设为首页 | 加入收藏
咨询热线:010-57496655
           139-1124-7365
热门话题: 房屋买卖 | 房屋租赁 | 房产继承 | 婚姻房产 | 物业纠纷 | 征地拆迁 | 建筑工程 | 涉外房产 | 律师陪购
您现在的位置是:北京房地产律师> > 婚姻房产正文

以个人财产作婚后购房首付款离婚时房屋的权属认定及财产分割

来源:北京房产律师   作者:未知  时间:2014-12-30

  

一、案情

  原告陈某(以下称陈女)与被告张某(以下称张男)于2004年7月1日登记结婚。婚后双方常因生活琐事发生矛盾,后分居。两人婚后购买两套住房,一套是位于北京市朝阳区东柏街10号院4号楼5单元309号,该房于2005年10月一次性交纳42万余元购买,其中38万系张男在结婚前的个人积蓄;另一套是位于北京市东城区仓南胡同14号院3号楼2层5门202号。该房于2009年7月购买,当时交纳的82万元首付款是张男婚前出卖别处房产的卖房款,贷款40万,每月还款2400余元,贷款期限为20年。房屋贷款通过以租养贷的形式进行偿还。上述二套房屋经北京市仁达房地产评估公司评估,东柏街的房屋价为163万元,仓南胡同的房屋总价为212万元。审理中,双方均同意解除婚姻关系,但就房屋的权属认定及如何分割问题争议较大。

  原告陈女对于购买的两套房屋张男以婚前个人财产出资38万和82万表示认可。但主张这两处房产均为婚后购买,应属夫妻共同财产。

被告张男辩称,这两套房产均系我自己与开发商签订的购房合同,产权证登记在自己名下,且购房的大部分出资也是我婚前的个人财产,应认定为个人财产。

二、审理情况

法院审理认为,位于东柏街的房屋系双方婚后2005年10月与北京中鑫源房地产开发集团有限公司签订购房合同,位于仓南胡同的房屋亦系双方婚后2009年7月签订的购房合同,该二套房屋均系双方婚后购置,故应认定为双方婚后的共同财产。对于被告在购买东柏街房屋时,使用了其婚前个人存款38万元,故在分割该上述房屋时,应先将该数额予以扣除。被告购买仓南胡同房屋时,亦使用了其婚前个人财产82万元,故在分割该房屋时,该82万元亦应予以扣除。现上述二套房屋的价格经评估机构评估,价格明确,法院对上述二套房屋将依法分割。法院判决,位于北京市朝阳区东柏街十号院四号楼五单元三0九号房屋一套归陈女所有,位于东城区仓南胡同十四号三号楼二层五门二0二号房屋一套归被告张男所有,该房屋尚未偿还贷款由被告张男负责偿还;原告陈女一次性给付被告张男房屋折价款五十四万元、驳回原告其他诉讼请求。

三、意见

  本案在审理中主要涉及三个问题:一、这两套房屋是夫妻共同财产还是个人财产;二、对于其中一套以婚前个人财产支付的部分购房款,离婚时增值部分性质如何认定;三、原告给付被告房屋折价款应如何计算的。

  (一)这两套房屋是夫妻共同财产还是个人财产?

  被告张男在婚后购买两处住房,并分别花去38万和82万个人财产。对此,第一种意见认为:这只是张男个人财产在形式上的转化,即从货币转化成了房产,性质还是个人财产,所有权属于张男个人。而陈女在购买房屋时在金钱上的付出可按比例给予其经济补偿。第二种观点认为:房屋购于婚后,虽然张男以婚前个人财产支付了首付,占到购房款的大部分,但由于购房行为发生在陈女和张男婚姻关系存续期间,是基于夫妻关系的财富积累,故应认定夫妻共同财产。

  笔者同意第二点意见。目前世界各国的夫妻财产制大致可分为以共同财产制为基础、以分别财产制为基础、以剩余共同财产制为基础等几种基本形态。我国婚姻法几经修改,确立的是以婚后所得共同制为基础的夫妻财产制度,同时允许和尊重夫妻对共同财产进行约定,并增加了法定个人特有财产的内容。婚姻法确定的夫妻共同共有财产制度,是指婚姻关系存续期间夫妻双方或者一方所得的财产,除法律规定属于夫妻一方个人特有或者夫妻另有约定之外,归夫妻共同所有,夫妻双方按共有原则共享权利,共担义务。这种法定的夫妻共有关系存在于整个婚姻关系存续期间,除非有婚姻关系消灭,即夫妻一方死亡或者离婚,这种共有关系才得以终止。

  本案诉争的两套房屋分别购买于2005年10月和2009年7月,而陈女与张男是于2004年7月登记结婚,两处房产均是在二人婚后在婚姻关系存续期间取得的财产,根据我国婚姻法确立的夫妻共同共有财产制度,在双方没有约定且不属于法律规定的除外情形下,这两处房产从所有权性质上应认定为夫妻共同财产。至于张男提出首付款系他婚前个人财产,应在财产分割上给予考量,但并不能就此改变房屋夫妻共有的性质。而单纯从登记在谁人名下也不能判断产权的真实性质,特别在婚姻关系中,实践中经常会出现因购房资格、报销采暖费及其他因素的考虑,产权证上只署夫妻某一方名字的情形,但不能因此否认房屋共有的所有权属性。

  (二)关于张男以婚前个人财产支付的部分购房款,其增值部分性质如何认定?

  这个问题涉及夫妻一方财产在婚后产生收益的归属认定。夫妻一方财产在婚后的收益分类,通说认为包括孳息、投资收益和增值。孳息是指因物或权利而生的收益,包括天然孳息和法定孳息,依照物的自然性质而产生的收益物称之为天然孳息,如树结果实,母鸡下蛋等都是天然孳息;依照法律规定产生的收益物称之为法定孳息,如银行存款利息等。对于孳息所有权的归属,现代物权法一般采取原物主义,我国《物权法》第116条规定“”故夫妻一方的财产在结婚后产生的孳息仍然属于一方的个人财产。 

  自然增值,即物或权利在价格上的提升,多因通货膨胀或市场行情的变化而带来的价值变化,是基于原物交换价值的上升所致,比如夫妻个人婚前所有的字画、古董、珠宝、黄金等,这些物品在婚后的增值根据市场价格行情浮动,不是以人的意志为转移,也与夫妻双方的协作劳动、智力投入和管理等无关,这部分增值依原物所有权归个人所有。没有所有权的配偶对增值部分无权要求分割。

  投资收益,按照《辞海》的解释,投资即为企业或个人以获得未来收益为目的,投放一定量的货币或实物,以经营某项事业的行为。《婚姻法司法解释(二)》第十一条第一款明确规定:婚姻关系存续期间,一方以个人财产投资取得的收益属于婚姻法第十七条规定的“其

他应当归共同所有的财产”,也就是属于夫妻共同财产。一方以个人财产投资经营,当然会受到市场行情的影响,但投资所带来的财富增值主要是基于夫妻一方或双方付出的时间、金钱、智力、劳务、管理等因素,相对于自然增值,投资经营收益属于个人财产的主动增值,对此应该作为夫妻共同财产进行分配。

  买房后房屋市价的增值应属于投资经营收益。房价的增长是受市场影响,但差价的获取,即房屋增值部分利益的取得是基于房屋买卖行为而发生;房屋买卖行为的发生必然需要人为地投入时间、智力、金钱等成本。并且从房价有涨也有跌的实践情形分析,买房也有一定风

险,属于一种投资行为。因此,婚后房产增值部分属于投资经营收益,应认定夫妻共同财产比较合适。

  (三)陈女一次性给付被告张男房屋折价款五十四万是如何计算的?

  如上所述,两处房产为夫妻共同所有,且房屋增值部分收益亦为夫妻共同所有。故每套房产折现后,除去张男以个人财产支付部分即可用于张男和陈女的分配。法院根据实际情况,判决位于东柏街的一套房屋(购房款已付清)归原告陈女所有。东柏街的房屋现估价163万元,除去张男首付38万,余下部分陈女和张男各分一半,数额为62.5万元, 房子归陈女所有,陈女应折现给付张男100.5万元。位于仓南胡同的一套房屋归被告张男所有,该房尚未偿还贷款由张男负责偿还。仓南胡同的房屋现估价为212万元,除去张男交纳首付款82万元的个人财产,再除去庭审中查明尚欠银行贷款、将来由张男负责偿还的37万,余下93万,由陈女和张男各分一半,数额为46.5万元。房子归张男所有,张男应折现给付陈女46.5万元。与前面陈女折现给付张男100.5万元,两者相抵,最终陈女给付张男房屋折价款54万元。

分享到:

添加微信

扫描添加微信