违约方无权依据合同约定的违约条款主张权益

　　一、据以研究的案例

　　2006年12月24日，原告董某购买顺开公司开发的1105号房屋，并支付了全部房款共计48万余元。合同约定出卖人应当在2009年5月21日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。2008年10月15日，董某办理1105号房屋入住手续。2008年11月15日，董某（甲方）与被告乔某（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定董某将1105号房屋出售给乔某，房屋交易价格为65万元。合同第三条约定：本合同签订之日，乙方向甲方支付首付款39万元（含定金1万元），余款26万元在该房产过户手续办理完毕，乙方取得建委发放的领取房产证通知单的同时一次性交付甲方。第五条约定：如由于不可抗力原因导致本合同不能履行，双方互不承担违约责任；如由于甲方原因（包括但不限于甲方反悔、因甲方原因被抵押、查封、冻结等）造成该房产不能过户、乙方合同目的不能实现的，甲方应当支付乙方违约金16万元；如由于乙方原因（包括但不限于乙方反悔、无力支付该房产余款等）造成甲方合同目的无法实现的，乙方应当支付甲方违约金16万元。合同签订当日，乔某通过转账方式向董某支付购房款人民币39万元（含定金1万元）。2008年11月18日，原告董某将1105号房屋交付乔某，乔某对1105号房屋进行了装修，并一直居住至今。因1105号房屋所在楼宇尚未通过竣工验收，故仍未取得该楼宇房屋产权证书。现董某以此种情况属于不可抗力，且双方合同目的不能实现为由诉至法院要求乔某解除合同并腾退房屋。乔某表示其不同意解除合同，且其同意将剩余购房款先行给付董某。

　　北京市通州区人民法院审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据本案查明的事实，原告董某与被告乔某签订《房屋买卖合同》系双方真实意思的表示，且符合法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。现董某因1105号房屋的楼宇权属证书未办理完毕无法为乔某办理房屋产权转移登记手续为由，认为此种情形属于不可抗力，造成乔某的合同目的不能实现要求解除合同。董某与乔某签订《房屋买卖合同》时，1105号楼所在楼宇未取得该楼宇房屋产权证书，顺开公司未为董某办理1105号房屋的产权转移登记手续，此种情况在双方签订合同时已经存在，故不属于不可抗力的情况。董某与乔某签订《房屋买卖合同》，将1105号房屋出售给乔某，对于乔某一方，合同目的是取得房屋进行居住使用，对于董某一方，合同目的是取得购房款，现乔某已经按照合同约定给付了部分购房款，剩余房款的给付条件尚未成就，乔某亦表示同意给付剩余购房款，故董某的合同目的能够实现；乔某自2008年11月18日起居住在1105号房屋已达五年之久，已经实现了对于房屋的实际占有和使用，现因顺开公司的原因无法办理产权转移登记手续，如其认为合同目的不能实现，其可以作为原告进行起诉。现乔某明确表示不同意解除合同，故董某要求乔某解除合同，并腾退房屋的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。

　　一审判决后，原告董某不服一审判决，向北京市第三中级人民法院提起上诉，认为原审法院认定事实不清，适用法律不当，如果继续履行《房屋买卖合同》不能体现公平原则，故请求二审法院，依法改判，支持其原审诉讼请求。后三中院驳回董某的上诉请求，维持原判。现判决已经生效。

　　二、相关法律问题研究

　　（一）房屋未办理完毕楼宇产权证书是否属于不可抗力

　　不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力是一项免责条款，是指买卖合同签订后，不是由于合同当事人的过失或疏忽，而是由于发生了合同当事人无法预见、无法预防和无法控制的事件，以致不能履行或不能如期履行合同，发生意外事件的乙方可以免除履行合同的责任或者推迟履行合同。

　　本案中，董某与乔某签订《房屋买卖合同》时，1105号房屋所在楼宇未取得产权证书，顺开公司未为董某办理1105号房屋的产权转移登记手续，此种情况在双方签订合同时已经存在，且从双方合同关于产权登记的约定分析，双方签约时已预测到短时间内无法办理房屋权属证书的情况，并约定了相应处理办法，故董某主张的不可抗力问题并不存在。

　　（二）未取得房屋产权证书的房屋是否能够买卖

　　合同是否有效取决于是否属于双方真实意思的表示，且符合法律法规的强制性规定。满足以上两个条件，合同是有效的。

　　《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，该规定系管理性规范，目的在于规范房屋的交易管理，而非效力性规范，并不因此影响合同的效力。不得转让应理解为不能办理房屋转移登记手续，而不是指房屋买卖合同无效。

　　（三）董某不能依据合同约定的违约条款解除合同

　　违约金条款针对当事人不按期履约而订立。主要内容是规定罚金或违约金的数额以弥补对方的损失。违约金条款应具有合法性、明确性、震慑性。违约金条款设立的本意应当是保护守约方的合法权益，弥补因对方违约造成的守约方的权益损失；提高违约方的违约成本。本案中，双方约定“如由于甲方原因（包括但不限于甲方反悔、因甲方原因被抵押、查封、冻结等）造成该房产不能过户、乙方合同目的不能实现的，甲方应当支付乙方违约金16万元……”现据双方签订合同交付房屋已逾五年，房价已经今非昔比，如解除双方的房屋买卖合同，乔某的损失绝不仅仅只有16万元。违约金条款的约定，应当是一方违约，守约方向违约方进行主张权益的依据，而不是违约方牟取违约利益的

手段。

　　综上，法院的判决是正确的。