房屋买卖合同的效力是否及于燃气管道

　一、案情简介

被告陈某与被告张某系夫妻关系。2013年1月1日，原告胡某经案外人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）提供 居间服务，与陈某、张某签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》）和《补充协议》，约定：出卖人胡某将其所有的 位于北京市通州区葛布店东里X号楼X层362号房屋以102.2 万元价格出售给陈某和张某。出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属 设施设备、装饰装修情况和相关关系，附件一所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给买受人，买受人对出卖人出售 的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋。出卖人应当保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对已纳入附件一的各项房屋附 属设施设备及其装饰装修保持良好的状况。在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信、其他房屋产权转 移前产生的各项费用由出卖人承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买受人承担。出卖人应当在领取全部房款当日将该房屋交付给买受 人。该房屋交付时，出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读 数，并交接该附件一中所列物品；买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；移交该房屋房门钥匙。2013年1月7日， 胡某出具《声明》，表示其不愿出售上述房屋，单方提出与陈某、张某解除《房屋买卖合同》。2013年1月9日，胡某与陈某、张某再次签订 《补充协议》，约定双方均同意按照签订此协议前签署的买卖合同以及居间合同和本协议继续履行房屋买卖行为。2013年2月26日，胡某与 陈某、张某办理完毕诉争房屋的过户手续。2013年3月，胡某和陈某、张某完成物业交割手续。同日，胡某将诉争房屋交付给陈某、张某。 在本案审理过程中，双方均表示在房屋买卖过程中我爱我家公司并未提供《房屋买卖合同》中约定的附件一和房屋附属设施设备、装饰装 修、相关物品清单。胡某表示其在进行房屋物业交割时要求陈某、张某向其支付4100元的燃气安装费。陈某、张某称在房屋买卖过程中，双 方口头约定诉争房屋内可以搬走的附属设施归胡某所有，水、电、燃气归陈某和张某所有，胡某不得搬走。我爱我家公司工作人员出庭作 证，表示在签订《房屋买卖合同》的次日胡某要求陈某和张某支付燃气安装费，因陈某和张某拒绝支付，胡某表示不再出售本案诉争房屋， 并出具《声明》。后来，胡某改变主意同意继续履行合同，同时不要求对方支付燃气安装费。双方在2013年1月9日签订的《补充协议》中注 明不能拆除附属设施。经核实，《房屋买卖合同》和两份《补充协议》中均未明确约定燃气安装费的承担问题。我爱我家公司工作人员所称 2013年1月9日签订的《补充协议》中亦并未注明不能拆除附属设施的条款。 　　

另查：2012年7月26日，因本案诉争房屋安装燃气管道设施，胡某向北京市通州燃气发展中心支付燃气安装费4100元。胡某在出售本案 诉争房屋时，燃气管道设施已经安装完毕。 　　

张某、陈某共同辩称，燃气管道装置和房屋是一体的，水、电、燃气设施齐全我们才购买胡某的房屋。胡某在起诉前一直没有提燃气安 装费的事情。买房时我就要求胡某维护好水、电、燃气设施。燃气设施已经随着房屋所有权的转移而转移，从物随主物转让。请求驳回胡某 的诉讼请求。 　　

北京市通州区人民法院审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。当事 人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。根据本案查明的事实，原告胡某与被告陈某、被告张某签订的《房屋买卖合同》和《补充协 议》系其真实意思表示，在本案诉争房屋办理过户时燃气管道已经安装完毕并投入使用，但是双方签订的《房屋买卖合同》和《补充协议》 中未就燃气安装费的承担问题进行约定，故胡某和陈某、张某应当平均承担燃气安装费用。对胡某主张陈某、张某支付燃气安装费的诉讼请 求，理由正当，具体数额以燃气安装费票据载明的4100元的50%即2050元为准，对于胡某主张的过高部分，本院不予支持。 　　

一审判决后，被告张某、陈某不服，上诉至北京市第三中级人民法院，北京市第三中级人民法院驳回上诉，维持原判。现判决已生效。 　　

二、相关法律问题分析 　　

（一）燃气管道设施的性质问题

在本案中，焦点问题在于北京市通州区燃气发展中心在胡某家中安装的燃气管道是否应当随同其房屋一并转让。对于燃气管道设施与房 屋的关系，笔者认为应当做如下理解： 　　

从法律上讲，燃气管道与房屋都有成为物权客体的资格，可以对它们单独行使权利而不涉及对方。所谓从物是指依照交易习惯或当事人 明确的意思表示经常辅助某物使用的物。从物有三个构成要件：一是非主物的构成部分；二是须辅助主物使用；三是须与主物同属于一人。 主物的处分效力及于从物。例如，生活中最常见的电视机与遥控器就是典型的主物与从物的关系。本案中的燃气管道设施并非房屋原始既存 的设施，而是燃气管理部门为改善居民生活条件后增加的市政设施。燃气管道并非房屋使用的前提条件，同时燃气管道发挥其使用价值也并 非必须有房屋的存在。燃气管道设施的功能作用与空调、热水器相类似，其并不必须辅助房屋使用。所以燃气管道设施并非房屋的从物，房 屋买卖合同的效率也并不必然及于燃气管道设施。 　　

（二）在合同约定不明情况适用何种法律原则 　　

在上文中，我们已经明确原被告签订的《合同》中未就燃气管道归属以及燃气安装费用承担问题进行约定。在这种情况下，应用何种法 律原则指导审判凸显其重要性。诚实信用是民法上最重要的原则。《民法通则》第四条规定，民事活动应当遵循诚实信用原则。可以说，诚 实信用原则是道德观念的法律化。近现代各国对此多有规定，只是表述和规定的角度不同而已。例如，《德国民法典》将诚实信用原则规定 为债务履行的原则；瑞士和日本则将其纳入到行驶权利和履行义务的大范畴。从我国民事立法与司法实践以及学者的理解来看，我们可以将 诚实信用的含义归纳为四个部分：1、要求当事人言而有信，遵守已经达成的协议，保护对方的合理期待；2、善意并尽合理的告知义务与披 露义务；3、任何一方不得以不合理的方式导致另一方的不利益；4、诚实信用可以用公平合理的方式调整当事人之间的不合理与不公平的权 利义务。合同上衡量诚实信用的客观标准，主要在于衡量社会利益及当事人之间的经济利益是否平衡。本案中，燃气管道设施在性质上类似 于空调、热水器等家用电器，但是其也有自身的特殊性，那就是燃气管道设施不像家用电器那般容易拆卸，一旦强行拆卸很有可能造成本身 功能受损或丧失，同时对燃气管道设施的物理处置不但对处置者本身会造成利益损害，还有可能对相关利益共同体（如同一管道的使用者） 造成利益侵害，因此要求房屋出售者将燃气管道拆走不符合法律的精神。因为合同对燃气管道设施归属约定不明而让任何一方独自承担该笔 安装费用有失公平。所以，结合诚实信用原则，综合考虑合同签订时的情况，我们有理由认定，让房屋买卖双方当事人平均分担该笔燃气管 道安装费更加符合公平原则所追求的法律价值。 　　

综上，法院的判决是正确的。