楼房销售提供虚假信息促成订单买房人有权要求双倍返还定金

　一、案例简介 　

2013年4月底，原告李某前往某售楼处看房，售楼处销售人员罗某向李某推荐5号楼的一套期房，称5号楼前面的7号楼原设计为18层，因 高压线原因现在开发公司会将规划改为10层，且该楼与前楼楼间距为110米。李某综合考虑楼层数和楼间距以及周边的绿化情况较好，故初 步确定了5号楼的403号房屋。5月初，李某再次前往售楼处签订《认购书》，并交纳购房意向金5万元。后李某通过其他销售人员得知，7号 楼为18层，周边绿化面积改为配套商业，李某要求开发公司在签订合同时明确写明楼间距为110米，开发公司表示拒绝。李某要求解除合 同，并返还定金。开发公司最初表示同意，但后来又表示定金不予退还，并将房屋另售他人。李某遂将开发公司诉至法院要求开发公司双倍 返还定金10万元。 　　

开发公司不同意双倍返还定金。其主张根据《认购书》第五条第四款的约定，原告李某应于2013年7月15日前签订商品房买卖合同，因 李某未在上述期限内与其签订买卖合同，故《认购书》已经解除，李某作为给付定金一方不履行约定的义务导致买卖房屋行为无法履行，其无权要求双倍返还定金。李某所称的售楼人员的不实陈述均不属于李某考虑购买涉案房屋的决定性因素，楼间距和绿地等问题，都是可以在 售楼处获得信息，李某轻信售楼人员存在过错，开发公司有权不予返还定金。 　　

北京市通州区人民法院经审理认为：原告李某如约支付了定金，具有购买商品房的真实意思表示，而开发公司销售人员的不实陈述，导 致李某购买的房屋不能达到其本来的购房意愿，开发公司未通知李某签订房屋买卖合同，亦在未通知其解除《认购书》的情况下将403号房 屋另售他人，违反了双方约定，故对于李某要求开发公司双倍返还定金10万元的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。 　　

一审判决后，被告开发公司不服一审判决，向北京市第三中级人民法院提起上诉，要求判决驳回原告李某的诉讼请求。三中院驳回开发 公司的上诉请求，维持原判。现判决已经生效。 　　

二、相关法律问题分析 　　

关于本案争议的焦点是原告李某因相信开发公司销售人员的陈述签订《认购书》并给付定金，后因信息不实造成合同不能履行的违约责任应当由谁承担的问题。 　

根据相关法律规定，公民合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理 人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。出卖人通过认购、订购、预订等方 式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处 理。 　　

开发公司认为，根据该项目的《建设工程规划许可证》，7号楼为10层，5号楼楼下为配套商业，两楼之间楼间距为85.34米。开发公司 称其在公示的规划图和建设工程规划许可证及售楼处沙盘上的都能显示7号楼的实际层数，李某不应听信销售人员的单方陈述，其认可售楼 处沙盘显示为绿地，但是在销售过程中，公司只向业主承诺绿化率并不会明确具体绿化位置，对于楼间距也是符合相关规定的。 　　

北京市专业房产律师曹晓静认为，房地产开发公司委托销售代理公司代为销售房屋，代理开发公司向李某进行了房屋销售介绍，应当如实告知消费者房屋的基 本情况，并进行正确沟通，开发公司应当对罗某的代理行为承担民事责任。开发公司虽主张李某单方面相信销售人员罗某的介绍而购买房屋 是其个人的过失，李某未按合同约定签订买卖合同支付房款构成违约，但李某作为一般的消费者,基于信赖与销售人员沟通后做出购买房屋 的决定并无过错，故开发公司的上述主张不应予以采纳。依据现有证据，李某是在开发公司的销售人员罗某进行了房产介绍后，与开发公司 签订了《认购书》，李某的购房决策受到了罗某错误介绍的误导，李某在发现涉案房屋层高、间距、绿化及商业配套与开发公司销售人员的 介绍有较大出入时，要求将房屋间距等事项在商品房买卖合同中予以约定的要求并无不当，在李某的上述要求无法实现的情况下，双方未能 在《认购书》约定的日期内签订《北京市商品房预售合同》系因开发公司销售人员的过错导致。在因开发公司一方原因导致《北京市商品房 预售合同》没有签订的情况下，应当由开发公司向李某双倍返还定金10万元。 　

综上，一审、二审法院的判决是正确的。