离婚案件中的财产纠纷越来越多，这与夫妻双方没有就财产问题作出约定有很大的关系，婚前财产协议的签订具有很大的意义，不仅在一定程度上避免了以金钱、财产为筹码的功利性婚姻，而且也是解决今后婚姻、财产纠纷的重要法律依据。婚前财产协议本质上属于合同，其内容、形式不仅要符合法律的规定，而且要符合规章政策，否则会影响到协议的效力。由于各地有不同的购房政策，所以很多人为了规避政策的限制，采用借名购房的形式购买房产，最终由于不同的原因产生房屋产权的纠纷。以北京为例，《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》十、借名买房的认定和处理中规定：借名人以出名人（登记人）为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第16条规定中的政策性保障住房包括经济适用住房、两限房等保障中低收入家庭住房困难的房屋。借名人要求办理房屋过户登记手续，经审查借名购买的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订的，可以参照前述指导意见第6条第2款的规定处理。

《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十六条规定：借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。因此，为了规避各种限购政策，虽然有借名购房的协议，但是由于违反了政策，最终很可能达不到自己购房的目的。

参考案例：

符某与李某于2015年8月确立恋爱关系。恋爱期间，因符某在京无购房资格，双方协商符某以李某的名义在京购买商品房。2015年11月8日，李某与他人签订房屋买卖合同，以200万元的价格购买位于北京市怀柔区×号房屋，首付款为100万元，李某以银行贷款100万元作为购房尾款。合同签订后，符某支付房屋首付款100万元、中介费2.8万元。2015年11月22日，符某与李某签订《婚前房屋财产协议书》，具体内容如下：“甲乙双方现已自由恋爱，⋯。现甲方欲购置一套学区房⋯，就此套婚前房产达成协议如下：一、婚前甲乙双方同意以乙方的名义在北京市怀柔区购买一套学区房，首付和月供全部购房款由甲方支付。双方协商以乙方住房公积金进行贷款，并登记在乙方名下，但所有款项均由甲方支付，房屋所有权由甲方享有。甲方将购房款支付给乙方，由乙方代为支付。房屋的详细情况如下：⋯。”2015年11月23日，李某向符某出具房屋首付款收据。

　　2016年3月，李某与符某因感情不和而结束恋爱关系。后李某付清因×号房屋交易所产生的税费共计252372.51元，该房屋于次日登记在李某名下。2016年4月，李某以个人住房公积金贷款100万元的方式付清了该房屋购房尾款，并自2016年5月19日起按照每月5000元的标准独立偿还银行贷款至今。诉讼中该房屋经评估确定价值为408.52万元。

　　另外，2016年11月23日，符某以所有权确认为由将李某诉至法院，要求确认×房屋归符某所有，并要求李某协助办理产权及腾退房屋。2017年2月，法院经审理后作出(2016)京0116民初6773号民事判决，认为因本市住房限购政策的限制，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人以其系实际买受人为由，要求确认房屋归其所有或办理房屋过户登记的，不予支持。符某并未取得本市购房资格，故其要求涉诉房屋归其所有违背国家政策，法院不予支持。

法院认为，婚约财产纠纷一般是指以结婚为目的的男女双方在婚约关系存续期间因维持该关系而产生的财产纠纷。根据已查明的事实和本院(2016)京0116民初6773号生效判决，符某在其与李某恋爱期间已达成结婚意向的情况下，由于其本人不具备在京购房资格，与李某约定借用李某的名义购买×号房屋，购买该房屋产生的所有款项均由符某支付。双方签订的协议书主要内容为符某借用李某在京购房资格购买×号房屋的约定，从法律性质上属于借名买房合同。该合同系双方当事人的真实意思表示，且所购×号房屋并非政策性房屋，不违反法律、行政法规的强制性法律规定，亦不存在其他合同无效之情形，故应合法有效。

现实生活中，房屋作为人们极为重要的财产，借名买房往往发生在关系亲密的人群之间。本案中，李某之所以同意符某借名买房，并以其住房公积金贷款，是因为双方当时存在婚约关系这个前提条件。换言之，符某与李某在婚约关系终止后，双方借名买房的合同基础难以为继。此时，双方因×号房屋所产生的争议不应简单以借名买房合同纠纷案件的审理思路来处理，应综合考虑合同签订条件、履行事实等因素，衡平双方之间的利益。事实上，符某在2015年11月支付房屋首付款100万元后，因与李某结束恋爱关系，其未再依约支付房屋交易所产生的税费及偿还银行贷款，而上述款项均由李某支付。李某认可收到了符某给付的房屋首付款100万元及房屋经纪机构的佣金2.9万元，故李某应返还符某该部分款项。对于房屋增值部分的利益分配，根据符某与李某各自的出资比例,并考虑到李某独自偿还贷款对房屋升值的贡献程度，法院酌情确定符某对房屋增值部分享有的补偿数额为78万元。鉴于房屋系李某通过银行贷款的方式购置，且贷款至今尚未还清，此后房屋升值部分以及贷款所产生的相应利息均由李某享有及负担。综上，法院判决李某返还符某购房首付款100万元、佣金服务费2.9万元，共计102.9万元；李某给付符某房屋增值补偿款78万元。

　　（案例来自于北大法宝：北京市怀柔区人民法院(2017)京0116民初1644号民事判决书）

曹晓静律师  有温度的婚姻家庭律师，最贴心的法律服务专家

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