二手房交易谨防风险与陷阱

　　对于许多即将结婚的年轻人来说，买房是真正的“刚需”。至于买新房还是买二手房，则是各有利弊，各有所好。但对于社会经验不足的年轻人来说，如果你选择买二手房，那么就需要小心这其中的风险和陷阱了……

　　案件的主人翁是一对80后的小夫妻，男的姓金，金钱的金；女的姓房，房屋的房。一个金，一个房，这俩姓也直接点出了故事的主线。这对小夫妻2011年要结婚，结婚当然就得买房了，于是小夫妻俩就找啊找，寻啊寻，新房买不起，于是决定还是买老房子吧。经过无数个周末的苦苦追寻，终于在北京的郊区找到一个老房子，75平米，小两居，2001年的房子，经过一番讨价还价，最终买卖双方协商以84万元成交。一平米才一万出点头，在寸土寸金的北京，这个价钱已经很便宜了。75平米的面积是小了点，但对于刚刚参加工作没多久、手里又没有多少积蓄的小俩口来说，能拥有一所属于自己的房子已经感到很满足。
　　2011年12月18日，小俩口与卖家李先生签订了房屋买卖合同。可是就在签订合同的当天，他们发现了一个重要问题，这个房屋存在抵押，卖家李先生因向某银行借钱而把这个房屋抵押给了银行，那么要想实现房屋顺利过户，卖家需要先把银行的钱还上，把抵押解除。为了解决这个问题，在中介公司的撮合下，买卖双方最后同意，由这小俩口先支付55万元给卖方李先生，便于李先生还清银行欠款，解除抵押。就这样，合同签完了，钱也付了。2012年2月10日，买卖双方办理了网签手续。可是，卖家李先生却迟迟不去办理解除抵押的手续，这户也过不了，这下可把小俩口急得不行。
　　2012年3月7日，在中介的主持下，买方和卖方又签订了一个补充协议，要求卖方在三天内，也就是3月10日前还清银行全部贷款。可是，三天过去了，十天也过去了，这卖家还是不还银行的钱。小俩口心里暗恨，怎么遇上这么个卖房子的啊？算了，我们不买了还不行么。3月28日，小俩口和卖家李先生双方又签订了解约协议，双方同意解除合同，卖方李先生返还小俩口支付的房款55万元，另外还支付31000元的违约金。如果事情到这就结束了，小俩口虽然折腾了一通，闹心了一把，总归还算没有损失。可麻烦的是，他们的这位卖家早就不知道把他们的钱折腾到哪去了，现在根本就没钱返还给他们房款，更别说那笔违约金了。
　　这下小俩口真是欲哭无泪，没有办法，还是得跟卖家坐下来谈。到了6月份，天天被逼着要债的卖家李先生跟小俩口说：“我现在真是没钱还你们，你们要这房子可以拿去，我直接把房子钥匙给你们，你们进去住就是了。”小俩口现在是钱在人家手里，答应也得答应，不答应也没什么别的办法。于是，2012年6月22日，双方又重新签订房屋买卖合同，房屋价款还是84万，只是核算后卖方李先生因这么长时间的违约，违约金已经涨到了11万5千元，加上小俩口之前已经支付的55万元，合同载明买方已经支付的金额是66万5千元。这次让小俩口稍微踏实点的是，在他们持续施加压力下，卖家李先生终于把房子的钥匙给了他们，他们也就“闪电般”地搬了进去。
　　可是，户还没有过，事也还没有完，他们还要不断地催促卖家李先生去解除抵押为他们办理过户。但是他们不知道的是，2012年7月2日，卖家李先生已经把欠银行的那笔钱还上，把抵押给解除了。如果小俩口知道这一信息，在当天或者之后的一个月里，督促卖方履行协议，把房屋过户到自己名下，那么，这件大半年来让小俩口吃不下饭、睡不着觉的烦心事也就石头落地，再无后患了。可是……可是没有如果，他俩并不知道这一重要信息。让他们更加万万想不到的是，这位李先生在2012年8月6日，又找一位马先生借了71万元，并拿这个房子作了抵押，还去建委办了抵押登记。当这位马先生来到小俩口住的房子要求他们搬出去，以便其行使抵押权时，这小俩口真是傻眼了，只能到法院来起诉要求撤销建委为马先生办理的抵押登记。
　　法院经审理认为，存量房屋买卖合同网上签约合同是当事人之间的民事行为，不具有保证将来实现物权的效力，也不能产生对抗物权抵押登记的效力。根据现有法律法规，没有办理网上签约就不能办理抵押登记的规定。因此，对于原告房某、金某主张其已办理网签登记并实际入住，被告李先生不应再办理抵押的主张，法院不予支持。
　　此外，人民法院审理行政案件，对被诉具体行政行为的合法性进行审查。被告市住建委作为城市房屋权属登记管理机关，有权依法对本案涉诉房屋作出权属登记。本案中，诉争房屋所有权人为李先生，2012年8月6日，房屋所有权人李先生与其债权人马先生共同到住房和城乡建设委员会办理房屋抵押手续，并提交了房屋抵押权设立登记申请表、当事人双方身份证复印件、房屋所有权证、抵押借款合同等材料，同时，被告工作人员对当事双方进行了询问，确认为真实意思表示。经审核，被告为抵押权人马先生核发了房屋他项权证。综上，被告市住建委已经依照相关法规规章的规定，审核了申请人的各项材料，其办理抵押登记的行为符合法律规定，遂驳回了原告房某、金某关于撤销被告北京市住房和城乡建设委员会为第三人马先生办理抵押登记的诉讼请求。房某和金某可以通过民事诉讼另行解决与李先生、马先生的房产纠葛。
　　律师提示：在法院日常审理的案件中，二手房交易引发的纠纷量是巨大的，其原因就在于从签订合同到预交首付款到房屋过户，这中间存在一个较长的时间差，而在这一时间差中，买卖双方信息不对称，房屋状况随时都可能发生变化，违约情况频频出现。那么如何来规避二手房交易中的风险呢？对于需要买二手房的朋友来说，应当做到一看二问三考察。
　　所谓一看，就是要仔细查看房屋的产权证、购房合同等房屋交易中产生的或必需的文件。尤其对于产权证，要看是否存在抵押登记，如果房屋上存在一个甚至几个抵押，那买房人就要小心了，因为在房屋没过户到你名下时，你所享有的只是债权，不能对抗房屋之上的这些物权，你必须考虑卖房人有没有能力清偿之前的债权。
　　所谓二问，就是买房人要向卖房人多询问，尽可能多地去了解卖房人的基本情况以及房屋的状况，了解得越多越能作出准确的判断，以防被骗。
　　所谓三考察，就是买房人一定要到标的房屋实地考察，看看里面有没有人住，都是谁在住，跟这个房子是什么关系。在做到以上三点的同时，最后，还有很重要的一点是谨慎付款。在前面这个案子里，一共84万元价款的房屋，小俩口一次性就支付了55万元，这就导致了后面的步步被动。所以，需要提醒各位着急买房的年轻朋友，房屋买卖是大宗交易，一定要谨慎、谨慎，再谨慎！