业委会诉开发商小区车位权属纠纷案例

一、案情介绍

某小区业委会在原审法院起诉称：某商品楼小区系某开发公司开发建设，当年某公司以出让方式取得坐落于《石景山区某沿线居民搬迁住宅小区3#、4#、5#、6#、7-1#、7-2#号楼及地下车库》及地块的国有土地使用权。土地使用权面积为37227 平方米。某开发公司使用该地块，开发建设了某小区，并出售给业主。因此，本小区全体业主共同享有本小区除合同和法律规定的专有部分之外的建筑区划内的道路，其他公共场所、公用设施和物业服务用房的共有权。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，当然属于业主共有。但小区从2006 年初交房入住至今七年的时间里，就小区地面停车位的权属问题，在开发商与小区业主、小区物业服务单位之间反复发生争执、纠纷，并且越演越烈，致使小区停车管理陷入混乱，车辆无序乱放、堵路争执事件时有发生，给全体居民出行安全带来严重隐患。某小区业委会经本小区全体业主通过法定程序选举并上报北京市石景山区建委、某街道办事处备案后成立，现代表本小区全体业主维护业主合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1、判令依法确认北京市石景山区某小区地面170 个停车位属于全体业主共有；2、本案诉讼费由某开发公司承担。

某开发公司在原审法院答辩称：一、根据物权法及相关司法解释的规定，建筑区划内的停车位应归某开发公司所有。二、某开发公司没有将建筑区划内的地面停车位所有权转让给业主。三、某小区业委会承认某开发公司对本案诉争车位享有所有权。综上所述，本案诉争地停车位属于某开发公司所有，某开发公司未向业主转移该停车位权属，某小区业委会在其签订的“三方会议记录”中已承认地面停车位的权属归某开发公司所有。同时，在三方会议记录中，某开发公司还承诺将建筑区划内的地面停车位中原本属于某开发公司的部分车位收益交给某小区业委会，但如今某小区业委会出尔反尔，起诉争夺属于某开发公司的地面停车位所有权，实属背信行为，请法院依法维护某开发公司的合法权益。

二、一审审理依据及判决

原审法院经审理查明：2004 年某开发公司取得建设工程规划许可证及北京市规划委员会（石景山分局）某小区平面图许可证附图。现位于北京市石景山区某小区地面数字编号001 号至170 号的170 个机动停车位即本案诉争车位。其中，编号001 号至014 号、057 号、146 号至148 号、167 号至170 号的22 个车位属于未经规划许可的规划外新增车位。编号015 号至056 号、058 号至145 号、149 号至166号的148 个机动车停车位属于建筑区规划内的车位。某开发公司将开发建设的规划内车位均以出租形式交付给业主使用。

2009 年1 月6 日，某小区业委会、北京金某物业管理有限公司、北京兴某物业管理有限公司达成"开发商、物业公司、业委会三方会议记录"：1、由开发商办理停车管理手续，由金某物业公司负责小区地上停车位管理。2、小区内地上停车位的150 个车位，由投资方所有。小区内地上停车位的20 个车位由小区业主收益。3、第二条中的150 个车位收益由开发商和物业管理公司各占50%，收益双方每日结算。2011 年5 月20 日，某小区业委会分别向北京金某物业管理有限公司、北京兴某物业管理有限公司送达通知，声明小区业委会2010年1 月同意由兴某物业管理有限公司管理行使小区地面停车场（位）的临时协议从接到通知之日起撤销；从接到通知日起，小区业委会委托北京金某物业管理有限公司行使小区地面停车场（位）的经营管理权；业委会同意从小区地面停车场（位）收取的存车费中，划拨50%作为物业公司的经营管理费；原地面由兴某物业公司管理（开发商）收取的存车费的150 个地面停车位，从接到通知日起，改由业委会代表小区全体业主收取存车费，并计入公共收益账目（既从小区地面停车位的第二轮收费起，全部归全体业主）。后某小区业委会某开发公司双方就车位费问题产生争议并诉至法院。

庭审中，某小区业委会某开发公司双方对本案诉争170 个车位编号及坐落位置均无异议，均认可其中22 个车位属于未经规划的新增车位，其中148 个车位虽在建筑规划范围内，但占用了小区内公共道路面积。某小区业委会认为某开发公司擅自占用小区道路构成侵权行为，某开发公司虽认可建筑区规划内148 个车位占用了小区内公共道路面积的事实，但称均系按照规划部门的设计进行建设开发。该院经到北京市规划委员会石景山分局调查核实，其答复称，规划部门对小区内车位个数进行了验收，验收时小区内车位满足规划要求，只要小区内道路宽度够四米，消防车能通过就可以，如果开发商改变用途多占用道路面积，相关利害关系人可以向规划部门反映，规划部门会依法处理。

原审法院认为：根据物权法相关规定，建筑区划内的道路及绿地属于业主共有，但属于城镇公共道路、城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位的归属，由当事人通过出售、附赠或出租方式约定。占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。根据物权法上述规定可知，经过规划许可的位于建筑区划内用于停放汽车的车位，开发商以出租形式交付业主使用后，业主仅从开发商处取得对车位的暂时占有权和使用权，所有权应属于开发商。没有经过规划，占用业主共有道路或其它场地新增的车位所有权，应属于业主共有。本案中，诉争170 个车位中，编号001 号至014 号、057 号、146 号至148 号、167 号至170号22 个车位，属于规划外新增车位，应属小区内全体业主共有。某小区业委会作为某小区物业管理区域内全体业主代表组成，代表全体业主共同利益的组织，请求确认该22 个车位所有权属于小区内全体业主共有，于法有据，该院应予以支持。因编号015 号至056 号、058号至145 号、149 号至166 号的148 个停车位属于经过规划许可用于停放汽车的车位。某开发公司采取出租方式交付业主使用后，仍享有处分权和所有权。某小区业委会要求确认该148 个车位所有权属于业主共有，缺乏法律依据，该院不予支持。需要说明的是，某小区业委会若认为其合法权益受到侵害的，可通过其他途经解决。

综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十四条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、确认位于北京市石景山区某小区地面上数字编号001 号、002 号、003 号、004 号、005 号、006号、007 号、008 号、009 号、010 号、011 号、012 号、013 号、014号、057 号、146 号、147 号、148 号、167 号、168 号、169 号、170号车位所有权为北京市石景山区某小区全体业主共有；二、驳回北京市石景山区某小区业主委员会其他诉讼请求。

三、二审审理依据及判决

某小区业委会不服原审法院判决，向本院提起上诉。其上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持上诉人原审全部诉讼请求。其上诉理由是：原审法院对相关法条解释的适用以偏概全，地下二层的停车库按照规划为人防工事，是开发商从区民防局租赁改建的停车位，开发商没有所有权。地上停车位的建造费用已经作为公用配套设施的建筑费用由业主承担，故其所有权应属于业主。148 个停车位一半占用小区公共道路，一半占用小区公共场地，按照《物权法》应属于业主共有。

某开发公司同意原审判决。

本院经审查，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审庭审中，某小区业委会提供北京市规划委石景山分局信访回复函一份、北京市石景山区住建委信访回复函一份、北京市石景山区国土资源局信访回复函一份，用于证明诉争小区的停车位应该通过司法途径解决，二审庭审中，某小区业委会提供北京市规划委石景山分局信访回复函一份、北京市石景山区住建委信访回复函一份、北京市石景山区国土资源局信访回复函一份，用于证明诉争小区的停车位应该通过司法途径解决，小区内道路宽度应为六米到九米，而非原审法院认定的四米。某开发公司对以上证据的真实性认可，但对证明目的不认可。以上事实有双方当事人陈述在案佐证。

本院认为：建筑区划内的道路及绿地属于业主共有，但属于城镇公共道路、城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。经过规划许可的位于建筑区划内用于停放汽车的车位，所有权应属于开发商。未经过规划，占用业主共同道路或其他场地新增的车位所有权，应属于业主共有。本案中，因编号015 号至056 号、058 号至145 号、149 号至166 号的148 个车位属于经过规划许可的用于停放汽车的车位，某小区业委会要求确认该148 个车位所有权属于业主共有无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本判决为终审判决。

                          XXXX年X月X日