预防一房多卖，“网签”“预告登记”一个不能少

    房屋买卖合同生效后房屋过户前，房屋所有权仍归房地产开发企业所有，该时间差为“一房多卖”提供了客观条件。

　　案例：为户口进京买房遭“一房二卖” 

　　2007年底，童先生在某开发商设于六里桥的售楼处与该开发商委托的销售中介签订购房合同，购买房山某小区房屋。合同约定开发商应当在2008年10月30日前将符合规定的房屋交付给童先生使用。另外，补充协议还约定开发商应于2008年10月30日，为童先生办理完毕户籍进京各项事宜。合同签订当天童先生向开发商委托的销售中介支付了首付款183778元。此后，开发商没有交付房屋，也没有办理户籍进京事宜。

　　2009年8月10日，开发商发出公告，认可该小区部分房屋被中介公司“一房二卖”。童先生所购房屋已被开发商另卖他人，并办理了过户手续，新业主正紧锣密鼓准备装修事宜。

　　开发商称，他们授权中介公司销售的是4甲4乙两栋楼，10号楼不在授权委托范围内，中介假冒开发商的名义卖10号楼，使用的财务章也是中介伪造的。开发商认为自己不应承担合同责任，童先生遭受的损失应由中介赔偿。

　　童先生认为，开发商与中介签订了房屋销售合同，他有理由相信中介的所有行为均为开发商的委托，中介伪造财务章超越委托范围与客户签订房屋买卖合同，应当由开发商承担管理不善的相关赔偿责任。

　　法院审理认为，根据法律规定，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。因被告开发商委托销售中介代理销售房屋，中介以开发商名义与童先生签订商品房买卖合同，属于代理行为，开发商应当承担民事责任。即使中介私刻被告开发商印章，也不影响中介代理开发商售房的行为性质。开发商不同意承担责任的意见，于法相悖，法院不予采纳。因开发商未履行合同致使童先生不能实现合同目的，现童先生要求解除合同，法院予以支持。合同解除后，被告开发商应当退还房款，并承担相应违约责任。　

    “一房多卖”案件呈现五大特点

　　消费者“网签”麻痹大意，忽视“预告登记” 是引发“一房多卖”案件多发的主要原因，这类案件主要呈现以下特点：

　　第一，购房者不了解“预告登记”制度。2007颁布实施的《物权法》第20条专门规定了不动产的预告登记制度，但是涉诉当事人普遍反映，他们并不了解存在“预告登记”这一制度，开发商也没有提示他们办理“预告登记”。

第二，案件多发于远郊区县新开发楼盘。城市二手房交易市场日趋饱和，城郊土地开发成为满足消费者购房需求的主要部分。“一房多卖”现象也集中反映在远郊区县新开发楼盘的销售中。　

 第三，受害消费者以外地购房者居多。由于不常住本地，外地购房者缺乏充足的时间对所购楼盘信息进行全面了解，对开发商及其委托的销售中介更是难以充分认知，极易受到不诚信开发商和中介的欺诈。

　　第四，多以表见代理的方式侵害购房者。开发商与销售中介签订的委托销售合同不规范，委托权限不明确，给不良中介欺诈消费者以可乘之机。部分中介超越委托销售权限以开发商名义私自销售房屋，普通购房者又疏于审查中介的销售资质和权限，轻易与房屋中介签订购房合同并交付房款。

第五，呈现群体性诉讼趋势。由于此类案件多集中在新开发楼盘的销售中，一旦发生纠纷，往往牵涉到整栋楼，甚至整个开发项目的购房者的利益，易引发群体性诉。

预防“一房多卖”光“网签”还不够

　　购房网签相当于在房屋管理部门将您的买卖协议备案，并在互联网上公示，一定程度上有利于避免开发商一房多卖，是一种行政管理行为，但是不能代替过户。

　　商品房预售（销售）许可证是五证中最后申办的一个证件。一般情况下，可以网签的项目五证齐全。五证齐全是办理房产证的前提条件，但不是办理房产证的充分条件。如果项目存在其它方面的问题，如土地使用权抵押的情况，也会影响购房者房产证的顺利取得。可以网上签约只说明该项目具有合法销售条件，属于合法销售，但并不排除质量等方面的问题。

　　网签只是购房的第一步，随后还有收房、办证，任何一个环节出现差错，购房者都会有不小的损失。在购房者取得房产证后，房屋产权才真正属于购房者。所以，预防“一房多卖”光“网签”还不够。

　　重视“预告登记”避免“一房多卖”

　　目前我国的住房一级市场实行的是商品房预售制度，允许开发企业在取得商品房预售许可证后，在楼盘尚未竣工时就可以对外售房，由开发企业与购房者签订《商品房买卖合同》，购房者先给付购房款，然后待楼盘具备确权的条件后，开发企业再协助将《房地产权证》办理到购房者名下。

　　但是，受商品房的建设周期等种种因素影响，购房者“从给付房款”再到“拿到《房地产权证》”间隔时间往往较长，要几个月甚至1-2年不等，使得市民在购买商品房时不能像购买一般商品做到“给钱”和“办证”同时同步的银货两讫。

　　作为购房者，在预购商品房暂时拿不到房产证的情况下，如何保障将来取得房屋的物权（包括所有权、担保物权、用益物权），《物权法》和《房屋登记办法》中新设立的“预告登记”制度为此提供了较好的对策。《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。

　　通俗地说，上述情况下，如果购房者对所购商品房申请了预告登记，那么在没有购房者同意的情况下，开发企业再次处分该房屋（包括再次买卖、抵押等行为）都不会发生物权效力，都不会影响到购房者将来对房屋享有的物权；也就是在房屋具备了办理房产证的条件下，购房者可以保证自己优先拿到房产证，预防商品房“一房多卖”。此外，在开发企业不配合为购房者办理房产证时，购房者可以持双方“有关预告登记”的合同约定和已经取得的“预告登记”证明单独到房管部门申请办理房产证。因此，“预告登记”制度被形象地比喻为购房者的“保护伞”。

　　需要提醒购房者，预告登记也并非无期限的。《物权法》第二十条第二款规定“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”，因此，购房者在申请预告登记后，当债权消灭或者房产能够具备房产证条件之日起三个月内要及时向房管部门申请预告登记的注销或是转为相应的本登记，否则将会承担预告登记失效造成的不利后果。

买房提醒：签合同应认清“五证”

　　购房者在签订购房合同前，应认清开发商是否具有“五证”，即市规划委员会核发的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，市建委核发的建设工程开工证，以及市国土资源和房屋管理局核发的国有土地使用证、商品房预售（销售）许可证。

　　其中，最重要的国有土地使用证、商品房预售（销售）许可证。购房者一定要明确对方是否具有商品房预售（销售）许可证，明确自己所预购或购买的房屋是否在预售（销售）范围内，该证为商品房能否销售的重要凭证。只有这样，才能确保顺利办理产权证，避免因产权问题造成麻烦。

擦亮眼睛分清“三金”

　　开发商在与购房人签约前向其收取一定费用是目前较为普遍的做法，并常被冠以“定金、“订金”、“诚意金”等名称，但对如何返还没有明确规定。房山法院法官提醒广大购房者要擦亮眼睛分清三类“金”。

　　“定金”是一个规范的法律概念，是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。按照法律规定：“一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行义务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。”

　　“订金”与“定金”仅一字之差，在法律性质上却有天壤之别。“订金”不是一个规范的概念，在法律上仅作为一种“预付款”的性质，不具有担保性质。合同履行的只作为抵充房款，不履行也只能如数返还。

　　此外，在中介与买卖双方签订的中介合同中经常会出现“诚意金”，而法律上却并没有诚意金之说。因为“诚意金”难退，我国不少城市已经明确表示，收取“购房诚意金”是违规行为。