典型案例看业主不交物业费的法律后果

一、案情介绍

2010 年1 月2 日业主宋某与北京市某物业公司签订了《前期物业管理服务合同（住宅）》，该合同主要约定：某物业公司为宋某所居住的小区提供物业管理服务，物业服务费标准为1.80 元／月•平方米，建筑面积为130.65 米，物业服务费总额为2822.04 元/年，物业服务费用按年交纳，宋某或物业使用人应提前一个月预交纳次年度物业服务费。合同就业主和使用人在物业使用、维护和管理方面的权利、义务等均做出明确约定。宋某因对物业公司提供的服务不满意，未交纳2011 年至2012 年8 月31 日的物业费，物业公司向人民法院提起民事诉讼，要求其支付物业费4703 元，公共楼道灯电费和生活垃圾清运费120 元，共计4823元。宋某辩称：某物业公司没有尽职尽责地为宋某提供物业服务。首先，小区内交通、卫生、楼道提示牌、灯光、绿地等管理和维护存在问题，对公共设施及广告牌的管控不到位；其次，由于某物业公司物业服务有瑕疵导致宋某停放在小区门口的车辆被撬，车内相机丢失；再次宋某房屋的厨房及阳台窗户漏雨，某物业公司对此一直没有解决。综上，宋某不同意某物业公司诉讼请求。

二、一审审理依据及判决

原审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。某物业公司与宋某签订的《前期物业管理服务合同（住宅）》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法规规定，合法有效。双方均应依约定全面履行各自的义务。对宋某所称其车辆停放在小区门外被撬导致相机丢失一事，其称保安口头承诺帮其看管车辆，对此宋某没有证据提交，某物业公司对此不予认可。此外宋某提交反映小区环境的照片和业主对物业服务的网评页面复印件不足以证明某物业公司所提供的物业管理服务与双方约定的服务标准差距明显。对宋某所称其房屋窗户封闭不严漏雨问题，系房屋质量问题，是其与房屋的建设单位之间的争议，宋某应向有关责任主体主张权利。故对宋某拒交物业费的答辩意见，法院难以采纳。因物业服务是一种同时具有社会公共性服务和个体服务性质的群体性服务，物业费直接关系到物业服务的质量。如果部分业主以某个性问题要求减免或拒交物业费，长此以往必然导致物业服务水平下降的恶性循环，最终受到损害的则是所有业主的利益。某物业公司已为包括宋某在内的业主提供了物业管理服务，宋某应当按照合同约定，向某物业公司交纳物业服务费，法院对某物业公司要求宋某交纳2011 年1 月1 日至2012 年8 月31 日期间物业费以及2011 年度和2012 年度公共楼道灯电费（含楼宇对讲设施用电）和生活垃圾清运费的诉讼请求予以支持。因宋某未交纳上述期间的物业管理费非属恶意拖欠行为，法院对某物业公司主张滞纳金的诉讼请求不予支持。据此，原审法院于2012 年12 月判决：

一、宋某于判决生效之日起七日内给付某物业公司二○一一年一月一日至二○一二年八月三十一日期间的物业费以及二○一一年度和二○一二年度的公共楼道灯电费（含楼宇对讲设施用电）和生活垃圾清运费共计四千八百二十三元四角；

二、驳回某物业公司的其他诉讼请求。

三、二审审理依据及判决

事实调查：2010 年1 月2 日，宋某与某物业公司签订了一份《前期物业管理服务合同（住宅）》。该合同主要约定：某物业公司为宋某所居住的小区提供物业管理服务。该合同就业主和物业使用人在物业使用、维护和管理方面的权利、义务等均做出明确约定。该合同第七条规定“某物业公司按1.8 元/建筑平方米·月向宋某收取，本物业建筑面积：130.65 平米，物业管理服务费总额为：2822.04 元/年。”该合同第九条规定“物业服务费用按年交纳，宋某或物业使用人应提前一个月预交纳次年度物业服务费。”经核实，2011 年1 月1 日至2012 年8 月31 日期间的物业费4703.4 元，此外按照该合同第十一条规定，宋某2011 年度、2012 年度应当向某物业公司交纳公共楼道灯电费（含楼宇对讲设施用电）和生活垃圾清运费计120 元，以上共计4823.40 元，宋某未向某物业公司交纳。原审庭审中，宋某对某物业公司提供的物业服务不满意，为了证明存在其答辩所称的各项物业服务问题，宋某提交了2011 年10 月、2012 年10 月份拍摄的反映小区现状照片、业主对物业服务的网评页面复印件、北京市公安局接受案件回执单和索赔函。对宋某所提交的以上证据材料的真实性和证明目的，某物业公司均不予认可。上述事实，有《前期物业服务合同》及双方当事人陈述等证据在案佐证。

法院判决：某物业公司与宋某签订的《前期物业管理服务合同（住宅）》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法规规定，为有效合同。双方均应依合同约定全面履行各自的义务。对于宋某所称其车辆停放在小区门外被撬导致相机丢失一事，其称保安口头承诺帮其看管车辆，但未提供证据证明，某物业公司对此不予认可，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据予以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，本院对其此项上诉意见不予采信。对于宋某提交的反映小区环境照片和业主对物业服务的网评页面复印件等证据，原审法院认为尚不足以证明某物业公司提供的物业管理服务与双方约定的服务标准有明显差距并无不妥。对宋某所称其房屋窗户封闭不严漏雨问题，系房屋质量问题，是其与房屋建设单位之间的争议，与本案并非同一法律关系，宋某可另行主张权利。综上，原审法院判决支持某物业公司要求宋某交纳2011 年1 月1 日至2012 年8 月31 日期间物业费以及2011 年度和2012 年度公共楼道灯电费（含楼宇对讲设施用电）和生活垃圾清运费正确，本院予以维持，宋某的上诉主张不能成立。综上，宋某拒交物业费的上诉请求，依据不足，本院不予采纳；本院对宋某的上诉请求，予以驳回。原审法院所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

驳回上诉，维持原判。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25 元，由宋某负担（于本判决生效之日起7 日内交至原审法院）；二审案件受理费50 元，由宋某负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

                                         二○一三年三月二十八日