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物业纠纷案例:管道漏水,业主诉物业遭驳回

来源:北京房产律师   作者:曹晓静  时间:2015-11-07

一、案情介绍

2002 年11 月27 日,业主李某入住小区,并承诺遵守《房屋使用、管理、维修公约》,接受北京市某物业公司的物业管理。2004年1月1日李某发现房屋由于公共管道漏水造成房屋漏污水,立即向某物业公司报修。物业公司去家中查看、拍照但未予维修。2004年3月22日,房屋的施工单位开始维修,于3月28日维修完毕。由于墙体浸泡时间过长,修理后几天就出现了壁纸脱落现象,墙上还出现了水花印迹,长出黑毛并有异味。业主报修后,物业公司再入室进行拍照,并带走部分壁纸做样品,但后来没有进行维修。另外物业公司终止了向业主出租车位,业主生活不便。

2010年6月李某向某区房管局反映,要求物业公司维修房屋、续租车位。房管局答复如下:经查,您反映问题中所涉及的小区由某物业公司提供物业服务,接到您反映的情况后,我局相关科室已要求某物业公司按照《物业管理条例》及配套文件规定做好物业服务工作。您反映的保修期内的维修问题应向开发建设单位反映解决。您要求续租车位的问题应向车位的产权人反映,或通过协商解决。

2013年4月李某将某物业公司起诉至人民法院,要求物业公司支付壁纸材料费2000 元,房屋墙体损坏费10000 元,误工费18000 元,因维修不及时房屋不能正常使用费用30000 元,合计60000 元,并要求恢复承租的车位。

二、一审审理依据及判决

李某系小区的业主,某公司受开发商委托成为该小区的前期物业服务企业,李某在入住时承诺遵守《房屋使用、管理、维修公约》,双方之间成立物业服务合同关系,应按照相关规定履行各自的权利及义务。就本案而言,李某主张2004年1月1日房屋内公共管道出现漏水导致墙面受损,而后某公司未能彻底维修,要求某公司承担相应责任,但根据建筑行业的相关法律规定及李某入住涉案房屋的时间来计算,涉案房屋内公共管道漏水问题仍在开发商的保修期间,应由开发商来处理,故李某要求某公司承担赔偿责任,缺乏法律依据,法院不予支持。关于李某要求某公司恢复向其出租578 号车位一节,因出租车位并非某公司的合同义务或法定义务,且双方的租赁期限届满,涉案的车位现已出租他人,客观上无法继续履行,故李某要求继续承租该车位的请求,缺乏依据,法院不予支持。据此,原审法院于2013年7月判决:驳回李某的诉讼请求。

三、二审审理依据及判决

判决后,李某不服,上诉至本院称:某公司对涉案房屋公共管道负有维修、保养义务,某公司的实际行动亦证明其对涉案管道负有维修责任,另案判决中也认定某公司在物业管理中存在不完善之处,原审法院认定责任不清,未向我释明可以申请对实际损失进行鉴定,审判程序存在不当之处,请求二审法院撤销原判,改判支持我原审诉讼请求。

事实调查:某小区系中远房地产开发公司(下称某公司)所开发的物业,李某系涉案房屋的业主。2001 年11 月5 日,某公司(甲方)与某公司(乙方)签订《物业管理委托合同》,约定由乙方管理该小区的公共场地和公用设施、设备,其中包括共用的上下水管道的维修、保养。另外,合同还约定,委托乙方管理的住宅小区的结构、设施、设备应达到国家验收标准、要求,如存在质量问题,按以下方式处理:1、甲方负责督促承建商返修或委托乙方返修,甲方承担委托返修费

用;2、甲方或委托乙方负责督促承建商、供应商履行在保修责任期内的承诺和相关义务。

2002年11月27日,李某开始入住涉案房屋,并承诺遵守《使用、管理、维修公约》,接受某公司的物业管理。后李某以某公司未能解决其涉案房屋的漏水维修问题为由,自2004年3月27日开始拒绝向某公司交纳物业管理费。2009 年,某公司以李某拖欠物业费为由诉至北京市朝阳区人民法院(下称朝阳法院),要求李某支付自2004 年3月27 日至2009 年11 月26 日的物业管理费31 596.28 元及滞纳金28533.64 元。李某则以某公司未能解决其房屋漏水维修问题作为抗辩理由。朝阳法院审理后认为,某公司依约提供了物业管理服务,李某亦接受了相应服务,应按约定支付物业管理费,但认为某公司在物业管理过程中存在不完善之处,李某拒绝缴纳物业管理费系事出有因,故未支持某公司主张的滞纳金请求。

2010 年6 月,李某之夫齐某向北京市朝阳区房屋管理局反映,要求某公司维修房屋、续租车位。北京市朝阳区房屋管理局于2010 年6 月18 日书面答复齐某如下:“经查,您反映问题中所涉及的小区由某公司提供物业服务,接到您反映的情况后,我局相关科室已要求某公司按照《物业管理条例》及配套文件的规定做好物业服务工作。您反映的保修期内的维修问题应向开发建设单位反映解决。您要求续租车位的问题应向车位的产权人反映,或通过协商解决。不属于我局受理范围。”现李某以某公司未能及时维修其房屋漏水问题及未向其出租车位为由诉至原审法院,要求某公司赔偿材料费、维修费、误工费等各项损失,并要求某公司向其出租的车位。

庭审中,李某称:其入住涉案房屋不久后于2004 年1 月1 日发现,由于公共管道漏水造成涉案房屋漏污水,遂向某公司报修,某公司工程部工作人员多次到屋内查看、拍照,但迟迟不修,直至2004年3 月22 日才开始维修,并于3 月28 日维修完毕。但由于此前墙体被污水浸泡三个月,维修时未等水分跑干后再贴壁纸及粉刷墙面,导致几天后就出现壁纸脱落、墙面出现水花、长黑毛及异味等情况,而后就又找到某公司,某公司工作人员来过几次拍照,撕走一些壁纸做样品后就再没有进行维修。此后,其以停交物业费来督促某公司维修房屋,但某公司未予以维修,并于2008 年11 月停止向其出租578 号车位。对于上述主张,李某提交了以下证据:1、《52#6-102 室管井维修方案》,落款日期为2004 年3 月12 日,落款处记载“某物管中心”,但未加盖公章;2、《对某物管中心52#6-102 室管井维修方案的意见》,落款日期为2004 年3 月14 日,落款处记载“收件人:杨某”;3、《52#楼6 单元102 号工程维修计划》,落款日期2004 年3月16 日,记载“施工现场负责人李某”;4、视频资料一段,视频中出现身着某公司蓝色制服的工作人员到李某家中查看管井及漏水墙面的情况,以及未穿着某公司制服的人员到涉案房屋内进行维修的情况,以及李某对墙面修复后出现墙皮脱落进行重新装修等情况;5、《房屋使用、管理、维修公约》,物业管理企业应根据房屋的外墙面、楼梯间、上下水管道等房屋主体公用设施的完损状况,负责维修养护工作;6、《物业管理公约》,公约中规定开发商有义务按照《北京市建筑工程质量保修实施办法》和《商品房销售合同》中约定的项目对产权人的房屋进行保修,物业管理企业应根据房屋的外墙面、楼梯间、上下水管道等房屋主体公共设施的完损状况,负责维修养护工作;7、李某与某公司下属远洋天地物业管理中心于2003 年11 月24 日就578 号车位签订的车位租赁协议,租赁期限自2003 年12 月1 日至2004年11 月30 日;8、李某之夫齐某与远洋天地物业管理中心于2007 年12 月26 日签订的车位使用合同,租期自2008 年1 月1 日至2008 年11 月30 日;9、远洋天地家园业主委员会于2008 年10 月27 日向远洋天地物业管理中心发出的函件,内容主要对未交纳物业费的业主不予办理车位续租的情况提出意见。某公司对证据1、2、3 均不予认可,认为未加盖其公司公章,维修方案意见中落款处记载的“杨某”曾系其公司职员,现已离职,不认可其签字的真实性;对证据4 真实性不持异议,认为其在接到李某报修后及时联系施工单位(城建五公司)到现场进行施工维修,已尽到物业公司的义务,且管井出现问题在保修期内,与其无关;对证据5 真实性不持异议,但认为与本案无关,且保修期内发生的维修问题应由开发商解决;对证据6 真实性不予认可;对证据7、8 真实性不持异议,但认为与本案无关,且合同已经到期;对证据9 真实性不持异议,但认为与本案无关。对于涉案房屋原有受损墙面情况,原审法院询问李某,李某称现已自行进行了装修,但其未能就支出费用提供相应证据。对于车位问题,某公司称其已将该车位出租给其他业主,李某确认该车位目前有人使用。上述事实,有双方当事人陈述、《小区物业管理委托合同》、《小区房屋使用、管理、维修公约》、《物业管理公约》、民事判决书、车位租赁协议、车位使用合同、业委会函件、北京市朝阳区房屋管理局答复意见书、视频资料等证据在案佐证。

法院判决:本院认为:本案中,李某主张2004 年1 月其房屋内公共管道漏水,某公司未能及时、妥善维修,要求某公司赔偿材料费、维修费、误工费等损失。根据查明的事实,李某2002 年11 月27 日入住涉案房屋,涉案公共管道漏水现象发生时,尚未超出开发商的保修期间,属于房屋隐蔽工程质量问题,应由开发商解决,并非某公司的责任,现李某要求某公司赔偿损失,缺乏依据,本院不予支持。关于李某要求恢复承租车位的请求,现李某与某公司之间就车位的租赁合同期限已经届满,双方未续签合同,且该车位已另租他人,故本院对李某的该项请求亦不予支持。关于李某主张原审法院应向其释明可以申请对实际损失进行鉴定但未予释明、程序不当一节,鉴于某公司对李某的房屋质量瑕疵不应承担责任,其要求某公司赔偿损失的请求未予支持,故本案不需要进行损失价值的鉴定评估,原审审判程序并无不当。

综上,原审判决并无不当,本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,本院判决如下:

驳回上诉,维持原判。

一审案件受理费650 元,由李某负担(已交纳);二审案件受理费1300 元,由李某负担(已交纳)。

本判决为终审判决。

 

 

二○一三年十一月八日

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