽多次出具维修方案和多次进行维修，但房屋所存在的问题至今未能修复。其中2002年10月19日，南泰建筑公司与原告就地面、墙面维修达成一次性补偿5000元的协议。但房屋存在的塑钢窗、室内渗水等问题至今未能解决。故原告诉至本院，要求二被告对房屋彻底维修并赔偿损失8万元。

    一审法院在审理过程中，对争议房屋存在的问题进行了现场勘查，反映出原告所购房屋阳台、塑钢窗接口内侧有空隙，客厅左侧墙角原渗水部位有修复痕迹、地面经修复，仍存在裂纹，厨房左上角顶部、北阳台左上角有渗水痕迹，北阳台塑钢窗接口处有裂纹，左上角有漏水痕迹、以上所存在的问题可看出是由于原告所购房屋屋顶防水渗漏及塑钢窗安装问题所致。另据一审法院了解原告所购房屋近年来租金每月在700元。

    一审判决：1.被告城建开发公司于本判决生效后20日对原告所购房屋存在屋顶防水及室内渗水部位予以维修、塑钢窗封闭不严渗水问题予以维修，维修后恢复原状，达到房屋交付标准；2.被告城建公司于本判决生效后10日内赔偿原告采暖费3007元、物业费693元、垃圾清运费320元及有线电视收视费（计算方法：从2000年9月1日至房屋修复时止）；3.被告城建公司于本判决生效后10日内赔偿原告未能居住该房屋的实际损失，即房屋租金，（计算方法：从2000年9月1日至房屋修复之日止，按每月700元计算）；4.驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费2910元，由被告城建公司承担。

    一审宣判后，范某与城建公司均不服，提出上诉。二审判决：1.维持沈阳市于洪区人民法院（2003）于民房初字第117号民事判决主文第一项、第四项；2.变更沈阳市于洪区人民法院（2003）于民房初字第117号民事判决主文第二项为：沈阳市城建房地产开发有限公司于本判决生效后10日内赔偿范某采暖费3007元、物业费693元，垃圾清运费320元及有线电视收视费（计算方法：从2000年8月31日至2005年8月31日止）；3.变更沈阳市于洪区人民法院（2003）于民房初字第117号民事判决主文第三项为：沈阳市城建房地产开发有限公司于本判决生效后10内赔偿范某未能居住该房屋的实际损失，及房屋租金（计算方法：从2000年8月31日至2005年8月31日止，按每月700元计算）；4.一、二审案件受理费各2910元，均由沈阳市城建房地产开发公司承担。

    各方观点

    原告观点：1.第一被告承担维修责任，并经监理确认。2.赔偿原告损失，具体组成如下：房屋交付日至修缮合格后，购房总支出的同期建设银行贷款利息；房屋交付日至修缮合格期间房屋采暖费、双倍物业费、租房费及该款项同期银行利息、误工费、误餐费、取证时产生的胶卷、冲印、录制、刻盘、交通等等合理费用、有线电视费、首次还贷（2000年7月11日）起至修缮达到总监理验收合格和经质检站验收合格或业主满意为止，所还贷款利息及此款额子额在该时间段内的同期银行贷款利息及返还明居园开发建设中偷工减料、降低工程造价的差额款等。同时，原告增加要求被告返还管网费及获得城建明居园2#261室的合法所有权并要求被告承担向政府有关部门和各类公司所付费用总额的贷款利息等四项诉讼请求。

    被告观点：就原告观点，沈阳鑫逸物业管理有限公司辩称原告所遭受损失为第一被告造成，其不应承担房屋维修及赔偿责任。而沈阳市城建房地产开发有限公司认为其已与原告就房屋的维修及补偿达成了协议，已履行了相应的维修责任，原告不应就房屋维修再提出相关主张，同时，原告租金等费用主张因与其出售的房屋质量无因果关系，不予赔偿，主要理由包括：

    1.2002年10月19日由南泰公司代表上诉人与被上诉人就房屋的维修及补偿达成了协议（见收条），协议约定一次性补偿给被上诉人维修及相关费用五千元整。至此，房屋的修缮责任已由被上诉人自行承担。

    2.一审法院判决上诉人赔偿被上诉人采暖费、物业费、垃圾清运费及有线电视收视费无法律依据。出卖人只对买受人自行维修或委托他人维修时产生的费用及因拒绝或延迟修复而造成的直接损失承担给付义务。

    3.一审法院据以判决上诉人赔偿被上诉人未能居住该房屋的实际损失，即房屋租金的法律依据错误，上诉人无赔偿之责任。只有在房屋存在质量问题严重影响正常居住使用（且经鉴定确认）或逾期交房的情况下，才能适用租金条款，承担赔偿责任。而被上诉人的房屋存在的质量问题并未严重影响房屋的正常居住与使用，也未经鉴定确认。因此，一审法院判决中所称的因范某不能居住该房屋的实际损失及租金责任的承担无法律上的因果关系。

    法院观点

    一审法院观点：原告与被告城建房屋开发公司签订商品房买卖合同后，作为出卖人城建公司应将符合居住条件的房屋交付买受人即原告。本案中开发公司所交付的房屋存在质量瑕疵，已严重影响了原告正常居住使用，未能达到原告购买该房屋的目的，且在原告提出房屋所存在的质量问题后至今未能完全履行修复义务，对此作为出卖人开发公司应承担修复义务和赔偿损失的责任，该赔偿责任的范围应为原告的实际损失。关于原告所购房屋已向银行贷款支付房款的办法，是其与借款单位的借贷合同关系，而原告在本案中未要求解除合同，故所产生的利息不应视为原告的损失。物业公司作为原告所购房屋小区的物业管理单位，对房屋所存在的质量瑕疵不应承担责任。另外，关于房屋所存在问题的墙面部分、地面部分的质量问题，因其与该房屋的原建设单位沈阳城建公司已达成一次性维修及补偿费用的协议，所以原告房屋墙面、地面的维修问题由原告自行解决。现原告要求开发公司对屋顶防水、塑钢窗户封闭不严渗水问题进行修复并要求赔偿损失的主张，理由正当，予以支持。并要求被告维修渗水部位、赔偿原告采暖费3007元、物业费693元、垃圾清运费320元及有线电视收视费及被告承担原告未能居住该房屋而产生的租金。

    二审法院观点：1.交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。范某要求城建公司履行修复房屋的请求，符合法律规定，应予支持。城建公司主张其不应承担修复义务的主张不予支持。

    2.范某与城建公司签订的商品房购销合同中对于房屋质量瑕疵的违约责任没有约定，因此，其提出城建公司应承担质量违约的违约责任，在明居园开发建设中偷工减料、降低工程造价的差额款应返还给买受人的诉讼请求，因其主张的事实及数额无相应的证据证明，不予支持。

    3．关于范某提出鑫逸物业公司应为赔偿主体的诉讼请求，因其提出的是房屋质量违约与赔偿纠纷，而鑫逸物业公司与其存在的是物业服务法律关系，物业公司对于争议房屋的质量瑕疵无担保责任，亦无赔偿义务。

    4.关于双方争议的房屋租金损失问题，由于城建公司不履行修复义务，房屋存在渗、漏水问题，该房屋不经修复是不能正常使用的。从范某接收房屋之日至今，城建公司未尽到维修义务。《房屋建筑工程质量保修办法》第7条：在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房屋和外墙面的防渗漏，为5年；虽然该《办法》系约束开发商与施工单位的行政规章，但在购房者与施工单位不存在直接的法律关系，商品房的开发、销售单位应当对住宅质量承担保修和赔偿责任。因此，在城建公司超过法定保修期仍不履行义务时，导致范某不能使用系争房屋，因此产生的租金应予支付。

    5.关于范某主张赔偿的费用：购房贷款及利息、维修基金、拆改保证金、预交水电费、有线安装费，因范某并不主张解除合同，故其为购买房屋而发生的费用，不是本案主张的损失范围，城建公司无赔偿之义务；对于其主张的误工费、误餐费、取证时产生的胶卷、冲印、录制、刻盘、交通等费用因无法律依据，不予支持。

    6.关于范某增加的四项上述请求，因其在原审诉讼中并未主张，不予支持。