中介公司的四种行为易引发二手房居间合同纠纷

北京市专业房产律师团队对二手房居间合同纠纷进行审查，发现该类纠纷的争议焦点较为集中,如佣金收费标准是否过高；房屋未能过户成交，委 托人应否足额支付佣金；中介公司是否应承担赔偿责任等。且该类案件的调解难度较大。该类案件的发生，主要因中介公 司的四种行为所致。 　　

一是不提供准确信息。一些中介人员责任心不强，对影响房屋交易的关键信息方面疏于审核，在未掌握房屋真实信息的情况下便盲目向 委托人推荐；亦有个别中介人员为促成委托人缔约、赚取佣金，而恶意隐瞒房屋建设信息、房屋权属信息、房屋自然信息和历史信息等，使 得房屋买卖合同难以顺利履行。 　　

二是作出违反法律、政策的口头承诺。随着房价调控政策的相继颁布，一些中介公司为促使委托人签订《房屋买卖合同》而向委托人作 出违反法律和相关政策的口头承诺，如为委托人办理虚假纳税证明以规避限购政策；为经济实力不足的委托人办理低于规定利率的购房贷 款；教唆委托人签订“阴阳合同”以规避税费等。此类口头承诺往往无法兑现，导致委托人签订《房屋买卖合同》后无法过户成交或交易成 本增加，从而产生纠纷。

三是故意混淆居间与代理两种法律关系。中介公司提供媒介服务，促成买卖双方签订合同，与委托人形成居间合同关系；在交易过程 中，中介公司代理购房者办理相关事项，双方则形成委托合同关系。一些中介公司利用委托人不了解两种法律关系的劣势，欺骗委托人签订 《委托过户协议》代替《居间服务协议》，规避居间人的法定义务和损害赔偿责任。部分中介公司同时代理买卖双方进行价格协商，违规赚 取差价；或代理购房者转交定金、购房款，借机挪用资金。 　　

四是服务收费与服务质量不相符。部分中介公司除收取居间佣金外，还另行收取咨询费、信息费、广告费、看房费、合同代书费、代办 贷款费、代办过户费等费用，每项费用通常在几千元不等。委托人通过中介公司购房，一般需要向中介公司支付几万甚至十几万元的报酬。 与高收费相比，中介公司的服务水平很难达到购房者的预期。因相关法律、政策对中介公司的服务质量规定不甚明晰，除提供交易机会的媒 介服务外，中介公司其他相关服务的内容缺乏约束细则，服务质量无可操作性的评估标准。这也易致部分中介人员责任心不强，忽视服务质 态度和态度，引发委托人的不满。 　　

针对以上行为，北京市盈科律师事务所合伙人律师曹晓静认为应当规范中介市场，严格把握中介行业从业标准，明确从业人员资质，净化中介行业市场，提升居间 行为质量；法院应在仔细甄别事实的基础上作出准确的判决，对个别中介公司违反诚信原则的诉讼行为给予司法处罚，并通过媒体公开曝 光，以示惩戒；此外，还可通过多途径普法来提升公众的法律意识，在认清政策、法律的基础上，维护自己在居间行为中的权益。