浅析农村房屋买卖合同的效力

　　关键词：农村房屋买卖；合同效力

　　【裁判要点】

　　非本村村民购买集体土地上的房屋，因违反《土地管理法》的规定，侵害了村集体其他成员宅基地使用权，合同应属无效。

　　【相关法条】

　　《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项有下列情形之一的，合同无效：

　　（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

　　《中华人民共和国物权法》

　　第一百五十二条　宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

　　第一百五十三条　宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。

　　《中华人民共和国土地管理法》

　　第十条　农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。

　　第六十三条　农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

　　【基本案情】

　　原告杜某某诉称：2012年2月15日，原、被告签订《房屋买卖协议》，约定由被告将某村一组自建房屋的第三层毛坯套房出售给原告。房屋价格184800元。签订协议时，原告先付定金8万元，2012年7月30日以前支付5万元，装修时付4万元，余款待被告的土地使用证办下来后付清。协议签订的当日，原告向被告交付购房定金8万元，被告向原告出具收条一张。事后得知双方签订《房屋买卖协议》违背了法律的相关规定。为此，请求法院确认原、被告签订的《房屋买卖协议》无效；判令被告向原告返还购房款8万元，并承担从2012年2月15日起至还清之日止按银行同期贷款利率的利息；由被告承担本案的诉讼费。

　　被告吴某某辩称：被告对与原告签订《房屋买卖协议》一事的经过无异议，被告认为，双方签订的《房屋买卖协议》是依法成立的，其理由是：（1）双方均具有完全民事行为能力，签订协议的行为是双方真实意愿，是原告多次看房商谈后而定购的，并且此房是自家宅基地旧房返修的，不是小产权房，并且当时就声明只有集体土地使用证，没有房产证。（2）被告依约正在履行协议义务，而原告在履行中有违约行为，没有按照协议约定于2012年7月30日前支付房款5万元，且在8月上旬要求退房，所交房屋定金时间长达半年之久，完全有违《合同法》的规定，其责任在于原告。（3）双方签订的《房屋买卖协议》并没有违背法律、法规强制性规定，双方所签订的协议是成立的，而且有效，法律并没有强制禁止农村房屋完全不能转让集体组织以外的单位或者是个人。（4）双方在协议中明确约定，被告不负责办理房屋过户手续，而且原告是明知的，如原告要想办理房屋过户手续，应通过合法手续将户口迁移到杨贵店即可办理。（5）由于双方签订了协议，许多购房者在3、 4月间以高于原告所出的价格购买房屋，但被告考虑到已与原告签订了协议，仍然诚实守约。现原告要求解除合同，延误了被告转让房屋的最佳时期，给被告造成了一定的经济损失，被告的一切损失应由原告承担。因此，原、被告双方签订的协议有效，原告的诉讼请求不能成立，所交定金不退。请求法院依法驳回原告的诉讼请求并承担诉讼费。

　　法院经审理查明：2012年2月15日，原、被告双方签订《房屋买卖协议》，合同约定的主要内容为：二被告自愿将坐落于某村一组自建房屋的第三层毛坯套房出售给被告，面积约为148m2。原告对被告所要出售的该套房屋作了充分了解，愿意购买；房屋总价款为184800元，签订协议时付8万元，2012年7月30日以前支付5万元，原告装修时付4万元，余款待被告的土地使用证办下来后付清；该协议签字生效，原告房款交清，被告房屋交付后，原告即永久拥有该套房屋的所有权。如遇国家或有关单位征用，该套房屋的有关补偿由原告享用，被告不得提出任何争议。本楼占地面积148m2土地永久性由被告所有，一切费用与楼上买方无关；被告现持有整栋房屋的建房许可证，但被告不负责办理该套房屋的产权证件，房屋买卖成交后按政策如果不能办理产权过户手续，原告不得追究被告责任。如原告需要办证，被告协助，所需办证费用由原告承担。如果今后按政策能够办理产权过户手续，原告亦需要办理产权手续，一切手续费及税费均由原告负责，被告协助提供相关证件；任何一方违约，赔付由此给守约方带来的全部损失。签订协议的当日，原告给被告付款8万元，被告吴某某给原告出具了收条一份，该收条的主要内容：今收到杜某某购房订金捌万园整（8万元）。嗣后，原告未按约定的时间支付房款，亦不接受房屋，并以该房屋属小产权房、双方签订的协议违背了国家法律的相关规定为由，而要求被告返还交付的购房款。双方为此未达成一致意见。2012年8月，原告向本院提起诉讼，请求法院确认原、被告签订的《房屋买卖协议》无效；判令被告向原告返还购房款8万元，并承担从2012年2月15日起至还清之日止按银行同期贷款利率的利息；由被告承担本案的诉讼费。

　　同时查明：原告杜某某是某村村民；被告出售给原告的房屋是在原有宅基地基础上翻修扩建，建房占有的土地属村集体所有制土地。

　　【裁判结果】

　  法院于2012年10月22日作出民事判决：一、杜某某与吴某某、吴学强签订的《房屋买卖协议》无效；二、吴某某、吴学强返还杜某某购房款8万元，定于本判决生效后二十日内付清；三、驳回杜某某的其他诉讼请求。宣判后，双方均未上诉，判决已发生法律效力。

　　【裁判理由】

　　法院生效判决认为：所有人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，但其对自己财产的处分不得违反法律、行政法规的强制性规定。原、被告签订《房屋出售协议》虽属自愿，在协议中约定土地不转让，但根据“地随房走”的原则，农村房屋买卖必然涉及宅基地转让。我国《合同法》第一百三十二条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”被告人自建的房屋，虽属其所有，但所建房屋的土地是属村集体所有，村集体所有的土地由本村村民集体所有。我国《物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。根据我国《土地管理法》的相关规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。当今社会宅基地分配仍具有社会保障性质，宅基地若大量交易将导致强势群体对宅基地的兼并，大量失地农民将生活无着，会对社会秩序造成巨大冲击。我国人多地少的国情决定国家对土地使用采取严格的限制政策，其目的是让农民保住自己的住宅，是维护和谐稳定的社会秩序的需要，也是为农民负责、保障其基本生存权的需要。原、被告所签订的房屋买卖协议的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权，该买卖合同非同正常的可以在市场上流通交易的商品房屋买卖合同，原告不是茅坪镇杨贵店村村民，不具备该区域内购房权利。被告将在村集体所有的土地上建设的房屋出售给不属本村村民的原告，双方签订的《房屋买卖协议》违反了我国《土地管理法》的强制性规定，该合同应认定为无效。我国《合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。故二被告基于合同而收取的原告购房款8万元应予返还。导致协议无效，原、被告双方均有过错，故对双方提出的损失问题由各自承担。被告的抗辩理由与法不符，本院不予支持。

　　【案例评析】

　　农村房屋买卖合同效力问题，一直困惑着审判实践。我国对农村土地实行最严格的管理，农村土地所有权属村集体所有，宅基地使用权属本村村民所有。已依法取得宅基地的农户，因各种原因出售其房屋，与买受人签订的合同，其效力因买受人的身份不同而不同。

　　（一）农村房屋买卖合同效力的法律规范

　　认定合同效力的主要法律规范是《合同法》第五十二条及《合同法解释（二）》第十四条。农村房屋买卖合同效力，主要涉及宅基地使用权转让合同效力问题。对此，《物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。因此，物权法授权，宅基地使用权转让合同效力除适用法律规定外，还要适用“国家有关规定”。当然，按照《合同法解释（二）》第十四条的规定，法律规定和国家有关规定应当是效力性强制规定。关于国家有关规定，目前尚无明确界定，《最高人民法院关于准确理解和适用刑法中“国家规定”的有关问题的通知》（法发[2011]155号）对国家规定进行了规范，仅限于全国人大、国务院的决定、规范性文件，将地方性法规、部门规章排除在外。但刑法中“国家规定”与物权法中“国家有关规定”能否一样适用，无定论。我们认为，刑法是对犯罪最严厉的惩罚手段，因此，从保护人权出发，对“国家规定”从严限制是必要的，但物权法中的“国家有关规定”可比刑法中的“国家规定”的适用范围适当放宽，将部门规章、国务院各部门规范性文件纳入“国家有关规定”范围，这样，有利于加强对土地的最严格限制政策的落实。

　　（二）农村房屋买卖合同的效力分析

　　农村房屋买卖合同的效力，分三种情况：一是本村村民购买本村集体土地上的房屋，该合同有效；二是城镇居民购买集体土地上的房屋，该合同无效；三是非本村村民购买集体土地上的房屋，该合同无效。

　　1．本村村民购买本村集体土地上的房屋

　　法律及国家有关规定虽有一户只能拥有一处宅基地，且不得超过规定面积等限制性规定，但均非合同效力性强制性规定，不影响合同效力。若买方有两处以上宅基地，可通过拆除、恢复耕种、收归集体所有等措施，来实现法律及国家有关规定的要求。

　　2．城镇居民购买农村集体土地上的房屋

　　《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发[1999] 39号）规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004] 28号）规定：“改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》（国土资发[2004] 234号）规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。上述国家有关规定为禁止性规定，符合《物权法》《合同法》及《合同法解释（二）》关于宅基地使用权转让及合同效力的规定，该情形下合同无效。对此，理论界、实务界无争议。

　　3．非本村村民购买集体土地上的房屋

　　本案就属于此类情况，其合同效力问题在理论界和实务界争议较大。从目前的法律及国家有关规定来看，没有明确的条款规定禁止非本村村民购买农村房屋。但从法律、国家有关规定的内涵看，非本村村民购买农村房屋合同应属无效。《土地管理法》第十条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”，第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》（国土资发[2004 ] 234号）规定：“农村村民建住宅需要使用宅基地的，应向本集体经济组织提出申请”，从上述法律及部门规范性文件规定可以看出，宅基地属村集体所有，其使用权限于村集体组织中的成员，对于村集体组织成员来说，拥有宅基地与他是本村村民的特定身份相关联，是其住有所居的一种社会福利。从宏观上讲，一个村集体的宅基地是有限的，若村集体的宅基地被非本村村民拥有，必然造成该村集体宅基地的减少，该村集体组织成员宅基地使用权必然受损，成员的福利必然减少。现实中，农民购买非本村集体土地上的房屋，一般情况是该村经济、交通等相对发达，生产、生活较为便利。若允许村民购买非本村集体土地上的房屋，将引诱该村村民大量建造房屋出售谋利，势必扰乱住房市场秩序，破坏国家关于严格土地管理的制度。

　　然而，该类案件在判决时，适用法律却遇到难题，因为无法律规范可适用。有人主张适用《合同法》第五十二条第（四）项“损害社会公共利益”，但从个案看，仅对村集体及其成员利益有损害，对社会公共利益并无损害，适用此规范难有说服力，不准确；有人主张适用《合同法》第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定”以及《合同法解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’是指效力性强制性规定”，但无准确贴切的效力性强制性规定可适用；有人主张适用《土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，但将已合法取得的宅基地使用权转让，房屋已经建成，转让的房屋用于居住，不属于非农建设，适用此条款太过牵强。

　　本案例适用的法律是《合同法》第五十二条第（五）项，《物权法》第一百五十二条、第一百五十三条，《土地管理法》第十条、第六十三条，显得苍白无力，但也是不得已而为之。建议最高人民法院对此问题出台司法解释，统一法律适用。

　　【律师观点】

　　本案的争议焦点，是非本村村民可否购买集体土地上的房屋或宅基地使用权。现行法上，除以行政规范性文件明确禁止城镇居民购买宅基地外，尚未对非本村村民购置宅基地的情形作出明确规定。这就要求法院在裁判中解释现行法律以确定裁判依据。实践中，多地法院在处理类似案件时均认为，非本村村民购买宅基地（及房屋）无效。在判决理由上，有的法院适用了《土地管理法》第八条第二款的规定：“宅基地属于农民集体所有”，并将其解释为宅基地使用权的主体须是集体组织成员，因而不允许向本集体组织以外的人转让宅基地使用权（如河南省郑州市中级人民法院审理的“张国良与虎银莲等房屋宅基地使用权转让纠纷上诉案”，（2009）郑民二终字第197号）。本案中，法院通过解释《土地管理法》第六十三条的规定（“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”）得出了符合司法实践中主流意见的结果，亦有可取之处。

　　财产权要承载社会责任，乃是财产权制度中的常态。在我国当前，宅基地使用权承载着社会保障的功能，具体体现就是该权利在财产权性质之外还具有身份上的要求，即权利主体须限于本集体组织的成员。当然，这并不等于宅基地完全无法为村外之人所利用，若确有需求，非本村村民可通过租赁等方式使用有关宅基地及地上房屋。