买房找中介，律师讲法为您保驾护航

     城市建设翻天覆地，二手房买卖市场异常活跃，由于信息获取渠道的局限，大多数买房人通过中介公司寻找房源，名目繁多的房产中介机构争先恐后地争夺二手房市场的蛋糕，可是由于相关行为规范的缺失、中介公司的良莠不齐，导致二手房中介纠纷经常发生，而且呈现增长趋势。

张先生通过房产中介公司的介绍和代理，与魏先生就其坐落在北京市海淀区永泰园某地下室的使用权签订了《房屋使用权转让协议书》。合同约定，房屋使用权转让费为22万元，房产中介公司收取买卖服务佣金6600元，并负责陪同双方到房管所办理过户手续，且全程见证双方的交易过程。合同签订后，张先生按约定支付了转让费及买卖服务佣金，但房产中介公司与魏先生却迟迟不予办理过户手续，后经了解，该地下室魏先生根本没有所有权，因此也就办不了过户手续。张先生认为魏先生与房产中介公司是一种严重的欺诈行为，诉至法院要求撤销转让协议，魏先生与房产中介公司连带返还其已给付的购房款和买卖服务佣金。

  专业房产律师观点：根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：因重大误解订立的合同，或者在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销；一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，魏先生明知其出售的房屋未取得相应的房屋使用权证书，还以办理房屋使用权过户作为合同基本条款，致使张先生在违背真实意思的情况下，签订了合同并给付了购房款，魏先生的行为，构成了合同欺诈。房产中介公司作为专业的中介机构，应当知道魏先生不具有房屋所有权，亦应当告知张先生该房屋无法完成过户的交易风险。房产中介公司对前述两项基本义务应为而不为，存在重大过错，故应当连带承担返还购房款的责任，同时亦应返还佣金。
　　

案例二：看房后通过第三人完成交易 原房产中介索要违约金被驳
　　小董与中介公司签订看房确认书，约定：中介公司将坐落于昌平区某房屋推荐给小董，小董签订确认书后，中介公司带小董到房屋实地查看并进行相关居间介绍；小董确认在此次看房前，无其他经纪机构向小董推荐和查看该房屋；如果小董与出卖人私下完成交易，或接受了其他房产经纪公司提供的房屋信息后又通过第三人进行交易的，小董仍应按本协议的约定向中介公司支付佣金，并支付5万元违约金。后来小董签完确认书并看房后，因为通过另一经纪公司以较低的价格购买了此房屋，原中介公司以小董违约为由将其告上法庭。
　  北京市专业房产律师，盈科律师事务所合伙人律师曹晓静认为：中介公司提供的格式合同约定，只要客户经其介绍看房后，不管通过其他任何途径，只要客户与房主完成交易，就必须向其支付中介费或更高数额的违约金，这在客观上将其居间行为与是否通过居间服务促成合同的成立、交易的完成相剥离，造成中介和看房人之间权利义务的失衡，属于霸王条款，有违诚实信用原则。律师认为，从形式上说，中介公司提供的确认书应仅是对客户看房的记录，不能因客户进行了一次看房行为，就剥夺了针对该房屋选择其他服务机构为其提供服务的权利，小董有权通过其他中介机构以更低的成交价和中介费完成交易。小董通过其他经纪公司与房屋出卖人达成交易，并不必然是接受中介公司所提供的房屋信息所完成，故中介公司要求小董给付佣金并支付违约金的诉讼请求依据不足，法院应判决驳回中介公司的诉讼请求。

　   案例三：买卖协议签订后房贷没办成 中介应退还部分费用

     何女士欲购买房屋一套，与中介公司签订了《房屋购买居间委托协议》。合同约定中介公司居间服务存在瑕疵，致使何女士未能取得房屋产权的，中介公司收取的居间服务报酬应予以退还。同日，何女士与房屋出卖人张某在中介公司签订了《北京市存量房屋买卖合同》。合同签订之前中介公司告知何女士，张某未将房屋抵押解除。次日，何女士与中介公司签署《服务确认书》及《过户/贷款服务确认书》，何女士向中介公司交纳佣金及咨询代书费1.25万元、贷款服务费3500元、过户服务费3000元，共计1.9万元。后由于该房屋按揭贷款没有还完，无法办理过户和贷款，何女士以中介公司居间服务存在瑕疵为由，诉至法院，要求中介公司返还服务费1.9万元。中介公司辩称：我公司已促成何女士与房屋出卖人签订合同，完成了居间合同义务，何女士应支付居间报酬。关于过户服务费和贷款服务费，中介公司认为未办理过户及贷款不是中介原因造成的，不同意返还服务费。
　  律师认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中何女士称中介公司居间服务存在瑕疵，就必须举证证明中介未完全履行居间义务从而损害其利益的证据，因其未提供相关证据，法院没有认定中介服务存在瑕疵。需要强调的是何女士与中介公司就居间服务费进行了细化，包括居间服务报酬、过户服务费及贷款服务费三项费用。因为中介公司为何女士及房屋出卖人张某提供了订立合同的媒介服务，促成何女士与张某订立《北京市存量房屋买卖合同》，何女士作为委托方应向中介公司支付居间服务报酬。关于过户服务费及贷款服务费，中介公司已实际收取，因《北京市存量房屋买卖合同》不能继续履行，中介公司并未向何女士提供过户及贷款的服务，该费用为不当利益，中介公司应予退还。
    

房产中介机构在房地产市场发展进程中起到了积极作用，但就目前房地产中介市场来看，一些中介机构的一系列违规行为扰乱了市场秩序，给消费者增加了不必要的麻烦，也给房产交易工作带来了负面的影响，中介行业急需规范化管理与整顿究其原因有如下几点：
　　1、市场准入门槛低。根据《建设部关于修改〈城市房地产中介服务管理规定〉的决定》，设立房地产中介服务机构需具备几个基本条件：有自己的名称、组织机构；有固定的服务场所；有规定数量的财产和经费；另外从事房地产经纪业务的须有规定数量的房地产经纪人。除此之外，房地产中介服务机构还须在领取营业执照后的一个月内到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。但按照《城市房地产管理法》第五十七条规定，设立房地产中介服务机构，只需向当地工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后即可开业。房产中介低风险、低成本、高收入，市场准入门槛低造成了房产中介服务机构管理滞后，操作不规范，竞争能力不足，信誉程度低下等问题。
　　2、行为规范制度不统一。当前规范房产中介机构的相关法律规定滞后于房产中介业的发展速度，在居间服务中出现的新问题缺乏解决依据。据悉，北京有上千家中介公司，每个中介公司都有自己的格式合同，虽然内容不尽一致，但大多数是扩大消费者义务、规避自身责任，消费者在订立合同时缺乏自主选择权和监督权。由于中介公司订立的合同没有统一的合同样本，中介居间服务没有标准的规范流程，导致在委托协议、看方确认书中经常会看到极不合理的霸王条款，造成合同双方权利的失衡。
　　3、相关部门监管不到位。现阶段对于中介机构的监管主要是区县建委（房管局）负责，可是区县建委（房管局）的监管主要停留在登记备案和被动接受投诉上，缺乏管理主动性和监管合力。目前中介市场上存在大量不具备从业资格的中介机构，媒体也曝光了诸多中介“潜规则”，针对复杂、混乱的中介市场，监管不到位的缺陷已经凸显。
　　4、缺乏行业自律。为了在竞争激烈的中介市场分得一块蛋糕，中介机构不断标新立异，使出浑身解数吸引顾客。意向金、低价房、各种承诺使消费者云里雾里，顾客往往是多花了钱后才明白其中玄机。中介市场的混乱除了外部环境因素外，自身缺乏自律，行业协会监督缺失也有很大关系。
　　针对目前的房地产中介现状，法官认为完善立法，提高中介机构入行门槛，拓宽消费者维权渠道，加强执行力刻不容缓。另外房地产中介行业协会要担负职责，积极制订行业规范，发挥行业组织作用，制定行业自律公约，加大自律的力度。
　　律师维权提醒：
　　1、选准，选择正规中介公司。为避免纠纷，买卖双方在交易时应当选择正规的中介机构，消费者在中介公司提供服务前可以查看中介机构的营业执照、执业资格证书等证件，必要时可以向工商部门、房产管理部门进行查验。建议买卖双方选择那些经营规模较大的知名经纪公司，此类中介机构有较为规范的合同文本和严格的操作流程，能较好地保证委托人的利益。
　　2、适时，不要过早与房产中介公司签订居间合同。买房人最好在实际看房后并与卖方和居间方将相关事宜沟通好，确定要买时再签订居间合同。有的中介机构会要求买房人在看房前签订看房确认书，实际上是以该种形式提前订立了居间合同，直接限制了买房人通过其他中介机构购买该套房屋的权利。
　　3、审慎，认真审查中介公司提供的合同文本。大部分居间合同都是制式文本，包含很多专业性条款，对中介公司提供的格式合同要认真审查，仔细阅读全部条款，并要求居间方对相关条款进行解释，避免中介利用格式条款与委托人签订不对等合同。如有异议之处应及时提出，并要求改正；对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上，凡标明符合合同要约要件的内容，应一并写入合同中，以此约束对方，杜绝“口头承诺”。
　　4、勤查，主动了解房屋状况。有的中介公司履行审查义务流于形式，为减少纠纷，确保房屋买卖顺利，买房人应主动了解房屋产权状况。买房人可查看房产证，询问物业公司、保安公司及邻居，必要时可到房屋登记部门查询不动产登记簿的登记情况，确保所买房屋无他项物权、无承租人、无其他共有人，从而防止中介公司向客户介绍房屋权属状况、小区设施等信息时提供虚假信息。买卖协议签订后，尽快过户。
　　5、忌贪，拒绝中介公司的不当推荐。有些中介公司为追求居间费，极力推荐买房人购买保障性住房、小产权房等限制或禁止交易的房屋，有的为迎合买方避税心理，建议买房人与卖房人签订阴阳合同。为了避免此类违规操作在履约过程中产生纠纷，买房人不要贪图小便宜，应拒绝中介公司的不当推荐和怂恿。