限购政策对房屋买卖合同效力及违约责任的影响

    【基本案情】

    2011年6月3日，张女士（乙方）和沈先生(甲方) 签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定张女士购买沈先生位于朝阳区某小区的一套房屋，总价款240万元，张女士支付沈先生定金5万元。买卖合同签订后，张女士支付了沈先生5万元定金。签订买卖合同当日，张女士签署了《购房承诺书》，确认其明确知晓《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知（国办发[2011]1号）》、《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知（京政办发[2011]8号）》、《北京市住房和城乡建设委员会关于落实本市住房限购政策有关问题的通知（京建发[2011]65号）》的内容。后张女士以其本人为天津市户籍，没有购房资格，无法办理房屋买卖过户为由，要求解除房屋买卖合同并返还定金5万元。

    【案件焦点】

    国家出台的限购政策对房屋买卖合同效力的影响及违约责任承担问题。

    【裁判要旨】

    北京市朝阳区人民法院经审理认为：张女士与沈先生签订的《北京市存量房屋买卖合同》是双方真实意思表示，应严格遵守。根据张女士签署《购房承诺书》的事实，可以认定其对国家和北京市限购政策是知晓的，可以且应该根据限购政策判断是否符合在北京市购买房屋的条件，但由于张女士故意隐瞒相关事实导致买卖合同无法继续履行，其无权要求被告返还定金。由于买卖合同因张女士违约无法继续履行，本院予以解除。综上，法院判决如下：

    一、解除原告张女士与被告沈先生签订的《北京市存量房屋买卖合同》。

    二、驳回原告张女士的其他诉讼请求。

    一审判决作出后，张女士不服判决，上诉至北京市第二中级人民法院。

    北京市第二中级人民法院经审理认为：依法成立的合同对当事人具有法律拘束力，双方均应严格按照合同行使权利、履行义务。本案中，张女士虽辩称其并非北京市户籍人口，并不了解北京市的相关政策规定。但其拟购买的房屋位于北京市行政区划范围之内，张女士作为房屋买卖合同的买受人，应对其自身是否具备履行合同的能力与资格尽到必要的审查与注意义务。同时，根据张女士签署的《购房承诺书》，其已明确承诺符合相关限购政策规定的购房资格。现张女士自认其不符合购房资格，并以此为由要求解除合同，应认定双方合同未能继续履行系由张女士单方原因所致，故其无权要求返还定金。原审法院在判令解除合同的基础上适用定金罚则，处理正确，本院予以确认。

    最终，北京市第二中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。

    【法官评析】

    房屋限购政策可能对房屋买卖当事人利益产生较大影响。在处理限购政策导致的房屋买卖合同纠纷时，必须合理区分限购政策免责与违约责任承担，从而实现利益衡平，保障交易秩序，维护诚实信用原则，规范并指引社会行为。

    审判实践中，有些当事人以限购政策实施导致不符合购房资格要求确认合同无效。购买人不具有某地户口或缴纳社会保险、个人所得税不足一定年限不符合购房资格，或首付比例提高导致无力购买房屋，是否可以要求确认合同无效呢？

    根据《合同法》的精神，合同有效是原则，合同无效是例外，合同无效的条件有严格限制。根据《合同法》和最高人民法院的相关司法解释，违反法律和行政法规导致合同无效的，仅限于全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，不得以地方性法规、行政规章为依据，且强制性规定仅限于效力性强制性规定。限购政策并不属于法律和行政法规范畴，故不能作为合同无效的理由。

    那么，限购政策能否作为解除房屋买卖合同的理由呢？这应根据限购政策的内容和合同的约定来确定。除协议解除和符合约定解除条款外，合同解除一般必须以合同目的无法实现为条件。故当事人就解除房屋买卖合同无法达成一致意见时，为了维护交易秩序，如果限购政策并未达到合同不能继续履行、无法实现合同目的的程度，就不能解除合同；如果限购政策导致合同目的不能实现，则可以解除合同。

    本案中，由于原告并非北京市居民，亦无法提供连续满五年的缴税凭证或社保记录，不具有购房资格，无法获得房屋所有权以实现合同目的，故原告要求解除房屋买卖合同获得了法院支持。

    合同解除与违约责任免除不能划等号，限购政策导致合同解除，并不能必然免除违约责任的承担。具体来分析，单纯因限购政策实施导致合同目的无法实现并解除合同的，无需承担违约责任，因为双方均无违约行为。但如果合同订立、履行过程中，一方违约而违反限购政策导致合同目的无法实现并解除合同的，不能免除违约责任，比如恶意拖延付款时间或过户时间，遇限购政策出台；再比如恶意通过中断缴纳社会保险或所得税而使购房资格丧失等。具体到本案中，表面上是原告不符合购房条件而导致合同目的无法实现，但实质上原告是在应知或明知不符合购房条件的情况下，仍然签订买卖合同最终导致合同目的无法实现的，这种行为属于违约，故原告不能免除违约责任。

    除少数房屋买卖双方均无违约行为案件外，法院受理的因限购政策引起房屋买卖纠纷案件，大多属以下两种情形，即出售房屋后房价大幅上涨出卖人诉诸法院，或购买房屋后房价大幅下跌买受人诉诸法院。这两种情形表面上是以国家限购政策为借口要求解除合同，实质上是诚实信用的缺失。诚实信用是社会稳定并进步的基石，是司法机关必须维护的准则。所以民事主体进行民事活动时，必须信守诚实信用原则，否则其行为不会受到法律保护