农村房屋买卖合同无效，买受人能否以房屋转让第三人进行抗辩

　　上诉人（原审被告）王小勇。
　　上诉人（原审第三人）孙全。
　　被上诉人（原审原告）马晓辉。

    案件名称：王小勇等与马晓辉房屋买卖合同纠纷上诉案

　　上诉人王小勇、孙全因与被上诉人马晓辉房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2013）通民初字第06572号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
　　马晓辉于2013年4月向原审法院起诉称：位于北京市通州区×号原系马晓辉所有。1998年4月，马晓辉与王小勇签订房屋买卖协议书，约定：马晓辉将上述房屋出售给王小勇。马晓辉认为，双方之间的房屋买卖违反土地管理法的规定，应属无效，故诉至法院请求判令：1.确认马晓辉与王小勇签订的房屋买卖合同无效；2.王小勇将北京市通州区×号房产腾退给马晓辉；3.本案诉讼费由王小勇承担。
　　王小勇辩称：不同意马晓辉的诉讼请求，因为王小勇已经将房屋出售给第三人孙全。
　　孙全述称：王小勇已经将涉案房屋出售给孙全，故不同意马晓辉的诉讼请求。
　　原审法院经审理查明：王小勇系北京市通州区居民，第三人孙全系北京市通州区潞城镇农民。1998年6月21日，马晓辉（卖方）与王小勇（买方）签订《契约》，约定：卖方马晓辉家有闲置房正房三间，卖给通县宝洁公司王小勇，经双方充分协商，价值为一万一千五百元整（包括院内自来水压水机和树木）。《契约》还约定了其它内容，马晓辉、王小勇双方均在《契约》上签字。契约签订后，马晓辉将房屋交付给王小勇，王小勇将房款给付马晓辉。马晓辉、王小勇买卖的房屋（以下简称诉争房屋）坐落于北京市通州区×号，宅基地使用权证登记在马晓辉名下，该房屋现由王小勇使用。王小勇称其将房屋购买后新建了南院正房五间，现院内为北院正房三间，南院正房五间。
　　另查，王小勇、孙全于开庭时称王小勇于2005年10月5日将房屋出卖给孙全，由孙全出租给王小勇使用，并提供了《房屋买卖合同》、《房屋租赁合同》和收条予以证明，马晓辉不予认可，并提供了李平和段福宝的证人证言证明王小勇未将房屋出售给孙全。承办法官于开庭前与王小勇联系时，王小勇称其未将房屋出售给他人。经法院和常屯村委会联系，该村负责人称，其对马晓辉、王小勇之间的买卖行为知情，但不清楚王小勇与孙全之间的买卖行为，现诉争房屋水电费由王小勇交纳。
　　本案审理过程中，马晓辉对《房屋买卖合同》文字形成的时间、《房屋租赁合同》文字形成时间及加盖公章时间，收条的文字书写时间进行鉴定。经法院与北京市高级人民法院联系，其表示无法摇号进行此类鉴定。经法院向王小勇释明，王小勇表示如果法院判决其与马晓辉签订的《契约》无效，因为房屋不属于其所有，故不主张损失。
　　原审法院认为：违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。马晓辉与王小勇所签订的《契约》处分的标的物不仅是房屋，还包括了该房屋相应的宅基地使用权。王小勇并非通州区潞城镇×村村民，且诉争院落的宅基地至今未依法变更登记宅基地使用权人。故对马晓辉要求认定双方签订的《契约》无效的诉讼请求，理由正当，证据充分，法院予以支持；合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故对马晓辉要求王小勇腾退房屋的诉讼请求，理由正当，证据充分，法院予以支持，但马晓辉应对王小勇进行补偿。鉴于王小勇在本案中明确表示就相关损失不予主张，法院对此不持异议。关于王小勇与孙全主张的房屋买卖的事实，因法院在开庭前与王小勇的联系中，王小勇明确表示未将房屋出售，再结合法院与村委会负责人的联系笔录及房屋一直由王小勇使用的客观情况，法院对王小勇与孙全所述的房屋买卖的情节不予认可。
　　据此，原审法院于2013年9月作出判决：一、确认马晓辉与王小勇于一九九八年六月二十一日签订的《契约》无效；二、王小勇于判决生效之日起十五日内将位于北京市通州区某号院内全部房屋及该院落腾退给马晓辉。
　　判决后，王小勇不服，以其确已将院内房屋卖给了孙全等为由至本院，请求本院撤销原审判决，依法改判驳回马晓辉的诉讼请求或发回重审。孙全亦不服，以其确已购买了院内房屋，取得房屋所有权等为由至本院，请求本院撤销原审判决，依法改判驳回马晓辉的诉讼请求。马晓辉同意原判。
　　本院经审理查明：一审审理期间，王小勇、孙全提交的落款时间是2005年10月5日的《房屋买卖合同》载明，王小勇因急需资金用于投资项目以85000元的价格将院内房屋出卖给孙全，并约定如果王小勇需要使用该房屋，由双方重新签订租赁协议。王小勇、孙全提交的落款时间是2005年10月8日的《房屋租赁合同》载明，北京食宝轩蔬菜经营部以每年3000元的价格从孙全处租赁院内房屋20年用于居住、日常生活、储存物品及养殖。
　　孙全在一审开庭时称，其在本村还有其他宅基地。王小勇在二审开庭时称，北京食宝轩蔬菜经营部系其2004年注册；其卖房的投资项目是给酒店送干货调料；其在卖房后又租归自己使用，是因为卖房后意识到自己没有地方经营了，且发现自己的家具无处安放了。
　　本院查明的其他事实与原审法院查明的事实无异。
　　上述事实，有当事人陈述、集体土地建设用地使用证、《契约》、录音、联系笔录、《房屋买卖合同》、《房屋租赁合同》等在案佐证。
　　本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。农村房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而依据土地管理法等宅基地买卖是法律、法规所禁止的。且宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益。所以通常情况下，农村房屋买卖合同应属无效。本案中马晓辉与王小勇所签订的《契约》即属于农村房屋买卖合同，且购买人王小勇并非通州区潞城镇×村村民，所以该《契约》属于无效合同。
　　《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。依据该规定，马晓辉与王小勇所签订的《契约》无效后，王小勇因该《契约》取得的院落和房屋应返还给马晓辉。对于王小勇在《契约》签订后的所建的房屋，因房地一体，亦应交付给马晓辉。依据该规定，王小勇亦可向马晓辉提出返还钱款、赔偿损失等主张，但经法院释明后，王小勇在本案中不予主张，本院不持异议。
　　对于王小勇、孙全所称，王小勇将院内房屋卖给孙全后又将院内房屋租归自己使用的事实。首先，王小勇的卖房行为系日常生活和经营的重大行为，通常情况下会在出卖房屋时对自己出卖房屋的后续问题，比如院内物品如何安放，自己卖房所为的投资项目如何开展经营等通盘考虑清楚，但通过王小勇的陈述等可以发现，王小勇对此显然并未考虑清楚；其次，对于《房屋买卖合同》的重要内容即房屋如何腾退等事宜，双方并未约定；再次，从合同约定的房屋价款与租金看，孙全若想收回全部房价款，需要大概三十年的时间，且每年3000元的租金标准与客观实际明显不符。鉴于存在诸多上述不符合常理的情形，结合一审法院与王小勇电话录音和与村委会负责人的联系笔录，孙全在该村还有其他宅基地的事实，以及房屋一直由王小勇使用的客观情况，本院对于王小勇、孙全所述上述事实无法予以确认。
　　综上，王小勇、孙全的上诉主张不成立，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。